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27 février 2018

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Faut-il exclure les investissements avec du déficit foncier ?

Venez découvrir s’il faut ou non investir dans un bien avec du déficit foncier ?

 

Guy : Je viens vous voir aujourd’hui parce que la raison c’est pour plusieurs appartements dont une superbe affaire en plein centre-ville de Noisy-le-Grand, un appartement qui a été mis en vente à 50.000 euros, c’est vraiment un bel appartement qui est super bien placé, refait à neuf, le problème c’est que le loyer est figé parce que c’étaient des appartements qui étaient réservés uniquement aux étudiants, et donc quand j’étudie un peu mon dossier, je me dis que vous m’avez dit que je devrais rembourser des mensualités de 500 euros.
Goulwenn : Tout à fait oui.
Guy : Le problème c’est que le loyer actuellement est à 350 euros.
Goulwenn : Ah oui.
Guy : Donc j’aurais un déficit foncier de 150 euros, c’est ça qui me fait un peu peur, et du coup je me dis est-ce que c’est vraiment finalement une bonne affaire ou pas ? Est-ce que, finalement est-ce que je pourrais rembourser, augmenter du moins les mensualités pour rentrer dans mes frais ? et voilà c’est pour avoir ça que je suis venu aujourd’hui.
Goulwenn : Oui, oui, toutes ces interrogations sont normales, et ce qui me fait un peu sourire c’est que j’ai rencontré cette même problématique parce que moi-même j’ai investi du côté de Noisy-le-Grand et de plus dans le déficit foncier. Alors en fait le déficit foncier, ben avant de partir en courant comme pour la plupart des gens, un déficit foncier ça s’étudie, et donc c’est pour ça votre venue est très intéressante parce que il va falloir que vous étudiez ce déficit foncier. Alors comment l’étudier ? ben déjà vous mettez en avant que c’est la Région qui s’en sépare, donc ce qui est loué était protégé auparavant, donc c’est très bien que le prix d’un studio sur Noisy-le-Grand voilà c’est plutôt 600, 650 voire 700 euros et non 350 euros. Alors dans un premier temps, ce qu’il faudrait voir c’est le bail de votre locataire, savoir combien de temps il lui reste votre locataire. Un an ? deux ans ? trois ans ? pour éventuellement à la date, à la fin de ce bail éventuellement voir pour remettre un nouveau locataire pour pouvoir éventuellement remettre le prix du loyer au prix du marché pour pouvoir justement faut augmenter la rentabilité de ce studio et pour une future vente ne pas le vendre 50.000 euros mais le vendre à 70, 80.000 euros avec une rentabilité à 7, 8, voire 10 %, ça c’est une très bonne chose, voilà il faudrait voir par rapport au bail combien de temps vous auriez tous les mois, alors pendant combien d’années, pendant combien de temps vous auriez à mettre 150 euros de votre poche, savoir si c’est un risque déjà qui est acceptable par rapport à votre trésorerie et si c’est un risque qui est acceptable, j’ai envie de dire faites-le, moi c’est comme ça que j’ai raisonné, c’est un risque qui était acceptable pour moi, je l’ai fait et j’ai dû mettre 150 euros, 200 euros de ma poche pendant un an et demi maximum, mais voilà ça m’a coûté peut-être 2.000, 3.000 euros de mes économies, mais au final ce bien je l’ai vendu avec plus de 20.000 euros de plus-value. Donc ce déficit foncier en fait m’a rapporté énormément d’argent, donc étudiez, étudiez ce déficit foncier, voyez avec l’agence qui vous le vend jusqu’à quand court le bail du locataire qui est en place, mais après vous voyez par rapport à votre épargne, à votre situation personnelle, professionnelle, si c’est un risque qui est acceptable de mettre de l’argent tous les mois de votre poche pour dans le futur faire une plus-value de 5.000, 10.000, 15.000, voire même 20.000 euros. Donc voyez ça de votre côté, xxx pesez le pour et le contre pour savoir si vous désirez toujours investir dans ce déficit foncier ou non.
Guy : C’est vrai que c’est une affaire qui peut faire peur, mais je pense que en étudiant bien tous les risques, ça peut être rentable.
Goulwenn : Oui bien sûr, bah étudiez-le, vous reviendrez me revoir.
Guy : Très bien, merci à vous.
Goulwenn : Merci.

Écrit par : Goulwenn Tristant

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