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Hassan, nous parle de son état d’esprit pour réussir dans l’immobilier

Venez découvrir comment Hassan a réussi à se constituer un vaste patrimoine immobilier, malgré une première faillite…

15 mai 2018

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Comment trouver et négocier une bonne affaire dans l’immobilier ?

Venez découvrir, à travers un agent immobilier, comment trouver et négocier une bonne affaire en immobilier…

 

Goulwenn : Bonjour tout le monde, je suis content de vous recevoir aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo, pour ce nouveau témoignage. Alors aujourd’hui, je suis reçu chez Mathieu qui est mandataire pour le réseau IAD France, IAD France si vous ne le savez pas c’est le numéro un des réseaux mandataires en France. Aujourd’hui avec Mathieu, nous allons développer deux thématiques, la première thématique ça va être comment trouver une bonne affaire ? comment dénicher une bonne affaire ? et une fois qu’il nous aura exposé les points pour trouver une bonne affaire, ça va être comment négocier cette bonne affaire ? Alors Mathieu, je vais te demander de te présenter en deux, trois mots, comment t’appelles-tu ? on l’a dit, Mathieu, d’où viens-tu ? quel âge as-tu ?
Mathieu : Bonjour à tous, donc j’ai la chance aujourd’hui de pouvoir accueillir Goulwenn à la maison. Donc du coup j’ai 33 ans, j’ai rencontré l’opportunité IAD en 2012 via un ami qui s’appelle Frédéric, donc du coup, je ne suis pas issu de l’immobilier, ma famille n’est pas issue de l’immobilier, j’ai eu un parcours un petit peu particulier où je me suis cherché pendant quelques années, j’ai commencé j’étais pizzaïolo entre-temps, alors après j’ai travaillé sur l’industrie pétrochimique, après j’ai travaillé dans le bâtiment et j’ai commencé une carrière qui s’est stabilisée dans le prêt-à-porter, j’ai été vendeur 20 heures, après j’ai été vendeur 35 heures, après j’ai été adjoint, après j’ai été directeur de magasin et à ce moment-là je me voyais plafonné, je me voyais restreint au niveau de mes possibilités.
Goulwenn : Et IAD c’était une opportunité pour toi de pouvoir augmenter tes revenus pour pouvoir t’ouvrir sur d’autres choses, sur une nouvelle vision, sur une nouvelle passion.
Mathieu : C’est ça. IAD ça m’a permis déjà de me mettre à mon compte, d’être totalement libre, alors la liberté ben c’est génial, maintenant il faut l’appréhender.
Goulwenn : D’être ton propre patron.
Mathieu : Exactement, donc maintenant ça fait cinq ans que je suis à mon compte, ça se passe très bien, j’ai énormément appris au travers de cette activité, aussi bien sur le domaine qu’on va évoquer tout à l’heure, l’investissement locatif, que sur l’optimisation foncière, tout ça ça m’a été transmis par des formations au sein du réseau et vraiment elles sont très, très qualitatives, donc aujourd’hui voilà, on va aborder tout ça ensemble.
Goulwenn : On va faire une petite parenthèse, combien tu gagnais lors de ton dernier job où t’étais gérant, où t’as fini gérant de magasin ?
Mathieu : Alors j’étais directeur de magasin, j’étais dans une enseigne, une enseigne de prêt-à-porter pour homme relativement connue, j’étais entre 25 et 30.000 ke par an en fonction des primes, voilà.
Goulwenn : Donc à peu près 2.500 euros par mois.
Mathieu : C’est ça.
Goulwenn : Donc voilà, donc t’as, ce qui est intéressant par rapport à ça, c’est que tu gagnes près de 2.500 euros par mois et la transition entre ton dernier job, la transition avec IAD, donc t’es sorti de ta zone de confort pour te dire je vais, j’ai l’opportunité IAD de gagner beaucoup plus, mais comment se sont passés tes premières semaines, tes premiers mois chez IAD ? t’as retrouvé ton salaire de 2.500 euros directement chez IAD France ou t’es passé de 2.500 euros au smic avant de faire tes preuves et de pouvoir justement aujourd’hui avoir peut-être doublé ton salaire ?
Mathieu : Alors c’est une question intéressante, aujourd’hui ça a été plutôt une élévation de l’état d’esprit dans lequel je me trouvais, la grosse différence entre un entrepreneur xxx et quelqu’un qui est salarié, quel que soit le poste, c’est l’état d’esprit. Pour moi, vraiment c’est ce que je ressors de cette expérience-là, plus j’ai eu un état d’esprit affûté, aiguisé et pointu d’un point de vue technique et commercial et plus mon niveau de rémunération a été élevé, et donc du coup ça m’a permis en quelques mois de retrouver un petit peu les bases financières sur lesquelles j’étais dans mon job précédent. Maintenant, ça a été très compliqué de pouvoir jouir d’une liberté complètement extrême, c’est-à-dire de pas avoir de patron, de pas avoir de contraintes, de devoir moi me mettre un cadre, des objectifs et ben me botter les fesses tous les matins pour pouvoir avancer par rapport à.
Goulwenn : Et surtout il y a le delta, il y a le delta temps maintenant avec le temps, le temps c’est de l’argent, et comme vous le savez avec le temps maintenant, le fait d’être à ton compte aussi, t’as beaucoup plus de temps pour organiser ton planning, tes futurs investissements dans l’immobilier, chose que t’avais peut-être pas le temps de faire aussi avant avec toute la gestion que t’avais à faire, avec toutes les responsabilités que t’avais en tant que directeur de magasin. Maintenant aussi, c’est vrai que t’as troqué, oui t’as troqué un salaire de 2.500 euros pour du temps et ce temps maintenant avec les mois qui ont passé, les années qui ont passé chez IAD, ben je sais pas à combien t’en es maintenant si on peut parler de chiffre d’affaires chez IAD, t’as peut-être doublé, triplé ton salaire, je sais pas. Quelle est maintenant la différence entre ton salaire chez IAD et ton salaire de directeur d’agence ?
Mathieu : J’ai à peu près triplé mes revenus, après voilà c’est au prorata du travail que j’ai mis en place. Maintenant, ce qui est important de souligner quand on est à son compte, c’est qu’on est plus facilement ouvert à des opportunités et on va rencontrer énormément de gens différents, énormément de profils différents, ce qui va être très, très enrichissant, et par rapport à mon job précédent, j’ai vraiment rencontré des personnes professionnelles dans l’immobilier qui m’ont transmis des clés pour pouvoir être un bon commercial, mais aussi un bon investisseur, et donc du coup c’est aujourd’hui la richesse d’être à son compte c’est qu’on va pouvoir un petit peu rebondir sur les différentes opportunités qui nous sont présentées et c’est surtout cette notion de temps, moi c’est très important pour moi le temps et de pouvoir en disposer en fonction des sujets qui me passionnent, et donc du coup c’est vrai que j’ai cette latitude-là, par exemple aujourd’hui je reçois Goulwenn, en étant salarié ben j’aurais pu le recevoir.
Goulwenn : Ça aurait été compliqué, à ta pause déjeuner ou le soir après le travail.
Mathieu : C’est ça.
Goulwenn : Donc voilà, c’était vraiment une petite parenthèse que je voulais faire par rapport à vous qui regardez cette vidéo, à vous qui voulez investir, futurs investisseurs, le temps c’est très important, sortir de sa zone de confort c’est également très important, voilà il plafonnait, il avait un salaire de 2.500 euros, 2.500 euros il aurait pu continuer, c’est une très belle situation, c’est un très beau salaire, tout le monde ne gagne pas 2.500 euros par mois, alors il y a beaucoup de gens qui en rêveraient, mais à un moment donné Mathieu a su sortir de sa zone de confort pour continuer de s’élever par rapport à ses projets, par rapport à ses ambitions, et le fait de s’être autorisé à vouloir réussir ses projets, à un moment donné voilà il a dû faire des choix, sortir de sa zone de confort pour aller chercher mieux ailleurs, et c’est ce qu’il a réussi à faire avec l’immobilier où maintenant, comme il nous l’a dit, il a triplé ses salaires, et je pense que c’est que le début maintenant, ça va être, c’est quelque chose qui va être exponentiel, voilà. Donc c’était vraiment une parenthèse pour dire que le temps, voilà c’est très important et pensez aussi à sortir de votre zone de confort pour réussir vos projets. Maintenant, on va rentrer dans le vif du sujet, c’est vrai que Mathieu tu rencontres régulièrement des gens qui débutent dans l’immobilier, qui veulent se lancer dans les investissements immobiliers, qui viennent te voir pour trouver comme tout le monde, pour trouver une bonne affaire, voilà des gens qui viennent te démarcher. Alors comment, vers quels biens tu les orientes ? comment tu orientes quelqu’un qui vient te voir pour se lancer dans l’investissement immobilier ?
Mathieu : Alors déjà, il faut voir un ensemble d’éléments, trop souvent malheureusement les gens viennent me voir en n’ayant pas effectué leur budget, ne sachant pas trop comment orienter leurs investissements. Donc déjà, la première chose à faire, le conseil que je donne à chacun, c’est de vraiment définir son budget, définir le prix d’achat qu’il veut, qu’il souhaite, dans lequel il souhaite investir, savoir s’il y a des travaux ou pas, définir le budget travaux et également les frais de notaire. D’abord une enveloppe globale divisée en trois, voilà de savoir exactement où vous êtes. La plupart des gens omettent cela, et donc du coup perdent du temps, et donc du coup loupent des opportunités sur le marché, parce qu’aujourd’hui on est quand même dans des secteurs qui sont dynamiques, on a un immobilier en ce moment qui est dynamique, et le fait de ne pas avoir un budget qui soit ficelé, on ne peut pas être réactif au moment des propositions d’achat et au moment des négociations.
Goulwenn : Cette étude tu l’as fait comment ? comment ce futur investisseur va la faire ? il va la faire avec son banquier ? il va la faire comment ? comment tu leur conseilles de faire cette étude justement pour quelqu’un qui est novice, qui n’y connaît rien à l’immobilier ?
Mathieu : Aujourd’hui, moi j’ai, chacun son métier, moi mon but c’est de dénicher des affaires pour mes clients, je vais avoir tendance à orienter mes clients vers un courtier. Aujourd’hui un courtier, un bon courtier il va savoir en fonction de votre situation personnelle comment monter un dossier d’emprunt.
Goulwenn : D’accord.
Mathieu : Et surtout qu’en ce moment avec les taux très, très bas, on a peu de banques qui suivent les investisseurs, notamment les investisseurs néophytes, donc du coup c’est très important d’avoir quelqu’un comme un avocat qui vient appuyer votre dossier.
Goulwenn : Qui représente, qui nous représente.
Mathieu : Au niveau de la banque et qui va pouvoir du coup vous sortir des taux qui sont beaucoup plus avantageux et c’est surtout cette notion de temps qui revient, nous faire gagner du temps pour pouvoir justement avoir un maximum d’opportunités en fonction du budget qu’on souhaite allouer à ces investissements.
Goulwenn : C’est vrai que c’est xxx, je vais rebondir par rapport à ça, c’est vrai que c’est quand on démarre, quand on va voir un organisme bancaire, qu’on est face à un banquier, ben ce banquier, indirectement l’argent qu’il va, qu’il est susceptible de vous prêter, indirectement il l’investit avec vous, donc il n’a pas envie de perdre cet argent, il va complètement investir avec vous et si en face de lui il voit quelqu’un qui a pas les épaules pour investir, qui n’y connaît strictement rien, qui a pas, voilà qui ressent pas quelqu’un qui a les épaules pour le faire, bah ça peut lui mettre des barrières, malgré qu’il a un très bon dossier, voilà s’il sent pas la personne, ça peut être un blocage, que le fait de se faire représenter par un courtier, bah cette personne qui aurait peut-être pas les épaules, qui saurait pas s’exprimer face à un banquier, bah de suite le banquier il va pas le voir, ça ça va être complètement transparent, en face de lui il aura un courtier, il aura le dossier que lui aura présenté le courtier. Donc pour quelqu’un qui n’est pas à l’aise, qui a des problèmes face à un banquier, qui n’y connaît strictement rien, donc se faire représenter par un courtier ça peut être une très bonne solution.
Mathieu : Je suis tout à fait d’accord, aujourd’hui pour les gens qui vont être un peu timides ou qui ont pas l’habitude de parler d’argent, le courtier lui c’est son quotidien, et encore une fois il va savoir déceler en fonction de vos relevés de compte, de votre situation personnelle, vraiment les éléments et les arguments pour pouvoir convaincre de la solidité de votre projet.
Goulwenn : Il saura vendre, il saura vendre votre dossier surtout.
Mathieu : Exactement, voilà.
Goulwenn : Donc le premier point donc c’est orienter tes clients vers un courtier pour élaborer un futur dossier, pour qu’ils puissent l’élaborer ensemble et surtout élaborer le meilleur dossier possible pour leur future acquisition.
Mathieu : C’est ça. Le deuxième point qui est important, qui est trop souvent encore une fois négligé, c’est faire un cahier des charges. Le cahier des charges c’est simplement avoir vraiment l’ensemble des éléments liés à votre investissement, définissez votre profil investisseur. Encore une fois les gens me disent j’ai 500.000, je veux investir là-bas, je veux faire ci, je veux faire ça, c’est trop décousu, aujourd’hui vous devez avoir un cahier des charges bien défini, cela encore une fois vous permettra de gagner du temps et de ne pas louper d’opportunités. Un cahier des charges ça se définit en fonction de plusieurs points. Le type de personne que vous êtes déjà, si vous préférez avoir un public familial, investissez dans des trois pièces, si vous voulez avoir plutôt des étudiants, des jeunes, investissez dans des studios ou dans des deux pièces, voilà et c’est sur ces critères-là que vous allez pouvoir développer votre cahier des charges, et c’est surtout après trouver une localisation. La contrainte qu’on a aujourd’hui, que j’ai trop souvent, c’est que les gens cherchent sur une multitude de villes sans connaître les villes, d’accord ? et la contrainte qu’on peut avoir dans un marché immobilier, c’est que vous avez des frontières invisibles, et ces frontières invisibles quand vous partez à l’aventure dans des villes que vous ne connaissez pas, eh ben ces frontières invisibles peuvent vous coûter très, très cher et faire que votre business modèle, votre business plan initialement prévu ne fonctionne pas tout à fait. Ça va augmenter le nombre de rotations au niveau du bien, ça va pas forcément avoir une plus-value qui va être intéressante ou une cote qui va être intéressante lors d’une future revente, donc attention à ces fameuses frontières invisibles, et donc du coup vraiment définissez votre cahier des charges de manière encore une fois à chercher avec précision.
Goulwenn : Donc bien définir un lieu géographique, investir dans un lieu géographique qu’on maîtrise, qu’on connaît, et pour un novice dans l’investissement immobilier, ne pas partir à l’aventure dans une ville qu’on ne connaîtrait pas.
Mathieu : Exactement.
Goulwenn : Comme tu me le disais ou comme ça t’est arrivé, c’est souvent dans une même ville, d’une rue à l’autre ça peut être, les prix peuvent être complètement différents, ça peut être aussi des pièges que t’as pu rencontrer toi ou que tu fais attention quand tu fais une visite ou quand tu orientes quelqu’un vers un type de bien.
Mathieu : Exactement. Aujourd’hui les gens, en tant qu’investisseurs aussi doivent définir une rentabilité et certaines rentabilités.
Goulwenn : Très important la rentabilité.
Mathieu : Vont être amoindries, elles vont être plus, plus faibles à partir du moment où on change de rue en effet. J’aime bien prendre l’exemple de place Clichy, place Clichy ben voilà c’est pas très cher au niveau de l’immobilier, puis vous allez aux Abbesses, et juste en remontant de cent mètres de la rue les prix ils prennent entre 30 et 40 % de plus.
Goulwenn : D’accord.
Mathieu : Et ceux-là par magie, par le biais d’une frontière qui est complètement invisible, et vous verrez vous ne verrez jamais les mêmes populations aux Abbesses et à place Clichy, voilà.
Goulwenn : Donc c’est vrai, plein de détails à regarder, à prendre en compte, écoutez bien ce qu’il vous dit parce je sais plus si je l’ai dit au début de la vidéo, mais Mathieu qui travaille pour le réseau indépendant IAD France est dans le top 20 des meilleures ventes en exclu, c’est ça ? sur 4.000 personnes.
Mathieu : Oui j’ai cette chance-là, j’ai la chance d’avoir des clients qui me suivent et qui ont confiance en mes conseils, et donc du coup ce qui me permet d’aboutir et d’avoir aujourd’hui les résultats que j’ai, voilà.
Goulwenn : C’est combien de ventes que tu fais, combien de ventes à peu près au quotidien, tes statistiques ?
Mathieu : Alors au quotidien, sur un mois je suis entre sur une moyenne de 2,3 ventes par mois.
Goulwenn : D’accord.
Mathieu : Sachant qu’en plus de mon activité de commercial, de production personnelle, j’ai aussi une activité managériale parce que je développe une activité commerciale, je gère un pôle de formation qui est celui de Malakoff, et on est en plein développement commercial, donc du coup j’anime des présentations du concept IAD. D’ailleurs, je lance un appel, si vous voulez être en reconversion chez IAD, n’hésitez pas à me contacter via Goulwenn, ce sera un grand plaisir de vous expliquer le concept et de vous accompagner éventuellement dans le cadre d’une reconversion. Ça c’était ma petite parenthèse.
Goulwenn : Voilà, le message est passé pour ceux qui veulent chercher une reconversion ou sortir de leur zone de confort pour intégrer IAD France comme a pu le faire Mathieu il y a cinq ans de ça, ben voilà le message est passé je pense. Pour en revenir à nos moutons, donc établir un budget, savoir le bien qu’on veut, studio, F2, F3, le cahier des charges, la zone géographique, qu’est-ce que tu pourrais ajouter d’autre par rapport à cet investisseur que tu vas, que tu vas entre guillemets accompagner pour lui trouver son bien ?
Mathieu : Alors il y a vraiment quelque chose que tu soulignes dans ton livre, c’est la proximité aujourd’hui, quand deux personnes se rencontrent ils créent un troisième monde à nous, et de créer des liens avec des gens, notamment les agents immobiliers local, ça va vous permettre d’avoir ben un lien privilégié et peut-être une info en avant-première et peut-être d’être relancé par ces personnes-là, on appelle ça nous le capital sympathie. C’est vrai que c’est vraiment appréciable en tant qu’agent immobilier d’avoir en plus une personne cool en face, donc vraiment je vous invite, une fois que vous avez défini votre zone géographique, à vraiment aller voir les gens qui travaillent en local, qui eux ont toujours des informations par rapport à différentes situations qui font qu’on a des biens qui arrivent sur le marché, et des fois.
Goulwenn : Aller démarcher un maximum d’agences immobilières, c’est ça ?
Mathieu : D’aller pas forcément toutes les agences immobilières, mais d’aller voir ceux qui gèrent à peu près, qui font 40 % du volume de la commune, parce que après c’est voilà, c’est encore une fois une question de temps, on va pas forcément dans une ville.
Goulwenn : Oui bien sûr.
Mathieu : Pouvoir aller voir tout le monde, mais cibler celles qui sont le plus actives sur la commune. Pour moi, ça c’est vraiment une recommandation, et tu le précises bien dans ton livre, c’est vraiment important de créer une relation de proximité avec les gens avec qui vous allez potentiellement travailler. Encore une fois, l’ensemble des personnes que vous allez croiser vont potentiellement vous amener à votre objectif, à votre réussite au niveau de votre investissement.
Goulwenn : Tout à fait. Je vais rebondir encore sur une chose par rapport à ça, sachez que la bonne affaire que vous voulez chercher, l’investissement que vous voulez chercher, vous êtes pas le seul à le trouver, vous êtes pas le seul à le chercher, vous êtes, voilà vous serez nombreux, il va falloir vous démarquer. Et moi, il y a une chose que j’avais mise en place que je raconte dans mon livre, que je raconte aussi dans d’autres vidéos, mais c’est faire, vous faire un CV, vous faire un CV comme si vous alliez pour démarcher pour un nouveau job, faire un CV, vous mettez une photo sur le CV, la photo est très importante, et vous décrivez exactement ce que vous voulez. Donc vous mettez vos coordonnées, nom, prénom, adresse, numéro de téléphone et vous décrivez tout ce que voulez, le secteur géographique, la superficie, votre prix ou votre loyer, tous les critères, du neuf, de l’ancien, la superficie.
Mathieu : La rentabilité.
Goulwenn : La rentabilité minimum, à quel moment vous êtes joignable, enfin vous mettez toutes les informations possibles et inimaginables par rapport à votre futur investissement, et quand vous allez démarcher ben les agences immobilières, alors peut-être pas toutes parce que voilà, vous avez peut-être pas, comme le disait Mathieu, le temps de faire toutes les agences immobilières, mais justement pour que ce soit très, très, très productif, les quelques agences immobilières que vous allez faire, déposez-leur un CV. Comme je vous le dis, vous êtes pas le seul à chercher des biens, si ça se trouve vous serez dix personnes à trouver le même bien, mais l’agence immobilier, l’agence immobilière, le fait d’avoir un CV, d’avoir votre photo, ben vous allez marquer leurs esprits. Ils vont se souvenir de vous, ils vont se rappeler de vous quand vous allez les relancer quelques jours après, quelques semaines après, enfin régulièrement pour faire le point, ben quand vous direz votre nom, votre prénom, ah ils vous diront oui c’est le petit jeune qui nous a apporté son CV. Ils s’en souviendront puisque personne ne le fait, et comme vous serez le seul à le faire ben automatiquement vous aurez marqué leurs esprits et ils s’en souviendront, et s’il y a dix personnes avant vous qui seront passées, vous passerez devant ces dix personnes parce que les autres ben ils s’en rappelleront plus forcément, ils arriveront pas à mettre un visage sur tel ou tel nom, que vous ils mettront complètement votre visage sur votre nom, ils mettront votre visage sur vos critères, et de suite ben au lieu de chercher dans leurs paperasses un tel, un tel, un tel, non ils penseront directement à vous parce que ils se souviendront de vous par rapport à votre photo, par rapport à votre blaze, par rapport à toutes les caractéristiques. Donc quand vous allez démarcher les agences immobilières, pour vraiment que ce soit le plus productif possible, allez-y avec un CV, photo, et toutes les caractéristiques. Je sais pas si on te l’a déjà fait ça ?
Mathieu : Alors moi je travaille avec un profil d’investisseurs particuliers, et c’est vrai que c’est important encore une fois de nourrir ce lien, on est dans un business de personnes et c’est des fois le capital sympathie qui va faire pencher la balance.
Goulwenn : Tout à fait oui.
Mathieu : Par rapport à une offre ou à une autre, et donc du coup vraiment soyez attentif sur l’attitude que vous pouvez avoir lorsque vous faites cette démarche parce que ça laissera pas indifférents les gens et les interlocuteurs auxquels vous serez confronté, voilà.
Goulwenn : Non ça marche, après voilà t’accompagnes cette personne vers son investissement, une fois que tu lui as trouvé du bien, voilà vous vous êtes mis d’accord tous les deux par rapport à ses critères, par rapport à la rentabilité, par rapport à tous ses critères, ce qui est important aussi c’est comment négocier le bien, comment négocier le prix, est-ce que c’est possible de négocier déjà ? toi qui as l’habitude de faire ça, est-ce qu’on négocie facilement ? est-ce que toutes les négociations sont gagnantes par rapport à ton expérience, à tes retours de vente et compagnie ? est-ce que t’as, je sais pas, une statistique ? est-ce qu’il y a des négociations qui n’arrivent pas ? est-ce que c’est 5 % du prix, généralement 10 % ? est-ce que ça t’es déjà arrivé de négocier à 50 % pourquoi pas je sais pas ? quels sont tes retours en négociation, toi ?
Mathieu : Déjà, il faut savoir que il est très important de comprendre l’état d’esprit dans lequel on se trouve en France, on est dans un pays très pudique par rapport à l’argent, et que trop souvent les gens n’osent pas faire de propositions en dessous du prix, et tous ceux qui osent ben je me rends compte que ça marche et que derrière ils arrivent à leurs fins, voilà. Donc ça c’est la première chose, n’hésitez pas à faire des offres qui ne soient pas au prix, n’hésitez pas à faire des offres qui soient comment dire ? basses, pourquoi ? parce que derrière, vous ne connaissez pas la réaction des personnes qui reçoivent l’offre, à savoir aussi bien l’agent immobilier que le propriétaire vendeur. Important dans une négociation si vous passez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, c’est aussi un petit peu de vous vendre et de vendre votre projet comme ça lui saura encore mieux vous vendre. Donnez aussi des informations sur le pourquoi de cette baisse très importante, donnez une liste d’arguments, c’est souvent ce que je demande à mes clients, faites-moi une liste d’arguments comme ça je vais pouvoir relater ces arguments au client qui vend, et de lui-même il va comprendre les choses, on va avoir donc du coup une observation objective, on va donner des faits, voilà j’ai fait une offre à tel prix parce qu’on est dans un immeuble 1930, donc il y a une insonorisation qui n’est pas au top, on a l’électricité à refaire, on a du simple vitrage, donc il faut mettre du double vitrage, on est à tel étage, on a telle exposition, etc., etc. Faire une liste des éléments.
Goulwenn : Qui justifieraient cette baisse de prix.
Mathieu : Exactement.
Goulwenn : Voilà, ne pas arriver devant l’agent immobilier ou si vous traitez directement avec le vendeur, ne pas arriver devant lui et dire ben je veux 20.000 euros, je veux faire une baisse de 20.000 euros, pourquoi ? parce que j’ai envie de négocier, parce que 20.000 euros voilà, bon je sais pas pourquoi, voilà j’ai envie de négocier pour négocier, donc ça ça passera pas.
Mathieu : Et en plus, ça fait pas sérieux.
Goulwenn : Oui donc voilà, donc soyez crédibles, mais voilà comme le dit Mathieu, ayez des arguments, aussi on peut rajouter par rapport à votre prêt, peut-être que vous avez trouvé un bien, votre budget c’est 150.000 euros, frais de notaire inclus, et que là le bien fait 170.000 euros, donc mettez en avant que vous négociez à 150.000 euros parce que tout simplement vous ne pouvez pas, 170.000 euros ça ne passera pas auprès de votre organisme bancaire. Donc ça, ça peut être un excellent justificatif auprès du vendeur qui pourra peut-être comprendre, voir aussi, on en parlait tout à l’heure, si la personne qui vend, s’il lui reste un crédit ou non, s’il a plus de crédit il sera peut-être plus à même à vouloir négocier. Alors s’il a un crédit aussi, ça peut être aussi la même chose, que il peut être aussi dans l’urgence de le vendre justement pour rembourser son crédit ou pour rembourser des mensualités qu’il aura en retard. Après voilà, il y a tout, tout est, on peut tout imaginer dans une négociation, voilà comme vous le dit Mathieu, il y a encore une fois un cahier des charges et notez tout ce que vous pouvez, faites marcher votre cerveau, votre esprit pour mettre en avant tout ce que vous pourriez mettre, tout ce que vous pourriez faire pour justement avoir des justificatifs de cette baisse, de cette baisse demandée.
Mathieu : Alors, chose aussi importante trop souvent négligée, encore une fois on est dans une relation, c’est important de mettre en lumière aussi le projet de la personne qui vend, trop souvent on a tendance à vouloir prendre, donc du coup à gagner lors d’une négociation, mais c’est important de savoir aussi recevoir, donc entendre et de connaître l’environnement du projet du vendeur, et très souvent c’est négligé par les gens qui font des offres, notamment quand ils font des offres en P.A.P., si vous avez un bon agent immobilier, tout l’environnement, tout l’écosystème lié à la vente il le connaît, et donc du coup il saura aussi faire pencher la balance de votre côté. Donc chose importante, prenez le temps d’écouter la personne qui vend, prenez le temps de connaître son projet, le pourquoi du comment de cette vente, et encore une fois, sachez qu’on a une bouche, deux oreilles, donc écoutez deux fois plus que vous parlez et parlez efficace, rebondissez par rapport à votre écoute et par rapport aux éléments qui vous ont été donnés par la personne, n’hésitez pas à poser des questions qui soient ouvertes, à créer du lien, à créer un climat de sympathie facilitera cet aspect-là. Encore une fois, on est dans un pays avec beaucoup de pudeur par rapport à l’argent, on n’est pas aux États-Unis, c’est un peu dommage par rapport à ça, mais donc du coup n’hésitez pas à parler un peu cash d’argent, de manière bien évidemment courtoise, mais parlez-en de manière débridée et vous verrez, ça facilitera la discussion et la négociation.
Goulwenn : Et surtout voilà demander une négociation, mettre en avant des critères, des arguments pour faire une négociation, ça prend quelques secondes et ces quelques secondes pourraient vous faire gagner 5.000, 10.000, 20.000 euros en quelques secondes. Donc voilà, surtout même si vous êtes timides, même si vous êtes réservés, même si c’est pas dans votre nature de vouloir négocier, dans ce cas-là amenez quelqu’un avec vous, un proche ou un agent immobilier qui négociera à votre place, mais surtout c’est important de négocier, c’est vraiment l’une des choses, c’est inconcevable de vouloir acheter un bien sans négocier, voilà ça coûte rien, c’est juste une question, une question qui pourrait vous faire gagner des dizaines de milliers d’euros. Pour en revenir à des statistiques, généralement toi qui as déjà fait des négociations par rapport à tes clients, la marge de négociation c’est, les plus fréquentes que tu peux, que tu peux voir c’est de l’ordre de combien ?
Mathieu : On va distinguer les biens avec travaux des biens sans travaux. Généralement quand je travaille en revente, je travaille en mandat exclusif, et généralement j’ai vraiment déjà beaucoup sensibilisé le client qui vend à avoir un prix, un prix de marché. Donc sur les biens sans travaux, généralement je vends au prix, je n’ai pas de négociation, d’accord ? parce que c’est aussi important de mettre tout de suite un bien au bon prix, ça c’est important par exemple dans le cas d’une revente. Dans le cas de biens avec travaux, les biens avec travaux, il y des deltas qui sont beaucoup plus importants, ça peut aller de 2 à 25 % suivant les types de biens, par exemple quand vous êtes sur des biens avec un immeuble où on fait une division, on fait des appartements, qui a la toiture, qui a de l’infiltration d’eau au niveau des murs, qui a tous les compteurs électriques à mettre en place, qui a les planchers à refaire, ben finalement vous achetez qu’une carcasse, donc là vous avez vraiment des gros deltas. Dans le cas d’un appartement, ben un appartement s’il y a toute l’électricité à refaire, s’il y a les peintures, la plomberie ben pareil, encore une fois il va y avoir des gros deltas. Donc ça va être important d’être attentif à ça, et encore une fois ne pas hésiter à faire une offre, une offre encore une fois passez au-delà de la pudeur de l’argent, n’hésitez pas à y aller, à foncer et vous aller voir des fois vous allez être surpris, on est encore une fois un pays frileux par rapport à l’argent, et on a l’impression qu’on va être un marchand de tapis, ben faites le marchand de tapis parce que franchement ça marche, et c’est comme ça que vous pourrez avoir du succès en tant qu’investisseur. Je retiens qu’une chose qui est ultra importante, ça c’est, j’ai appris ça dans le commerce, on ne gagne de l’argent qu’au moment où on achète, voilà.
Goulwenn : Non très bon, très belle philosophie d’esprit et d’investisseur. Donc voilà, j’espère que vous avez pris toutes les notes, j’espère que vous avez pris énormément de notes par rapport aux conseils de Mathieu. Pour rebondir une dernière fois donc sur la négociation, toi pour essayer d’avoir des chiffres, un bien qui serait à 100.000 euros, qui serait, toi les biens tu les estimes, tu les mets directement au bon prix toi, toi tu cherches pas à les mettre 10 %, 20 % au-dessus pour toujours avoir, pour toujours pouvoir laisser le futur acquéreur négocier, toi par rapport à toute l’étude que tu fais, géographique, de l’environnement, des caractéristiques de l’immeuble, de l’appartement, toi directement tu mets toujours le prix au bon prix, toi il y a pas, tu laisses pas de marge quand tu vends, quand tu vends un bien tu laisses pas forcément de marge pour une future négociation, toi ton but c’est de le mettre directement au bon prix pour qu’il parte dans les jours.
Mathieu : Alors ma philosophie de chef d’entreprise et donc du coup de mandataire en immobilier chez IAD, c’est de prendre des mandats et dans ce cadre-là d’avoir du coup un client vendeur qui est satisfait. Encore une fois, quand je vais prendre un mandat avec l’appartement entièrement refait à neuf, trop souvent le propriétaire a tendance à s’emballer sur le prix, moi je vais juste le ramener à une réalité de marché et pas survendre des travaux d’accord ? et donc du coup je vais essayer de le ramener à la raison et de le mettre au juste prix, pourquoi le juste prix ? parce que ça va lui permettre d’avoir une certaine réactivité sur le marché, et comprenez bien, ah ça c’est une chose importante aussi à étudier lorsque vous faites un investissement, si vous avez un bien qui est là depuis longtemps sur le marché, il faut savoir que son prix se dégrade à peu près entre le prix d’affiche, et le prix affiché et le prix où il sera vendu, de 5 % tous les trois mois. Il faut savoir qu’un bien qui est en vente depuis deux ans, eh ben vous pouvez faire quasiment 100.000, vous pouvez faire une faire une offre à 60.000, à 50.000, si ça fait que deux ans qu’il est là, c’est qu’il y a un problème, c’est qu’il y a peut-être des charges qui sont trop élevées, il y a plusieurs facteurs qui font qu’aujourd’hui il est toujours sur le marché, donc intéressez-vous aussi aux facteurs du pourquoi, du comment ce bien est encore sur le marché, ok ?
Goulwenn : Ok, voilà c’est noté pour moi, j’espère que c’est noté aussi pour vous. Voilà donc j’espère que cette interview, on va s’arrêter là pour ces thématiques, pour ces deux thématiques, donc comment trouver un bien intéressant, comment négocier un bien, voilà donc des astuces et un témoignage qui vous a été fait par Mathieu qui travaille chez IAD France, qui est dans le top 20 des ventes mandat exclusif sur 4.000 personnes je le répète, donc des conseils qui sont bons à prendre, quelqu’un qui est depuis cinq ans dans le milieu de la vente, de l’investissement et transactions immobilières. Donc si cette vidéo vous a plu, n’hésitez pas à la partager, à la liker, à en parler autour de vous pour sensibiliser un maximum de personnes qui voudraient investir mais qui sont un peu perdues par rapport ben qui savent pas quelle direction donner à leurs futurs investissements, voilà n’hésitez pas à partager cette vidéo, ça pourra sûrement les aider ou au moins leur donner à réfléchir.
Mathieu : Moi je voulais conclure sur faites-vous plaisir, la vie est un jeu, et ne vous prenez pas au sérieux dans les affaires.
Goulwenn : Voilà, très belle conclusion de Mathieu, voilà après comme vous le savez à chaque fin d’interview, moi j’étais content de te rencontrer Mathieu, content d’échanger avec toi, content de connaître ton état d’esprit, ta philosophie de vie par rapport à l’immobilier, par rapport à tout ce qui découle de l’immobilier. Donc à mon tour, mais je sais que tu l’as déjà lu, mais voilà en échange je vais t’offrir mon livre.
Mathieu : Merci.
Goulwenn : T’en feras ce que tu veux, si tu veux l’offrir à quelqu’un.
Mathieu : Je l’ai déjà lu.
Goulwenn : Donc voilà, mon livre « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros », si tu veux l’offrir à quelqu’un qui veut se lancer dans l’investissement immobilier ou à une future personne que tu vas accompagner dans son investissement, voilà si tu veux lui offrir ce cadeau de bienvenue, voilà t’en feras bon usage.
Mathieu : J’ai un anniversaire samedi, ce sera le cadeau de la personne.
Goulwenn : Eh ben voilà.
Mathieu : Merci Goulwenn.
Goulwenn : C’est cadeau.
Mathieu : Merci beaucoup.
Goulwenn : Bonne continuation, je te souhaite de progresser dans ton classement de chez IAD France.
Mathieu : Merci.
Goulwenn : D’aller chercher le top 10 et pourquoi pas la place numéro un, rien n’est impossible.
Mathieu : Rien n’est impossible.
Goulwenn : Rien n’est impossible, je vous souhaite, merci de nous avoir suivis jusqu’au bout, je vous dis à très vite pour une prochaine vidéo sur un nouveau témoignage, sur de nouveaux états d’esprit, sur de nouvelles philosophies de vie, l’investissement immobilier, tout ce qui peu en découler, à très vite et à bientôt.
Mathieu : à bientôt.
Goulwenn : Bye bye

28 février 2018

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