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25 avril 2017

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Avec le saisonnier, Damien se dégage 1000 euros de revenus supplémentaires

Venez découvrir le parcours de Damien avec la location saisonnière…

 

Goulwenn : Bonjour à toutes et à tous, je suis content de vous retrouver aujourd’hui pour une nouvelle vidéo des gens qui passent à l’action, des gens qui investissent. Aujourd’hui, le profil que je vais vous présenter, est un profil d’investisseur dans le saisonnier, un ami, Damien, enchanté,

Damien : Salut Gougou.

Goulwenn : Salut à toi, donc Damien présente-toi rapidement pour les internautes pour qu’ils sachent qui est Damien Massicot, alors comment tu t’appelles ? Malgré que je vienne de le dire, quelle profession tu fais ? Que fais-tu dans la vie ? En deux trois mots, parle-nous un peu de toi.

Damien : Bonjour à tous, je m’appelle Damien Massicot, je vais avoir trente ans, je suis marié, j’ai une petite fille qui va avoir un an, voilà, et puis j’investis dans l’immobilier depuis 2014 avec l’achat de deux appartements.

Goulwenn : Deux appartements à trente ans. Alors ce que j’aime bien faire connaître, partager, avec les internautes, c’est quelle est ta philosophie de vie, ton état d’esprit, qu’est-ce qui a fait que tu as investi dans l’immobilier ? Comment l’histoire immobilier est arrivée dans ta vie et pourquoi ?

Damien : Une fois, on était ensemble lors d’une soirée, on s’est retrouvés à Center Parcs à discuter toute la nuit d’immobilier, tu m’as demandé, avant de commencer à me parler d’immobilier si j’étais vraiment motivé et puis j’ai dis oui, oui, je suis vraiment motivé et donc voilà on a discuté toute la nuit, tu m’as apporté plein d’enseignements, tu m’as fait rêvé en fait, tu m’as vendu du rêve et puis ce rêve il s’est transformé petit à petit en réalité

Goulwenn : Il fallait le concrétiser

Damien : Exactement, il fallait passer à l’action comme tu dis et puis à mon tour je suis passé à l’action et voilà.

Goulwenn : Je me souviens très bien de cette discussion qui a duré toute la nuit, on a surtout évoqué mon parcours, comment et de quelle manière j’ai investi et toi tu as choisi une autre stratégie, une autre voie. Tu es resté dans l’investissement immobilier mais tu as fais différemment de ce que moi j’ai voulu faire.

Damien : C’est ça.

Goulwenn : Raconte-nous un peu quelle voie tu as choisie toi dans l’immobilier, tu es parti comment ?

Damien : Après notre week-end à Center Parcs, quand je suis rentré j’ai sauté sur Internet, Google et j’ai recherché énormément de choses sur l’immobilier, comment investir correctement dans l’immobilier, quels types d’investissements étaient les plus rentables et je suis tombé sur l’investissement saisonnier. Donc après avoir énormément appris, rencontré des gens et discuté, je me suis lancé et donc avec ma femme on a acheté ce premier appartement en 2014.

Goulwenn : 2014 d’accord, donc tu avais quel âge à cette époque-là ?

Damien : J’avais, 2014, j’avais 27 ans.

Goulwenn : 27 ans, premier achat, dans quel coin de la Franche tu l’as acheté ?

Damien : On l’a acheté en région parisienne, dans les Yvelines à Versailles.

Goulwenn : Versailles alors, pourquoi Versailles ? Proximité du logement par rapport où tu habites ou une opportunité, pourquoi Versailles ?

Damien : Alors en fait, on voulait faire du saisonnier et on s’était posé la question pour ceux qui connaissent, où faire de l’investissement saisonnier de courte durée dans les Yvelines et c’est tombé naturellement sur Versailles, son château, les touristes.

Goulwenn : Les touristes, oui.

Damien : Voilà pourquoi Versailles, tout simplement après avoir réfléchi.

Goulwenn : Oui, tu n’avais pas fait spécialement une étude de marché ou quoi que ce soit, tu as suivi ta logique, Versailles, ville très touristique, proche de chez toi.

Damien : Exactement, en fait quand on passe, pour ceux qui connaissent l’avenue de Paris à Versailles, c’est l’avenue qui est toujours pleine, c’est une très grande avenue et au bout de laquelle on se retrouve avec le château face à nous et on voit que c’est toujours, toujours rempli de touristes, de gens, donc l’idée elle découle facilement, faire un investissement saisonnier courte durée, touristes, des gens qui viennent travailler.

Goulwenn : Donc Versailles, et après, quelle était la deuxième étape, je suppose que tu as été démarcher les banques pour savoir combien tu pouvais emprunter, et après quel type de biens tu voulais, en fait est-ce que tu avais une idée ou est-ce que cette idée elle était guidée par rapport à l’enveloppe qu’allait te proposer la banque ? Après comment s’est déclinée cette offre ?

Damien : En fait, l’offre, elle s’est déclinée de deux façons parce qu’au final, comme je t’ai dit on a acheté deux appartements, donc moi le premier achat que je voulais faire, ce n’était pas forcément en région parisienne, c’était plus du côté de la région lyonnaise, moi je viens de là-bas, à côté de Lyon et je voulais acheter un appartement, un petit studio là-bas parce que Lyon c’est une grande ville, je savais que ça allait fonctionner et puis au fur et à mesure, le saisonnier, on s’est dit que pour le gérer, il fallait mieux acheter un appartement à proximité, donc au final le choix s’est porté sur Versailles et à la fin on s’est dit mais pourquoi pas acheter les deux puisque la banque nous le permettait. D’une part, moi je suis logé par un employeur, donc ce qui est bénéfique au niveau des banques puisque mon loyer est payé par mon employeur, donc on avait un plus gros pouvoir d’investissement et on s’est dit pourquoi ne pas faire les deux. Donc, on a fait les deux.

Goulwenn : Vous avez acheté les deux, coup sur coup, les deux en 2014 ?

Damien : C’est ça, les deux en 2014.

Goulwenn : La même année, donc le premier c’était Versailles et le deuxième c’était Lyon.

Damien : Oui, c’était pour faire de l’investissement saisonnier, mais Lyon en fait dès le début on a vu que ça allait moins bien fonctionner que Versailles puisqu’on n’était pas à proximité, malgré la recherche, la recherche en termes de logistique, tout ce qui est ménage, entrées, sorties. On avait une personne qui gérait sur place mais ça s’est pas avéré être le top et en plus on avait beaucoup, beaucoup de fausses réservations à l’époque.

Goulwenn : D’accord.

Damien : Je sais que depuis Airbnb ou Booking ont changé des choses sur leurs plateformes qui maintenant permettent des réservations instantanées, donc il y a moins ces effets de fausse réservation…

Goulwenn : D’accord, il faut faire attention à ça !

Damien : Des tromperie, oui faire bien attention à ça.

Goulwenn : Pour en revenir à ton premier bien, là on va rester sur Versailles, on va parler un peu chiffres pour que les internautes se rendent compte de ton investissement, les chiffres ça va mieux leur parler. Donc ton premier bien acheté à Versailles, tu l’achètes à combien ?

Damien : Alors, on l’achète à 183.000 euros net vendeur dans le quartier Saint-louis, c’est un des quartiers les plus chers de Versailles puisqu’on est vraiment au coeur à côté du château.

Goulwenn : 180.000 euros, c’est quoi que tu achètes à 180.000 euros ?

Damien : C’est un 47 m², mezzanine.

Goulwenn : D’accord.

Damien : Voilà, il faut savoir que sur le même terme de prix à l’époque, 45 m² c’est 245.000 euros, un appartement dans lequel on arrive, voilà il n’est pas entièrement rénové, il n’est pas neuf mais c’est un bel appartement

Goulwenn : Tu avais des travaux à faire dedans quand tu l’as acheté ?

Damien : Oui.

Goulwenn : D’accord, beaucoup de travaux à faire, de quels styles ?

Damien : On l’a acheté avec des très gros travaux à faire puisqu’en gros, on a tout enlevé, ce qu’il y avait à l’intérieur, on a tout refait, vraiment de la grosse rénovation.

Goulwenn : D’accord.

Damien : Pas du gros œuvre mais de la rénovation

Goulwenn : 183.000 euros l’appartement, vous aviez budgétisé l’enveloppe travaux aussi ?

Damien : Oui, on a fait 45.000 euros de travaux.

Goulwenn : Donc, ça fait un prêt de combien, 230.000 euros à peu près ?

Damien : Oui, 230.000, après il y avait les frais de notaire, au total on va être sur 250.000 euros.

Goulwenn : 250.000 euros et donc du coup ça représente des mensualités de combien ça tous les mois ?

Damien : Alors, c’est 1.030 euros par mois.

Goulwenn : 1.030 euros par mois sur combien de temps ?

Damien : Sur 25 ans.

Goulwenn : Sur 25 ans, oui, et donc 1.030 euros d’un côté à rembourser tous les mois à la banque et d’un autre côté, combien ce studio, enfin ce logement vous rapporte chaque mois ?

Damien : Il nous rapporte en moyenne 800 euros de cash flow tous les mois, donc 800 euros !

Goulwenn : Grosso modo tu as combien tous les mois ?

Damien : En gros, on a en moyenne entre 2.800/3.200 euros qui rentrent.

Goulwenn : Donc, 2.800/3.000 euros !

Damien : On enlève le crédit, le loyer, on enlève les différentes charges

Goulwenn : Et une fois que tu as tout enlevé, il te reste 800 euros

Damien : 800 euros on va dire net d’impôts.

Goulwenn : D’accord,  800 euros dans la poche.

Damien : C’est ça exactement

Goulwenn : pour s’amuser, pour réinvestir.

Damien : Pour investir, s’amuser on en profitera après

Goulwenn : Après pour rénover ou améliorer son bien.

Damien : C’est ça exactement.

Goulwenn : Donc 800 euros, 800 euros fois douze, voilà vous avez le chiffre presque 10.000 euros par an de bénéfice, donc une très bonne rentabilité et là après, tu achètes un deuxième bien, tu l’achètes combien de mois après celui de Versailles ? Est-ce que tu t’es laissé quelques mois pour analyser si le saisonnier était rentable ou pas ou dans ta logique, tu ne t’es pas posé la question ?

Damien : Moi je ne me suis pas posé de questions, je crois que le compromis à Lyon, j’ai signé en juillet ou en août et Versailles juillet. Je ne sais plus mais en gros à un mois d’intervalle on signait les compromis de vente pour les 2 appartements.

Goulwenn : Tu ne t’es même pas laissé le temps de savoir si c’était rentable ou pas Versailles ?

Damien : Non, je le savais que ça allait marcher, de toute façon que ce soit Lyon, Versailles, dans les grandes villes ça marche relativement bien.

Goulwenn : Alors maintenant, raconte-nous ton histoire de Lyon, est-ce que ça s’est passé comme tu l’espérais ? Est-ce que ça s’est passé comme à Versailles, est-ce que tu as réussi à en tirer 800 euros ou même plus de cash flow tous les mois ? Comment s’est passée ton aventure à Lyon ? Ton investissement à Lyon…

Damien : Disons que comme j’en parlais au début de la vidéo, ça reste surtout un problème en termes de logistique, on était loin, région parisienne et région lyonnaise, grosso modo 5/600 kilomètres, à gérer c’est compliqué puisque c’est pas nous qui faisons les entrées, les sorties, le ménage. La personne qui était sur place n’était pas assez réactive par rapport aux mails, aux messages qu’on lui envoyait.

Goulwenn : D’accord.

Damien : Et du coup, en plus des fausses réservations, on a préféré, consacrer notre temps, sur quelque chose qui allait peut-être être un petit peu moins être rentable en termes de rentabilité mais toujours dans une rentabilité quand même correcte. Donc on a passé en meublé classique, une location meublée classique.

Goulwenn : D’accord, du coup vous avez complètement changé votre stratégie, vous êtes restés combien de temps en saisonnier avec cet appartement ?

Damien : On est restés à peu près un an, on rentrait largement plus que ce qu’on remboursait parce qu’on avait un crédit de 530 euros, on devait rentrer 200 euros de cash flow tous les mois, voilà.

Goulwenn : D’accord, mais ce n’était pas forcément rentable par rapport à tout le travail que  vous aviez à faire.

Damien : C’est ça, il y avait trop de travail de gestion, comparé à celui de Versailles en faite. Ont passaient notre temps à gérer l’appartement de Lyon et c’était pas possible.

Goulwenn : Et du coup pas de panique ?

Damien : Non, non.

Goulwenn : On a un bien, ce bien on peut lui donner plusieurs directions on va dire, faire du vide, du meublé, du saisonnier, du meublé étudiant, voilà hop, tu as vu que le saisonnier c’était trop de travail, ça rapportait pas assez par rapport aux efforts demandés.

Damien : Exactement.

Goulwenn : Toi, tu as pris la direction de faire du meublé.

Damien : Exactement, l’appartement était déjà meublé.

Goulwenn : Donc autant en profiter de ces meubles, profiter de ce qu’il y a déjà, parce que bénéficier de cet appartement pour justement prendre la direction du meublé.

Damien : Exactement, il n’y avait rien de plus simple,  on stoppait les annonces Airbnb, etc. ainsi que toutes les autres plateformes qui existent et puis on mettait une annonce sur Leboncoin avec un certain loyer, d’ailleurs qui était de 630 euros et on a eu énormément de demandes, sachant qu’à l’intérieur on avait Internet, on avait la télé, les gens arrivaient, ils posaient leurs valises, ils étaient chez eux.

Goulwenn : D’accord.

Damien : Donc, ça fonctionnait super bien.

Goulwenn : Très facile à louer

Damien : 100 euros sans tracas.

Goulwenn : opération blanche

Damien : C’est ça, sans tracas, oui, 100 euros, 100 euros qui s’autofinancent largement puisqu’on retrouve encore 100 euros de plus, c’est moins que les 200 euros mais au moins on n’a pas à se tracasser, il fonctionne tout seul et on n’a plus, au moins on peut aller sur d’autres investissements, on peut continuer nos recherches…

Goulwenn : Rien ne t’empêchera plus tard, vu que tu as eu la preuve qu’à Versailles ça fonctionnait bien, si plus tard tu as un contact sérieux sur Lyon ou de fil en aiguille si tu as envie de reprendre plus tard du saisonnier sur Lyon, comme le bien est à toi, voilà rien ne t’empêche de refaire du saisonnier plus tard si tu as d’autres opportunités, une vision des choses, voilà ou d’autres contacts, alors après c’est un bien que tu as, donc tu lui donnes la direction que tu veux. C’est vrai, ça a l’avantage d’avoir un bien, on parle souvent de rentabilité, mais la rentabilité au final ça veut dire quoi la rentabilité, c’est nous qui la faisons la rentabilité, on veut avoir une rentabilité à 4-5 % si vous faites du vide, elle peut monter un peu plus si vous faites du meublé, elle peut doubler si vous faites du saisonnier, voilà tout dépend quelle direction vous donnerez aux biens que vous avez. Donc là, maintenant ton deuxième bien, il est en meublé et tu en es où aujourd’hui ? Tu t’arrêtes là, tu es rassasié de l’immobilier, tu en es content, tu as envie de continuer ? Tu es dans quelle optique aujourd’hui ?

Damien : Comme tu m’avais dit quand on avait discuté toute la nuit à Center Parcs, tu en fais un, tu en fais deux, maintenant tu veux en faire trois, quatre, ça devient une passion quoi.

Goulwenn : Oui.

Damien : Ça devient une passion, c’est vraiment tant en termes de recherche, en termes de chiffrage, de devis, de rentabilité, calculs de rentabilité, de rencontres, de séminaires, de discussions avec les agents immobiliers, les banquiers.

Goulwenn : On a énormément discuté immobilier tous les deux, mais tu t’es énormément, énormément été formé aussi dans les séminaires. Tu as énormément investi dans les séminaires, mais je vois aujourd’hui, tout ce que tu as, tout l’argent que tu as placé dans les séminaires, ça a été rentable !

Damien : Largement rentabilisé.

Goulwenn : Voilà, comme tu le dis souvent, tu l’as largement rentabilisé par rapport à toutes tes connaissances, par rapport à toutes les erreurs que tu aurais faites si justement tu n’avais pas été à ces séminaires, donc c’est une grande passion pour toi. À la caserne, je travaille avec Damien, Damien est professionnel, moi je suis volontaire, on est régulièrement amenés à se voir et c’est vrai quand on a un peu de temps libre, les conversations, c’est sur l’immobilier et c’est comme ça qu’on progresse, moi j’ai appris plein de choses à Damien, Damien a plein de choses aussi à m’apprendre, Damien rencontre d’autres personnes, de ces personnes-là il apprend plein de choses, il vient m’en parler et vice-versa et voilà. Si c’était à refaire, tu referais quoi, tu referais différemment, tu referais comment par rapport à Lyon tu ferais les choses différentes ?

Damien : On ferait peut-être les choses différemment par rapport à Lyon, mais sachant que du jour au lendemain, si là on a un autre locataire qui part, avec le développement du saisonnier, de la courte durée en France, il y a sûrement des solutions qui ont évolué par rapport au problème qu’on avait et peut-être qu’on pourrait repasser du jour au lendemain au saisonnier. Donc, on peut passer très bien du saisonnier au meublé, du meublé au saisonnier, c’est ça qui est vraiment facile avec l’immobilier, donc pourquoi pas ressayer le saisonnier, augmenter notre rentabilité mais pour l’instant on est très bien comme ça, on est sur d’autres recherches…

Goulwenn : Un point sur lequel je veux insister pour les internautes, on a parlé de Versailles, donc Versailles tu nous as fait un peu rêver, tu as fait rêver les internautes aussi par rapport à la rentabilité, mais à Versailles je sais que tu as connu un gros problème. Tu as connu un problème et ce problème-là à un moment donné je sais que tu étais un peu perdu, tu ne savais pas comment le régler, finalement tu ne t’es pas laissé abattre, tu as pesé le pour, le contre et tu as fait face au problème et tu as réussi à le résoudre. Parle un peu, développe un peu ce problème puisque ce problème-là qui t’est arrivé, ça peut arriver à des milliers d’investisseurs.

Damien : Le souci qu’on a eu en fait, c’est un appartement en mezzanine comme je le disais dès le début de la vidéo.

Goulwenn : Que tu as fait rénover entièrement.

Damien : On a fait entièrement rénover, donc en fait, on gardé juste la mezzanine, une mezzanine en bois et en fait, la salle de bains se trouve à l’étage et l’entrepreneur en fait je ne sais pas s’il s’est trompé, s’il a fait une erreur, on a eu un souci d’étanchéité dans la salle de bains et en fait les gens quand tu les fait venir, ils te font un beau devis, ils te font tes travaux, tu les payes mais quand tu as un souci, ils sont sur un autre chantier, il n’y a plus personne. Trouver une solution, et déjà une solution que je recommande à tout le monde, c’est de ne jamais s’énerver. Je ne me suis jamais énervé avec l’entrepreneur, je le relançais, je l’appelais, ça a quand même duré trois mois…

Goulwenn : Parce que du coup le problème dramatique que t’as connu, c’est que tu avais des moisissures chez toi.

Damien : C’est ça, des moisissures, de l’eau, ça sentait le moisi, l’eau s’infiltrait dans la partie du bas.

Goulwenn : Et tu avais du saisonnier à gérer, donc c’était un peu compliqué, toi la problématique que tu as eue c’est, est-ce que je peux continuer à louer, mais bon ça va sentir un peu le moisi ou est-ce que j’attaque l’entrepreneur pour qu’il vienne refaire les travaux, qu’il vienne réparer sa connerie ou s’il répond pas, est-ce que je fais appel à un deuxième artisan pour qu’il vienne tout réparer quitte à ce que ça me coûte 1.000, 3/4/5.000 euros mais voilà, fallait vite prendre une décision parce que le fait de faire venir un autre artisan, tu n’as plus de location donc tu perds tous les mois 3.000 euros.

Damien : C’est ça exactement.

Goulwenn : Donc 3.000 euros de perte tous les mois, mais si tu as 6.000 euros à mettre, en deux mois ça c’est amorti, si tu laisses traîner tu perds de l’argent, donc comment tu as pesé le pour et le contre toi en fait ?

Damien : Tout ce que tu viens de dire, on en avait discuté ensemble pour trouver une solution par rapport à la rentabilité, pourquoi pas faire venir une autre entreprise et puis rebondir, tu laisses de l’argent sur le tapis mais…

Goulwenn : Plus tu attends, plus ta réflexion dure, plus tu perds de l’argent et finalement c’est une affaire qui s’est résolue comment ? En combien de temps ? Ça a été rapide ?

Damien : Ça a duré trois mois, trois mois et il a fallu relancer, relancer, relancer, faire venir les assurances et puis au final, quand il a commencé à prendre un peu peur par rapport à l’assurance en lui mettant un peu la pression, du jour au lendemain ils sont revenus, ils ont refait les travaux et tout c’est réglé. Je touche du bois.

Goulwenn : Moi aussi.

Damien : On n’a plus eu de souci. Mais voilà, il faut savoir que ça peut arriver à tout le monde, il y a un problème, il y a toujours une solution, toi tu es toujours le premier à le dire

Goulwenn : Voilà, moi aussi, j’ai eu d’énormes problèmes dans l’immobilier, comme je dis ça ne sert à rien de regarder derrière vous pour vous dire si j’avais su et si, et si, ça sert à rien. Regarder derrière vous, ça sert uniquement à vous rendre compte du chemin que vous avez parcouru, ça sert juste à ça regarder derrière vous. Voilà, c’est le problème, il est là, ça sert à rien de tourner autour du pot, de se dire oui mais si, mais si, bon il y a un problème, il faut le résoudre, les problèmes ça arrive à tout le monde, donc voilà, il faut combattre ce problème et continuer d’avancer. Non, tu as tout dit, un dernier mot, tu pourrais dire aux internautes, ceux qui veulent se lancer, que ce soit dans du saisonnier ou qui n’arrivent pas encore à investir, qui n’arrivent pas à passer à cette étape-là de l’investissement, enfin quel message tu pourrais dire aux internautes qui nous regardent, qui me suivent, par rapport à ton expérience ?

Damien : Par rapport à mon expérience, c’est quand vous rencontrez une personne qui est bonne dans un domaine, échangez avec elle, apprenez énormément, formez-vous, mais ensuite il faut passer à l’action, il ne faut pas attendre dans son coin, prendre les infos et les stocker ça sert à rien, il faut pouvoir les enseigner à d’autres personnes et surtout, vous, investissez, ne restez pas à attendre, attendre, ne laissez pas le train passer comme certains le disent, montez dans le train.

Goulwenn : Et vous apprendrez dans le train quoi, c’est vraiment le premier bien, il faut l’acheter et de toute façon, c’est là où vous apprendrez, vous apprendrez énormément de choses, ce sera énormément formateur, ce premier investissement, vous apprendrez des tas de choses, moi comme je n’ai jamais fait de séminaire, j’ai tout appris avec mon premier bien, alors aussi ça m’a apporté beaucoup d’argent, ça m’a coûté beaucoup de bêtises mais voilà, je suis vraiment fier de tout ce que j’ai pu apprendre dans l’immobilier au jour d’aujourd’hui et voilà, tout ce que je peux vous dire, lancez-vous, continuez à vous former mais à un moment donné il faut dire stop à la formation, il faut passer à l’acte. Damien, merci pour tous ces renseignements, j’ai appris beaucoup depuis que je te suis, depuis qu’on se côtoie, j’ai appris beaucoup de ton expérience, voilà l’expérience, l’expérience saisonnier, moi je n’ai jamais fait de saisonnier, donc j’ai appris beaucoup de choses par rapport à toi. Mon livre, je sais que tu l’as déjà lu mais je vais te l’offrir si tu veux l’offrir à un ami, je sais qu’il y a ton frère Audric qui se passionne aussi pour l’immobilier, un ami, la famille ou, n’hésite pas à le faire partager. Donc, c’est mon parcours dans l’immobilier, « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros » aux éditions Maxima.

Damien : A mettre entre toutes les mains.

Goulwenn : Merci, Damien, bonne continuation pour la suite et à la prochaine. Merci à vous et si cette vidéo vous a plu, j’espère que vous en aurez tiré quelques leçons et n’hésitez pas à la partager, à la véhiculer si vous connaissez des gens qui sont dans cette problématique ou qui veulent se lancer dans l’investissement ou qui veulent faire du saisonnier, n’hésitez pas à leur partager cette vidéo pour que tout le monde s’en imprime, voilà. Je vous dis à bientôt pour une prochaine vidéo. Bye bye.

Écrit par : Goulwenn Tristant

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