Vous êtes sur :

20 juillet 2017

0

A la découverte de l’empire GRIMM – Partie 1 –

Venez découvrir l’Empire de Gilles GRIMM, à travers sa réussite dans l’immobilier…

 

Goulwenn : Bonjour tout le monde, je vous souhaite la bienvenue aujourd’hui pour cette nouvelle interview, pour ce nouveau témoignage, pour ce témoignage des gens qui passent à l’action, des gens qui sortent de leur zone de confort. Alors aujourd’hui je me retrouve dans un splendide endroit, dans un super endroit, dans l’ancienne église de Napoléon Bonaparte, derrière nous il y a la pièce d’eau Neptune, alors vous l’avez deviné je suis dans la demeure de l’empire Grimm, aujourd’hui je suis avec Gilles Grimm. Gilles Grimm, bonjour.

Gilles : Bonjour, comment allez-vous ?

Goulwenn : Super bien, je vais super bien, en tout cas merci de me recevoir, merci de me recevoir chez toi, je suis vraiment content que tu aies accepté l’invitation pour faire un reportage sur ton parcours, sur ton état d’esprit, sur ta philosophie de vie. Alors si vous ne connaissez pas Gilles Grimm, il va se présenter en deux, trois mots, donc d’où viens-tu ? Que fais-tu dans la vie ? Que faisais-tu avant l’immobilier ? Présente-toi en deux, trois mots pour les internautes qui ne te connaîtraient pas encore.

Gilles : Eh bien moi j’ai commencé ma carrière pour faire mon service militaire à l’époque qui était obligatoire, donc comme je n’étais pas très doué à l’école, j’ai décidé de m’engager à la Brigade des sapeurs-pompiers de Paris.

Goulwenn : À la BSPP.

Gilles : À la BSPP dans laquelle j’ai fait une carrière complète de plus de 16 ans.

Goulwenn : 16 ans.

Gilles : Avant d’être en retraite à l’âge de 33 ans.

Goulwenn : Aujourd’hui, tu as quel âge ?

Gilles : Aujourd’hui, j’ai 61 ans.

Goulwenn : 61 ans, on va revenir un peu en arrière, donc tu fais ta carrière des pompiers de Paris pendant donc 16 ans comme tu l’as dit, à quel moment tu as investi dans l’immobilier ? Tu as investi dès que tu es rentré à la Brigade des sapeurs-pompiers de Paris, dès que tu as eu tes premiers salaires comme moi, tu as commencé à investir, tu en as profité, comment ça s’est passé pour toi ?

Gilles : Malheureusement non pas du tout.

Goulwenn : Pas du tout.

Gilles : Pas du tout, il se trouve qu’à la Brigade des sapeurs-pompiers de Paris, on ne nous donnait pas le temps de réfléchir car on travaillait énormément. Mon service c’était 72 heures de travail d’affilée pour 24 heures de repos, c’est-à-dire que je travaillais et j’ai travaillé pendant de nombreuses années entre 90 et 140 heures par semaine.

Goulwenn : Donc les 35 ou 39 heures à l’époque, tu n’as jamais connu ? ça te fait rire d’ailleurs.

Gilles : Ce qui me fait rire surtout, c’est les gens qui pleurent parce qu’ils travaillent 35 heures aujourd’hui alors que moi je travaillais 140 heures et on ne disait rien.

Goulwenn : C’est des gens qui travaillaient.

Gilles : D’ailleurs, c’est sans regret parce que c’est ce qui m’a donné la force de continuer plus tard et de travailler d’arrache-pied.

Goulwenn : Le mental, tes convictions, ta force que tu as aujourd’hui.

Gilles : Absolument.

Goulwenn : Et l’éducation un peu que t’a donnée la Brigade.

Gilles : Absolument aussi l’éducation dans le respect des gens hein puisque notre devise c’est sauver ou périr, ce n’est pas n’importe quoi et également dans le fait d’avoir de la promptitude, de l’exactitude, de la politesse.

Goulwenn : Du respect, voilà quoi.

Gilles : Tout un ensemble donc qui se forge au fur et à mesure.

Goulwenn : Donc aujourd’hui, de nos jours quand tu vois les gens qui font 35 heures qui se plaignent parce qu’ils n’arrivent pas à mettre tel ou tel projet en place ou qui ne trouvent pas le temps de le mettre en place.

Gilles : Moi je me dis tout simplement je ne juge pas, je ne critique pas non plus, mais dernièrement il y a une personne qui me posait une question et qui me disait mais vous gagnez bien votre vie, je dis oui mais je vais vous répondre simplement, quelqu’un qui travaille 35 heures par semaine, qui gagne par exemple 1.700 euros par mois et quelqu’un qui travaille 120 heures par semaine, s’il gagne trois fois plus ça me semble normal.

Goulwenn : Oui, tout à fait.

Gilles : Puisqu’il travaille trois fois plus.

Goulwenn : Oui, c’est mathématique.

Gilles : Donc voilà, moi je n’ai pas honte de gagner un petit peu plus que les autres, mais en tout cas je travaille beaucoup plus que les autres.

Goulwenn : Donc en fait, tu es en train de nous dire donc tu as fait toute ta carrière chez les pompiers de Paris, donc 16 ans et pendant ces 16 années tu n’as pas eu le temps d’investir par rapport à ta charge de travail qui était très très lourde et du coup comment l’idée d’investir, tu as eu le temps, comment tu as pu avoir le temps d’avoir l’idée d’investir sachant que tu étais complètement focalisé sur ton travail ? donc comme il l’a dit il travaillait 120 heures, 140 heures par semaine, donc je suppose que les quelques jours qui t’étaient alloués pour te reposer, tu faisais quoi ? Tu dormais.

Gilles : Je me reposais.

Goulwenn : Tu te reposais.

Gilles : Pas que ça, quand on est jeune on est dynamique, on sort.

Goulwenn : Oui, on sort un peu.

Gilles : J’habitais Paris, il ne faut pas oublier.

Goulwenn : Oui.

Gilles : Magnifique ville, donc je passais mon temps surtout dans les musées, je visitais, voilà je bouquinais beaucoup, j’avais un manque de culture donc j’avais une soif d’apprendre.

Goulwenn : D’accord.

Gilles : Je l’ai fait pendant des années et j’ai appris des langues étrangères, je me suis même inscrit en faculté de droit, j’ai passé un diplôme d’équivalence ingénieur, également … voilà je ne suis pas resté inactif.

Goulwenn : Tout ça pendant tes jours de repos.

Gilles : Pendant mes jours de repos.

Goulwenn : Pendant tes quelques jours de repos.

Gilles : Et pendant les nuits également où j’étais de garde à la Brigade où on ne dormait pas spécialement beaucoup, moi je peux dire que depuis des années j’ai dormi une moyenne de 5 heures par nuit uniquement.

Goulwenn : D’accord, oui donc tu ne t’es jamais arrêté, tu as toujours continué.

Gilles : Absolument.

Goulwenn : Et au jour d’aujourd’hui, tu as arrêté la Brigade et tu continues toujours sur le même rythme.

Gilles : Je continue même le samedi dimanche je travaille puisque j’ai des galeries d’art aux Puces de Saint-Ouen, au Champ de Mars, donc j’y vais également le matin à 9 heures et demie 10 heures, voilà je continue ce que je sais faire en fait, voilà sans problème particulier. Pour en revenir à votre première question, je n’ai pas investi pendant la Brigade puisque je n’en ai pas eu l’idée tout simplement voilà, donc mais j’avais compris qu’il fallait être dans les clous et j’avais un petit PEA, un compte épargne-logement, un codevi, un compte en banque toujours en positif, jamais en négatif, naturellement très peu d’économies mais quand je suis arrivé au bout de 16 ans d’activité et que j’ai eu la possibilité de prendre une retraite anticipée, je me suis dis que c’était vraiment une opportunité.

Goulwenn : Oui.

Gilles : Une opportunité de pas de partir de la Brigade mais une opportunité d’avoir une nouvelle vie, une nouvelle aventure et là j’ai réfléchi, je me suis dit je ne vais pas gagner assez car figurez-vous que la retraite était de l’ordre de 650 euros, donc qu’est-ce qu’on peut faire avec 650 euros ?

Goulwenn : Donc après la Brigade, ils t’ont obligé de reprendre une nouvelle activité.

Gilles : Une nouvelle activité, je me suis dit non seulement je vais prendre une nouvelle activité, mais je vais faire en sorte de pouvoir planifier ma vie pour augmenter mes revenus, de quelle manière ? et là ça a été lumineux immédiatement, l’immobilier.

Goulwenn : L’immobilier, alors pour en revenir à la question que je t’ai posée, donc là tu finis ta carrière à la Brigade, mais chose très importante tu commences à te passionner pour l’immobilier, mais tu as quel âge concrètement ?

Gilles : 33 ans.

Goulwenn : 33 ans, donc tu commences à t’intéresser à l’immobilier à 33 ans pour investir, tu vas nous le dire un peu après à 34 ans.

Gilles : Absolument.

Goulwenn : Donc voilà, vous qui nous regardez, l’expérience de Gilles Grimm nous montre qu’en fait il n’y a pas d’âge pour investir, il n’est jamais trop tard pour investir, vous allez voir par la suite, vous allez découvrir au fur et à mesure de cette vidéo l’empire Grimm et vous allez voir ce qu’il a réussi à se constituer en ayant commencé à investir à 34 ans, donc on va dire tardivement, vraiment tardivement par rapport à ce que vous allez pouvoir entendre par la suite. Donc 33 ans, tu commences à t’ouvrir un peu l’esprit sur l’immobilier, à voir que ça va être un pilier d’enrichissement qui va pouvoir te permettre d’aller beaucoup plus vite et tu arrêtes la Brigade et tu es nommé directeur, tu vas me le dire, directeur.

Gilles : Pas tout à fait comme ça, à 33 ans déjà pendant mes jours de repos, je vais voir les agences immobilières.

Goulwenn : Oui.

Gilles : Je fais une petite étude de marché sur Paris et je m’intéresse uniquement aux petites surfaces et les petits studios qui étaient à la mesure de ce que je pouvais posséder en fait, comme je n’avais pas d’argent je ne pouvais pas prétendre à acheter un deux-pièces ou un trois-pièces à un prix par exemple de 150.000 euros, non je pouvais prétendre à acheter quelque chose à l’époque 50, 60.000 euros qui étaient totalement pour moi dans mes moyens.

Goulwenn : Donc naturellement un studio.

Gilles : Dans mes moyens intellectuels également.

Goulwenn : Oui.

Gilles : Et je suis allé également voir les banques en parallèle, je leur dis voilà si je trouve un studio à tel prix, que je mets un locataire à tel prix, est-ce que je pourrais prétendre à avoir un prêt, oui ou non ? et là à l’époque les banques me répondent il y a des possibilités si votre dossier tient la route, pourquoi ? parce qu’à l’époque les banques ne travaillaient pas par scoring, c’est-à-dire ne rentraient pas des données et appuyaient sur un bouton qui dit oui ou non. À l’époque, c’était une relation humaine avec le directeur ou l’employé de la banque qui vous recevait, à l’époque on avait même des gens à la banque qui avaient déjà travaillé dans l’immobilier, donc ils connaissaient.

Goulwenn : Ils connaissaient le système.

Gilles : Le système, et là différentes banques, mes banques à moi Crédit Mutuel, BNP, Caisse d’épargne, les plus simples me disent oui, on peut vous prêter 100 % voire 110 % avec les frais de notaire, voire un petit peu plus même avec les travaux.

Goulwenn : Avec les travaux, donc ça existait déjà.

Gilles : Là j’ai réfléchi et je peux vous assurer que je n’ai pas dormi quelques nuits quand même parce que ça m’a travaillé.

Goulwenn : Tout s’accélérait dans la tête.

Gilles : Je suis retourné tout de suite voir d’autres agences immobilières, voir les prix, voir combien je remboursais, le locataire combien il pouvait payer et là je me suis aperçu que je pouvais avoir des locataires qui payaient plus que le remboursement bancaire.

Goulwenn : Donc dégager du cash flow dès le début.

Gilles : Dégager du cash flow dès le début, donc en quittant la Brigade des sapeurs-pompiers de Paris, j’ai tout de suite été acheter un appartement pour me loger, la moindre des choses, je n’avais pas d’appartement et j’ai eu deux présentations d’appartement, un agent immobilier m’a présenté un appartement dans le 15ème rue Saint Charles qui était assez grand, au rez-de-chaussée, 32 m² et un autre dans le 20ème, 26 m² avec une cave de 26 m² également. Je me suis dit il faut que je fasse un choix et puis après avoir réfléchi, le choix je l’ai fait pour de bon je me suis dis je vais prendre les deux. J’ai fait intervenir une entreprise qui m’a dit une chose complètement étonnante pour le 15ème arrondissement, écoutez il y a deux portes à l’extérieur, pourquoi vous ne couperiez pas pour faire deux studios ?

Goulwenn : Pour faire de la ce qu’on appelle de la division de lot.

Gilles : De la division de lot, à l’époque je ne connaissais pas du tout, je dis oui peut-être mais faites-moi un devis, alors il m’a fait un devis, c’était hors de prix pour moi.

Goulwenn : Pas le budget, pas de possibilité de le faire.

Gilles : Hors de prix pour moi, donc je lui ai proposé quelque chose.

Goulwenn : Écoutez bien l’une des premières astuces de la vidéo.

Gilles : Je lui ai dit voilà, moi je ne serai pas capable de payer ceci, est-ce que vous voulez bien m’employer, je vous aiderai à porter les sacs, à charger le matériel et vous vous m’apprenez comment on fait du plâtre, de l’enduit, de la plomberie, de l’électricité, du carrelage, où est-ce qu’on va acheter les matériaux et moi je vous aiderai, je serai un fidèle collaborateur. J’avais la pêche, donc aucun problème et là il a dit oui, il m’a dit ok, je m’en rappelle très bien il s’appelait Christian Bardon et donc j’ai décidé de prendre l’appartement du 20ème arrondissement rue Stendhal en résidence principale, donc du coup j’ai vécu dans une cave mais ça me plaisait beaucoup et dans un rez-de-chaussée et nous avons attaqué les travaux ensemble rue Saint Charles où en deux mois j’ai tout appris.

Goulwenn : Déjà dès le début par rapport à ton état d’esprit, cette philosophie de vie, tu étais confronté un peu face à un mur, tu n’avais pas d’argent pour faire une division de lot mais tu ne t’es pas arrêté face à ce mur, toi tu ne t’es pas dit ce que ce serait dit 100 % des investisseurs, bon tant pis je ferai ça une autre fois, toi de suite tu t’es mis à réfléchir pour trouver des solutions pour pouvoir le faire.

Gilles : Immédiatement, de toute façon il n’y a pas le temps d’attendre une autre fois, la vie continue, moi je prends le train en marche, je monte dans n’importe quel wagon, je vais à la même vitesse.

Goulwenn : Ça s’appelle un état d’esprit, tu as l’esprit d’un investisseur, tu ne t’arrêtes pas à une problématique, tu vois un problème de suite hop tu mets ton cerveau en action pour trouver une solution et la solution elle a été doublement payante, c’est que tu as réussi à faire les travaux et de plus c’est que tu as appris, tu as commencé à apprendre le métier.

Gilles : Absolument.

Goulwenn : Du bâtiment enfin de la rénovation.

Gilles : Donc dans la foulée, j’ai posé les CV pour trouver un travail parce que ça je l’ai fait pendant la période dite de reconversion, à l’armée quand vous terminez votre temps vous avez une période de six mois de reconversion pendant laquelle vous pouvez aller dans le civil pour trouver un autre boulot et vous êtes payé pendant six mois, donc j’avais six mois plein pot de revenus pendant lesquels je pouvais me reconvertir. Moi j’ai décidé de me reconvertir dans l’immobilier directement, j’avais compris que c’était un secteur qui pouvait être gagnant pour moi et je l’ai affiné, ensuite j’ai posé des CV pendant cette période de reconversion dans laquelle j’ai été nommé directeur de la sécurité de la Grande Arche de la Défense avec un bon salaire qui m’a permis donc d’aller courtiser les banques naturellement. Entre ma retraite et le revenu que j’avais, les banques pouvaient me prêter beaucoup plus facilement et là naturellement j’ai explosé très très vite.

Goulwenn : Donc là, tu es monté rapidement, tu es passé de deux biens à.

Gilles : Je suis monté rapidement sauf que il me manquait une chose, c’est le temps.

Goulwenn : Tu avais beaucoup, ton nouveau travail te demandait beaucoup de responsabilité.

Gilles : Énormément, j’avais été nommé à ce poste où j’avais été chargé de l’organisation du Sommet européen à l’époque des 7 nations industrialisées qui se passait à la Grande Arche de la Défense dont j’étais le directeur technique, donc vous imaginez beaucoup de travail, une réglementation très stricte à mettre en place, tout un savoir-faire que j’ai fait naturellement, mais à un certain moment je me suis dit je ne suis plus libre du tout, il fallait que j’y sois tous les matins de bonne heure, il y avait des réceptions tous les jours dans l’Entreprise en haut qui était tenu par Madame Pompidou, il fallait que j’assiste à tous les cocktails, je n’arrêtais pas, ce n’était pas très fatiguant spécialement, mais beaucoup de temps de pris qui m’empêchait donc de pouvoir avancer.

Goulwenn : De pouvoir mettre en place ton projet.

Gilles : À ce moment-là, j’ai pris une décision.

Goulwenn : Une décision très importante, là tu as décidé en fait ce qu’on appelle tu es sorti de ta zone de confort.

Gilles : Je suis complètement sorti de ma zone de confort en prenant le risque maximal. J’ai décidé de changer de métier et je suis devenu gardien de parking.

Goulwenn : Gardien de parking.

Gilles : J’ai fait Hewlett-Packard à Levallois.

Goulwenn : Et là tu divises.

Gilles : Je divise par trois mes revenus.

Goulwenn : Tu divises par trois ton salaire.

Gilles : Mais je multiplie par dix mon temps de libre.

Goulwenn : Ce qui va te permettre de construire ton empire.

Gilles : Ce qui me permet de pouvoir aller voir les agences, les marchands de biens, les administrateurs de biens, les syndics d’immeubles et également de potasser tous les jours tous les journaux, Le Parisien, Le Figaro, le PAP, Pro Appart et j’en passe.

Goulwenn : Justement, explique-nous parce années 90.

Gilles : Pour pouvoir avoir le maximum de visibilité sur tous les lots parce que à l’époque il n’y avait pas d’Internet, il n’y avait rien du tout.

Goulwenn : C’est ça, il n’y avait pas.

Gilles : Il n’y avait pas de concordance, il n’y avait rien.

Goulwenn : Il n’y avait pas Internet, il n’y avait pas le téléphone portable.

Gilles : Il n’y avait que moi pour pouvoir analyser, me faire une idée du juste prix des choses, du prix des travaux que je contrôlais, ça y est, et également la possibilité de louer, à quel prix également pour rester dans des normes honnêtes et être sur qu’il y a un locataire qui prenne l’appartement.

Goulwenn : Quand aujourd’hui nous on recherche un bien, moi le premier je vais sur Se Loger, le Bon coin, je rentre mes critères, hop dans la minute ou les jours qui viennent je vais recevoir des alertes par rapport à ce que j’ai cherché, donc toi explique-nous dans les années 90 comment tu fais justement pour rechercher des biens.

Gilles : Eh bien moi aussi j’ai monté un système d’alerte.

Goulwenn : Oui.

Gilles : À titre personnel.

Goulwenn : Comment tu as fait ?

Gilles : Eh bien figurez-vous que pour les agents immobiliers par exemple, à l’époque un agent immobilier prend ce qu’on appelle un mandat de vente auprès du vendeur mais pouvait prendre aussi un mandat de recherche.

Goulwenn : D’accord.

Gilles : Je suis allé les voir et je leur ai dit dans les secteurs que j’avais déterminés, moi j’avais déterminé qu’il fallait investir dans le 18ème arrondissement, le 19ème et le 20ème.

Goulwenn : Dans les quartiers populaires.

Gilles : Les quartiers populaires, modestes, au pied des métros. Je suis allé les voir et je leur ai dit voilà, si vous me trouvez un bien moi je suis d’accord de vous payer l’équivalent aujourd’hui de 1.500 euros en plus par mandat de recherche, seulement donnant donnant, vous m’appelez en premier, vous me laissez 5 minutes de réflexion, c’est ce qui s’est passé, voyez-vous mon alerte à moi elle n’était pas Internet, elle était une alerte de terrain avec des agents immobiliers qui voulaient gagner un peu plus et donc de ce fait ils me téléphonaient en premier.

Goulwenn : D’accord, voilà.

Gilles : C’est la seule technique que j’avais trouvée, elle était bien, elle me convenait et ça fonctionnait.

Goulwenn : Voilà, donc des alertes qui coûtaient 1.500 euros alors qu’aujourd’hui nous on a des alertes qui sont complètement gratuites, encore une fois tu as trouvé des solutions pour être le premier.

Gilles : Il fallait bien que je m’adapte.

Goulwenn : Oui, tu t’es adapté à ton époque et tu ne t’es pas cherché d’excuses et c’est comme ça que tu as réussi à construire enfin à trouver des biens, les biens qui étaient tant convoités tu étais le premier à les avoir, c’est comme ça sûrement que tu as fait des bonnes affaires, dès le premier achat tu avais déjà une plus-value.

Gilles : C’est exact, je n’ai jamais en fait cherché à faire une bonne affaire, je suis parti d’un principe de base qui est pour moi une ligne de conduite.

Goulwenn : Oui.

Gilles : Quand j’achète un bien, peu importe le prix que je le paye, peu importe le prix que je le paye parce que dans quinze ans il est payé, il n’est pas payé par moi, il est payé par le locataire. Donc qu’ils valent 120.000 euros ou 80.000 euros, dans quinze ans il est payé, c’est tout, sauf que si je l’achetais 120.000 euros, il vaudra toujours 120.000 euros.

Goulwenn : Il fallait juste que tu t’y retrouves entre les crédits et les loyers.

Gilles : Entre les crédits et les loyers, que je fasse donc un juste équilibre. Alors pour faire ce juste équilibre, naturellement je n’avais pas comme tu l’as dit Internet, donc j’avais un cahier et à la main j’écrivais mes rentrées, mes sorties, taxes foncières, les charges, tout et je pouvais faire un bilan et ce bilan me donnait donc des points positifs sur certains appartements.

Goulwenn : Des points négatifs sur d’autres.

Gilles : Et j’équilibrais sur d’autres.

Goulwenn : Qui étaient moins rentables.

Gilles : Ce qui me permettait d’acheter un petit peu plus cher pour juste arbitrer, équilibrer en permanence, pour faire simple, si j’achète quelque chose 80.000 euros, je peux en acheter un autre 120.000.

Goulwenn : D’accord, oui tout à fait.

Gilles : Ça fait une moyenne de 100, voilà, donc je n’étais pas trop regardant sur le prix, je le discutais quand il y avait possibilité de discuter, mais souvent j’achetais déjà au prix fixé parce que l’appartement avait déjà été travaillé par les agents immobiliers et déjà au juste prix.

Goulwenn : Des agents immobiliers en amont avaient déjà fait une négociation.

Gilles : Il n’y a pas eu que les agents immobiliers, je suis allé voir des marchands de biens, des spécialistes également qui vendent, des syndics d’immeubles, des administrateurs de biens, je suis allé également éplucher en permanence les journaux sur le marché et dès le matin 7 heures je téléphonais aux particuliers pour aller visiter leurs biens immobiliers.

Goulwenn : Oui, alors raconte-nous ce que tu m’as raconté, donc toi ta stratégie c’était tu allais librairie du Sentier.

Gilles : Alors la stratégie était la suivante, j’avais appris par hasard, par hasard il n’y a jamais de hasard.

Goulwenn : Je te coupe mais la première déjà c’est que tu n’as jamais changé ton rythme de la brigade, 5h45 debout.

Gilles : Absolument.

Goulwenn : Même encore aujourd’hui, tu te lèves ?

Gilles : Non, non, non, n’exagérons pas, non non  Je m’accorde quand même un peu.

Goulwenn : Tu t’accordes 7 heures du matin.

Gilles : Du temps disponible le matin.

Goulwenn : Donc 5h45 hop le réveil sonne.

Gilles : Debout, métro, je n’avais pas de voiture, direction la librairie du Sentier qui est à la sortie du métro qui est la première qui ouvre dans Paris.

Goulwenn : Nouvelle autre stratégie par rapport.

Gilles : Oui, il faut être le premier pour réussir.

Goulwenn : D’accord, donc toi tu avais cherché en fait la librairie qui ouvrait la première dans Paris.

Gilles : Pour être le premier.

Goulwenn : Tu avais vraiment.

Gilles : J’attendais réellement qu’il lève le rideau de fer le gars et j’achetais tout de suite, les journaux étaient encore avec la ficelle devant la porte et j’achetais le premier canard qui sortait, le PAP du jeudi, c’était tous les jeudis, maintenant le PAP c’est tous les jours, toutes les heures sur Internet.

Goulwenn : Oui, oui, bien sûr.

Gilles : Là, c’était une fois par semaine, le jeudi matin 5h45, Pro Appart, Le Figaro et Le Parisien mais ça tous les jours le reste et donc j’allais au café du coin, je me prenais un petit café et j’épluchais complètement toutes les petites annonces avec un Stabilo boss jaune et je notais, je découpais, je collais pour bien m’imprégner de l’annonce et à 7 heures précises je téléphonais. Alors c’est pareil, il n’y avait pas de téléphone portable.

Goulwenn : Oui.

Gilles : Donc, il fallait aller dans une cabine.

Goulwenn : Cabine téléphonique.

Gilles : J’avais des jetons téléphoniques d’avance dans ma poche et on y va.

Goulwenn : Tu ne t’es jamais dégonflé, tu ne t’es jamais arrêté par rapport.

Gilles : Non pas du tout, et donc dès que j’avais le rendez-vous à 7 heures il me disait écoutez venez pour 8 heures avant que j’aille travailler, moi je peux vous assurer qu’à 8 heures précises j’étais devant la porte.

Goulwenn : Pour vraiment être le premier.

Gilles : Absolument.

Goulwenn : Et rapidement tu as appris à connaître l’immobilier, donc rapidement aussi en un seul rendez-vous en un seul coup d’œil tu savais déjà si ce bien te convenait ou pas.

Gilles : Alors c’est très simple, pour moi l’immobilier est fait de la manière suivante, peu importe l’état de l’appartement, je détruis tout, je refais tout à neuf.

Goulwenn : Tu as toujours fait ça quasiment.

Gilles : Sauf certains appartements qui étaient propres, ça arrive mais en règle générale s’il y a des problèmes dedans, on enlève tout, pourquoi ? Parce que je veux que ce soit pérenne, moi je vais faire une prestation de services, je dois livrer quelque chose à un locataire qui doit être propre, donc c’est quoi propre ? C’est porte blindée, c’est fenêtres double vitrage, c’est cuisine entièrement équipée, c’est salle de bain carrelage jusqu’en haut avec du matériau solide qui va être pérenne pendant au moins quinze ans parce que moi je vais louer pendant quinze ans sûr.

Goulwenn : Toute la durée du prêt.

Gilles : Après je prendrai la décision de vendre ou pas, on verra mais de plus la fiscalité était sur quinze ans, avant quand on achetait la plus-value immobilière était totalement exonérée au bout de quinze ans, donc je me tiens à la réglementation, quinze ans et après je n’ai plus de plus-value immobilière, malheureusement ça ne s’est pas fait comme ça, les plus-values sont passées à 30 ans, après à 22 ans et malheureusement pour moi j’étais à 14 ans et demi quand c’est arrivé, ça a été un drame..

Goulwenn : Ah oui.

Gilles : Oui.

Goulwenn : Donc tu n’as pas pu vendre.

Gilles : À six mois près.

Goulwenn : À six mois près, donc tu as.

Gilles : Je suis reparti sur 32 ans, vous imaginez ? moi qui suis quelqu’un qui vit avec la réglementation d’une manière droite, la réglementation change en cours de route, mais c’est pas grave, tant pis.

Goulwenn : C’est comme ça.

Gilles : On continue.

Goulwenn : On ne peut rien faire de toute façon, on ne peut rien changer.

Gilles : On continue et on avance encore plus du coup pour pallier à ceci, donc quoiqu’il arrive, changement de gouvernement, changement de président.

Goulwenn : Que ce soit la gauche, la droite, l’extrême-droite, l’extrême gauche.

Gilles : Je continue ma route dans ce fameux train comme je l’ai dit.

Goulwenn : Oui, oui.

Gilles : Je suis dans un wagon, je vais à la même vitesse et je vais au bout des choses.

Goulwenn : Vous savez qu’aujourd’hui, on est en pleine élection politique et combien de fois je l’ai entendu, si c’est la droite qui passe ou si c’est la gauche ou si c’est ceci, si c’est cela, ça peut changer par rapport à l’immobilier, il faut faire attention moi je vais attendre de voir qui est le nouveau président pour savoir si j’investis ou pas, c’est totalement faux, si vous avez un projet, si vous avez envie d’investir, investissez, c’est à vous de vous adapter par rapport aux nouvelles lois qui vont tomber, peu importe, de toute façon quoi qu’il arrive à partir du moment où on investit dans l’immobilier, il faut être capable de s’adapter, l’immobilier c’est s’il y a un problème dans l’immobilier, dans l’investissement qu’il soit boursier, dans l’immobilier, il y a un delta imprévu qui vous suivra toute votre vie, qui vous suivra pendant toute la durée de vos investissements et si vous n’êtes pas capables de vous adapter à ce delta imprévu, n’investissez pas, il faut savoir que voilà l’investissement il y aura ce delta imprévu, il faudra faire avec durant toute votre carrière d’investisseur.

Gilles : Mais le delta que tu parles qui est imprévu n’est pas du tout important étant donné, je le répète, que si on prend un prêt sur quinze ans, au bout de quinze ans il est payé.

Goulwenn : Oui, voilà.

Gilles : Le but c’est que l’appartement soit un jour entièrement payé, le but pour moi n’a jamais été de gagner de l’argent tout de suite, d’ailleurs je n’en ai jamais gagné tout de suite, c’est seulement maintenant que je respire, le but c’est d’amortir les biens complètement et d’aller au bout donc du temps que vous vous êtes mis pour emprunter, 20 ans, 25 ans, 15 ans, voilà l’idéal pour moi étant 15 ans parce que c’était un temps qui correspondait à la plus-value.

Goulwenn : Voilà, pas trop loin par rapport bien sûr.

Gilles : Et maintenant si c’était à refaire tout de suite, je prendrais sans doute des prêts sur vingt ans, un petit peu plus longs pour dégager une marge de sécurité afin de pouvoir arbitrer totalement sur un effet linéaire mes investissements.

Goulwenn : D’accord, donc là déjà dans cette première partie on va dire de l’interview, tu nous as véhiculés, tu as véhiculé aussi les internautes tes stratégies que tu as mises en place, donc quelqu’un qui ne s’arrête jamais, qui continue toujours d’avancer dans cette longue course d’endurance, qui se lève tôt, qui trouve toujours des solutions au lieu de se trouver des excuses.

Gilles : Un peu comme pour toi quand tu fais tes courses de fond, d’ultra-triathlon.

Goulwenn : Voilà.

Gilles : Où tu n’arrêtes pas en plus de courir et si tu arrêtes de courir, tu marches.

Goulwenn : Et je marche, voilà tout simplement, c’est vrai que l’investissement immobilier comme le dit Gilles, c’est vraiment une course d’endurance, peu importe à l’allure où vous allez, il y a des moments où vous allez aller très vite, ça va se passer très bien les investissements, comme une lettre à La Poste, il y a des moments où vous allez rencontrer plein de problèmes, vous aurez des coups de mou, vous n’aurez plus envie, mais continuez quand même, même si vous marchez, le but dans la vie que ce soit l’investissement immobilier, que ce soit dans une course de fond, dans n’importe quel domaine de la vie, si vous voulez réussir il ne faut jamais s’arrêter, jamais s’arrêter, toujours continuer, toujours continuer même si vous marchez, c’est pas grave, si vous marchez, vous avancez, mais toi je suppose que plus d’une fois tu as dû marcher dans tes projets lorsque tu étais confronté à plusieurs problèmes mais au jour d’aujourd’hui de 34 ans à aujourd’hui, tu as toujours continué, tu ne t’es jamais arrêté.

Gilles : J’ai trois règles de base.

Goulwenn : D’accord, oui.

Gilles : Que j’ai mises en action en permanence, numéro un, le principal est de toujours avancer, numéro deux, il faut prendre le meilleur et l’améliorer, numéro trois et celui-ci est important à intégrer, le pas cher coûte très cher.

Goulwenn : Oui, le pas cher coûte très cher.

Gilles : Vous revenez deux fois de suite, trois fois de suite sur la même chose que vous avez sous-payée, par exemple dans les travaux, il faut recommencer donc vous ne louez pas pendant ce temps, le robinet vous l’avez payé trois fois le prix, etc. etc., voilà c’est un exemple.

Goulwenn : La qualité, on va dire.

Gilles : Je suis toujours parti de ces trois bases-là et je n’ai jamais arrêté d’avancer.

Goulwenn : Pour ton troisième point, tu me coupes si, tu me reprends si je me trompe, c’est qu’il y en a beaucoup qui vont chercher la qualité prix, mais toi tu serais plutôt qualité robustesse.

Gilles : Il y a des gens qui discutent pour acheter un bien immobilier à 10.000 euros près, mais 10.000 euros empruntés, ça coûte combien par mois ?

Goulwenn : Sur 15 ans, sur 20 ans.

Gilles : 80 euros, pour 80 euros vous perdez une affaire de plus de 100.000 euros juste pour 80 euros ? non, on fonce.

Goulwenn : Oui, oui, si l’opération est blanche, si voilà si elle s’équilibre oui, après il faut quand même penser à négocier, mais il ne faut pas rater l’affaire.

Gilles : Faut pas rater l’affaire.

Goulwenn : Faut pas rater l’affaire, oui c’est comme je le disais moi c’est par rapport à autre chose, moi c’était par rapport au taux, par rapport au taux moi j’investis dans les années, enfin j’ai beaucoup investi de 2006 à 2011, j’ai refais aussi des investissements après, vous savez qu’en 2006-2008, c’est là où il y avait enfin entre guillemets moi ce que j’appelle la pseudo crise, les taux étaient à 5/6 %, moi les taux ça m’était complètement égal les taux, je ne cherchais même pas à négocier les taux auprès des banques, moi ce que je voulais c’était avoir les prêts, comme tu le disais avoir le prêt parce que si on n’a pas de prêt, mon patrimoine je n’aurais jamais pu me le construire et je savais que sur le papier, sur ma feuille et avec ma logique, avec mes calculs, avec un taux à 5/6 % mes biens étaient rentables, je sais que j’arrivais quand même à dégager, j’avais une opération blanche mais sur certains j’arrivais même à dégager un peu du cash flow. Alors c’est sûr que ce cash flow aurait été beaucoup plus important si j’avais eu des taux à 2/3 % mais ça m’importait, moi ce que je voulais c’était avoir le prêt, ça c’était la priorité, avoir le taux, si j’avais même pu négocier au jour d’aujourd’hui, si je pouvais et j’ai déjà posé la question à mon banquier, si les taux aujourd’hui qui sont à 1.5/2.5, si aujourd’hui je pouvais négocier avec un banquier et des taux à 5 % pour qu’il puisse m’ouvrir les vannes du prêt, moi je serais capable, moi j’aurais envie de négocier des prêts aujourd’hui à 5/6/7 % justement pour qu’il réouvre les vannes et avoir des prêts.

Gilles : Alors moi j’avais une règle, elle peut sembler complètement incroyable mais c’est la suivante, prendre d’abord, réfléchir ensuite, tout ce que les banquiers me donnaient en prêt, je le prenais parce que rien ne m’empêche ensuite de renégocier la totalité des prêts sur un seul prêt.

Goulwenn : Tout à fait.

Gilles : C’est ce que j’ai fait d’ailleurs.

Goulwenn : Tout à fait.

Gilles : Et là j’ai économisé plus de 45 % d’un coup.

Goulwenn : Oui, oui.

Gilles : C’est énorme, sur des dizaines et dizaines d’appartements, ça fait un chiffre qui devient complètement conséquent, qui vous permet de vivre et de réinvestir au passage.

Goulwenn : Oui, tout à fait.

Gilles : Les deux.

Goulwenn : Ça c’est une très bonne stratégie, alors aujourd’hui c’est vrai que ça n’est pas on va dire que ça n’est pas faisable aujourd’hui pour ceux qui vont prendre des prêts maintenant parce que les taux sont historiquement bas et dans le futur je pense qu’ils seront amenés à remonter les taux qu’on a connus en 2006/2007/2008 à 5/6 %, ces taux ils vont revenir ça c’est sûr, ça monte, ça descend, ils reviendront peut-être dans dix ans mais dans dix ans pour ceux qui regardent cette vidéo aujourd’hui, si vous avez des, si les taux sont à 5/6 % dans cinq ans, dans dix ans, on ne sait pas de quoi l’avenir est fait, mais c’est pas grave, n’ayez pas peur, investissez dans ces taux-là et dites-vous bien que dans quelques années quand les taux redescendront, vous aurez l’opportunité justement de renégocier vos prêts et de revenir aux taux du marché qui seront peut-être enfin dans le futur.

Gilles : La question ne se pose même pas étant donné que si l’on prend des taux fixes, ils restent fixent.

Goulwenn : Oui.

Gilles : On peut prendre le risque aussi de payer un taux fixe à 2 points aujourd’hui, 2.2 au lieu d’aller chercher un taux variable à 1.6.

Goulwenn : Oui.

Gilles : C’est gagné d’avance.

Goulwenn : Oui, bien sûr.

Gilles : Si tu regardes sur un tableau d’amortissement la différence, elle est très minime, elle se joue à très très peu, donc pourquoi pas ? et toujours prendre un taux sur du très très long terme, pourquoi ? parce qu’il est beaucoup plus facile de réduire et de raccourcir un prêt immobilier que de l’augmenter, un banquier refusera si vous dites j’ai un taux sur dix ans, un prêt sur dix ans, j’aimerais qu’on le mette sur 25 ans, on va me dire non monsieur, si vous avez un prêt un sur 25 ans, vous dites maintenant j’aimerais bien le passer à dix ans, oui, et il y a une autre chose à prendre en compte, non seulement le prêt s’amortit tous les jours mais les loyers augmentent un petit peu aussi de temps en temps, tous les ans.

Goulwenn : On peut à l’anniversaire.

Gilles : Moi ce que je louais il y a dix ans, ce n’est pas le même prix aujourd’hui malgré les limitations de loyers sur Paris aujourd’hui, je loue encore beaucoup beaucoup mieux et je suis absolument pas persuadé que dans une ville comme Paris, ville lumière, les loyers dans dix ans ce sera sans doute 30 % de plus.

Goulwenn : Oui.

Gilles : L’immobilier sans doute 100 % de plus.

Goulwenn : On peut le comparer aussi à la capitale à Londres où l’immobilier est bien plus cher que Paris, pourtant Londres on y est à deux heures de Paris.

Gilles : La différence qu’à Londres on n’est jamais propriétaire.

Goulwenn : Je ne savais pas.

Gilles : C’est comme un bail emphytéotique, on achète sur 30 ans, 50 ans, 90 ans car tout appartient à la reine d’Angleterre.

Goulwenn : D’accord, c’est bon à savoir.

Gilles : Elle est réellement propriétaire.

Goulwenn : D’accord.

Gilles : Et ici ce qui est intéressant, c’est que l’immobilier on peut légalement le céder lors de succession à ses enfants.

Goulwenn : Oui.

Gilles : C’est-à-dire que ça n’est pas un produit qui est mort, d’ailleurs les grandes familles aujourd’hui ont toujours de l’immobilier haussmannien qui vient des arrières grands-parents.

Goulwenn : Oui, oui. Voilà vous l’avez compris, donc déjà on a eu cette première partie on va dire sur l’état d’esprit de Gilles Grimm sur comment trouver un bien, maintenant on va en revenir un peu sur ton ascension dans l’immobilier, les internautes se disent comment tu as fait après pour passer de 5 à 10, de 10 à 20, après de 20 à 50, de 50 à 100, donc comment tu t’y es pris aussi pour à un moment donné pour faire gérer ce patrimoine ?

Écrit par : Goulwenn Tristant

N'hésitez pas à réagir !

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

commentaires
Vous avez déjà vécu cette expérience ? Comment avez-vous procédé ? Quelle leçon en tirez-vous ?

Contactez-moi afin de partager votre expérience avec tous les internautes !

Retrouvez aussi Goulwenn

champion du monde d'ultra triathlon 2016

Sur son autre blog

Et sur sa chaine youtube

Glossaire immobilier

Trouvez la définition d'un mot technique cité sur ce site