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12 décembre 2017

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A 27 ans, elle possède déjà 5 appartements !

Venez découvrir, comment à 27 ans, Marina a réussi à investir dans 5 appartements.

 

Goulwenn : Bonjour à tous, je vous souhaite la bienvenue pour ce nouveau témoignage pour cette nouvelle interview des gens qui passent à l’action, des gens qui sortent de leur zone de confort, aujourd’hui je suis en présence d’une charmante demoiselle, enchanté.
Marina : Enchantée.
Goulwenn : Je peux te demander de te présenter à la caméra ? Comment t’appelles-tu ? D’où viens-tu ? Que fais-tu dans la vie ?
Marina : Je m’appelle Marina, j’ai 27 ans, je suis de Perpignan et je suis opticienne dans une enseigne d’optique depuis 8 ans.
Goulwenn : Voilà, vous l’avez compris à l’accent, une charmante demoiselle qui nous vient tout droit du sud, tout droit de Perpignan. Si elle est avec moi aujourd’hui en ma présence c’est pour vous présenter son parcours, elle a un parcours insolite comme toutes les personnes que je peux interviewer, donc Marina à quel âge as-tu commencé à investir dans l’immobilier ?
Marina : À 22 ans.
Goulwenn : Rappelle-nous ton âge.
Marina : Alors là j’ai 27 ans et c’était il y a 5 ans le premier investissement donc à 22 ans.
Goulwenn : 22 ans, alors à 22 ans quel a été ton état d’esprit, ta philosophie de vie, pourquoi à 22 ans tu t’es jetée dans le grand bain de l’immobilier ?
Marina : Ma famille avait un appartement qui était inoccupé qui ne servait à rien, donc je me suis dit je vais aller y habiter un instant, un moment et donc ils m’ont hébergée gratuitement dans leur appartement et en fait j’ai réalisé que en faisant quelques travaux il pouvait être super, je leur ai proposé de leur acheter.
Goulwenn : Donc là tu as vu un potentiel business, un potentiel cash flow.
Marina : Là je me suis dit déjà rien que pour moi y habiter ce serait super parce qu’il est proche de la mer, il est bien placé et il est plutôt agréable même s’il était un peu pourri il n’y avait pas grand-chose à faire pour qu’il soit plus agréable.
Goulwenn : Alors ce premier bien tu l’achètes à ta famille, il est situé où ?
Marina : Il est à côté de la place Méditerranée donc à l’entrée, à 500.
Goulwenn : À Canot-Roussillon c’est ça ?
Marina : À Canet-Roussillon oui.
Goulwenn : D’accord, c’est quoi, ça a quelle superficie, quel prix ? Parle-moi un peu de chiffres par rapport à ce premier bien.
Marina : L’appartement il mesure 34 mètres carrés et je l’ai payé 55.000 euros.
Goulwenn : D’accord oui quand même un gros tarif, de là donc tu as vécu dedans.
Marina : Tant qu’il n’était pas rénové, ils me l’ont prêté gracieusement et après moi j’ai voulu y faire des travaux dedans, j’ai préféré qu’il soit à moi avant d’entamer les travaux, donc c’est là que je leur ai proposé de l’acheter.
Goulwenn : De l’acheter, quand tu as eu leur aval tu as fait des travaux.
Marina : Voilà, une fois qu’il était signé, à ce moment-là j’ai fait les travaux et ça a été financé par la banque.
Goulwenn : Donc là financement facilement, 55.000 euros plus les travaux, combien ? 15.000 euros ?
Marina : Oui en tout j’ai fait un financement de non c’était 20.000 euros les travaux donc un financement de 85.000 euros.
Goulwenn : À l’époque, tu étais quoi ? Tu étais étudiante, tu travaillais ?
Marina : Toujours dans la même situation, salariée avec mon salaire identique.
Goulwenn : Là tu y restes pendant deux trois ans avant de passer sur ta deuxième acquisition ?
Marina : Non, là je l’ai loué assez rapidement, j’ai réalisé que le louer c’est plus intéressant que d’y habiter, puis j’habitais chez mon copain donc il était vide. Dans un premier temps, je l’ai loué que l’été et l’hiver j’avais peur de payer trop d’impôts donc je ne préférais pas le louer.
Goulwenn : D’accord, donc tu le louais de juin à septembre et de septembre à juin.
Marina : Il était vide.
Goulwenn : Il était vide d’accord, même toi tu n’y allais pas non plus pour passer quelques week-ends c’est tout.
Marina : Non, à ce moment-là non il était vide, de temps en temps je le louais une semaine par-ci par-là à des touristes.
Goulwenn : Après donc la suite ? Tu as acheté un deuxième bien ?
Marina : Alors la suite, au bout de trois ans je me suis rendu compte que le second appartement il servait à rien aussi.
Goulwenn : Donc ta famille pareil qui avait un deuxième bien à vendre.
Marina : Voilà, ma famille avait un second bien dans le même immeuble, donc je me suis dit je vais l’acheter et je vais faire la même chose, on change pas une équipe qui gagne, j’ai fait pareil, je leur ai proposé de leur acheter et là cette fois-ci je l’ai payé 52.000 euros et il mesure 36 mètres carrés.
Goulwenn : Toujours à Canet-Roussillon dans le même immeuble d’accord, celui-ci comment tu l’as géré au niveau des locataires ?
Marina : Alors celui-ci que je me souvienne, les travaux ont un peu traîné en longueur donc j’ai pas pu le louer l’été donc c’est à partir de septembre qu’il y a une étudiante qui s’y est installée dedans de septembre à juin et à partir de juin je l’ai loué à la semaine aux touristes et de nouveau en septembre aux étudiants.
Goulwenn : Et c’est là que tu as changé un peu ton approche des locataires, en fait tu fais deux contrats, enfin tu fonctionnais avec deux types de locations différentes tous les ans, de juin à septembre tu faisais du saisonnier et puis tu t’es vite rendu compte qu’il y avait une plus grosse demande et surtout que tu pouvais le louer beaucoup plus cher et après de septembre à juin tu passais sur un bail meublé.
Marina : Voilà, un bail étudiant souvent ou alors c’étaient des personnes qui étaient salariées.
Goulwenn : Tu n’as jamais eu de souci pour trouver des locataires uniquement de septembre à juin ? Souvent des locataires peuvent te demander, souvent des locataires comme moi ça m’est arrivé, ils prennent les studios pour deux trois enfin on sait pas pendant combien de temps ils vont y rester, mais le fait de leur dire dès le début ce sera uniquement de septembre à juin, ça ne t’a pas mis de barrières par rapport pour trouver des locataires justement ?
Marina : Non, c’est vrai que la plupart des locataires auraient aimé rester plus mais ils comprenaient qu’en juin je préférais qu’ils s’en aillent pour pouvoir louer à la semaine et ils le comprenaient très bien et on s’était mis d’accord comme ça à l’avance.
Goulwenn : D’accord, parce que quand tu fais du meublé tu peux louer sur un an, tu es autorisée à louer un an.
Marina : Oui.
Goulwenn : Donc ça c’est vrai c’est l’avantage quand on fait un bail meublé on peut louer sur un an contrairement aux vides où c’est trois ans minimum, l’avantage du meublé, de là donc ça te fait ta deuxième acquisition, les deux sont loués et toi du coup tu habites où ?
Marina : Alors à ce moment-là, j’habitais.
Goulwenn : Tu as pris une location à côté ?
Marina : Oui, j’étais locataire avec mon copain dans un autre appartement.
Goulwenn : Donc dès le début, tu as tout compris toi, tu t’es mis à investir dans l’immobilier mais tu es restée en location.
Marina : À aucun moment j’ai, alors j’ai dit à la banque que j’achetais pour ma résidence principale pour avoir un meilleur taux et pour une période un peu plus longue, par contre c’était pas pour y habiter en réalité.
Goulwenn : Et peut-être aussi indirectement pour que la banque puisse te prêter les sous parce qu’il faut savoir quand on va voir une banque et qu’on désire faire de l’investissement locatif pour son tout premier achat, il y a des banques qui n’aiment pas ça, il y a des banques qui aiment bien vous financer mais pour votre résidence principale et non pour faire de l’investissement locatif.
Marina : Ils sont plus emballés quand c’est pour un achat de résidence principale.
Goulwenn : Voilà, donc toi ce que tu leur as fait comme moi j’ai pu leur faire pour mon quatorzième investissement, je leur ai dit que c’était pour moi mais en fait c’était pour faire de l’investissement locatif et du coup le prêt est passé beaucoup plus facilement voilà, donc ça c’est une astuce parmi tant d’autres, tu te projettes déjà sur un deuxième, troisième, quatrième bien ?
Marina : Oui parce qu’à ce moment-là, j’ai entendu parler du concept d’indépendance financière, j’ai compris qu’en fait grâce à cette astuce, cette stratégie on peut rapidement arrêter de.
Goulwenn : Parallèlement tu commences aussi à te former ? L’immobilier t’intéresse.
Marina : Tout à fait par hasard en fait.
Goulwenn : Par hasard, tu travailles avec Internet.
Marina : Je suis tombée sur un bouquin, un livre « Comment je suis devenue rentière en quatre ans ».
Goulwenn : D’Élise Franck.
Marina : D’Élise Franck et ça a été la révélation, là ça a été vraiment ce qui m’a fait passer à la vitesse supérieure.
Goulwenn : C’est aussi un, peut-être pas mon, ça fait partie aussi de l’un de mes déclics, en tout cas ça fait partie, ça a alimenté ma curiosité et sur l’investissement immobilier le livre d’Élise Franck aux éditions Maxima que je conseille à tout le monde, donc ça a été un déclic pour toi.
Marina : Oui ça m’a débloquée aussi par rapport à l’angoisse des impôts, j’étais persuadée que si on avait beaucoup de revenus locatifs, on avait beaucoup d’impôts et que c’était pas rentable, donc là elle explique très bien dans le livre que forcément on n’est pas obligé de payer d’impôts si on fait des travaux, qu’on avait des frais, on peut les déduire.
Goulwenn : Bien sûr.
Marina : Si on est au réel on peut déduire tous les frais et au final pendant plusieurs années on ne paie pas d’impôts et là je me suis dit c’est génial, j’enchaîne.
Goulwenn : Peut-être un futur parcours à la Élise Franck, en tout cas je te le souhaite, vous faites un peu le même parcours qu’elle parce que tout ce que tu achètes tu me l’as dit, tu achètes entre guillemets des ruines avec beaucoup de travaux justement pour pouvoir négocier un maximum, qui dit travaux dit négociation plus facile et dit aussi dans le futur une bascule peut-être plus importante.
Marina : Oui, j’appliquais la stratégie coup de cœur, faire vraiment du haut standing pour que les locataires aient vraiment l’envie de louer l’appartement.
Goulwenn : D’un côté dès ton socle on va dire, tu achètes déjà un bien avec beaucoup de travaux à faire pour éventuellement avoir une future bascule dans le futur et de plus une fois qu’il est remis à neuf tu fais du saisonnier, donc le bien que tu achètes tu l’amortis vraiment à 200 %.
Marina : Oui, puis tout à l’heure tu me demandais il n’y a pas eu de problème pour trouver des locataires pour une durée un peu spécifique.
Goulwenn : De neuf mois, de neuf dix mois.
Marina : En fait, ils ont on va dire qu’ils ont tellement le coup de cœur sur l’appartement qu’ils sont prêts à faire ce sacrifice de rester un peu moins longtemps que ce qu’ils auraient aimé parce qu’ils ont vraiment envie d’être locataires dans ce bien.
Goulwenn : Voilà, ne pas négliger les travaux, ne pas négliger le coup de cœur, les travaux.
Marina : La déco.
Goulwenn : La déco, faire un bel home staging tout ce qui est à la mode et tout ça et donc de là après tu pars sur un troisième.
Marina : Oui, l’année suivante.
Goulwenn : Tes deux premiers ont été financés par la même banque ?
Marina : Oui.
Goulwenn : Le troisième ?
Marina : Le troisième je suis allée voir un courtier et ils ont fait une demande à beaucoup de banques et il n’y a que le Crédit Agricole donc là où j’étais déjà qui a accepté, donc au final je suis restée chez eux.
Goulwenn : D’accord c’est super, donc le troisième c’est quel style de bien encore ?
Marina : Le troisième et le quatrième je les ai achetés les deux en même temps, j’ai appliqué la stratégie de l’un de mes mentors, donc c’était d’acheter deux biens en même temps pour gagner du temps et là j’ai pu négocier davantage et acheter les deux en même temps, ils sont un peu plus loin de la mer mais par contre c’est une résidence avec piscine.
Goulwenn : Toujours à Canet-Roussillon ?
Marina : Toujours à Canet-Roussillon.
Goulwenn : Résidence avec piscine.
Marina : Voilà.
Goulwenn : Pas trop de charges de copro à payer ?
Marina : Un peu, c’est un coup de poker, j’en ai acheté deux en plus donc j’espère que ça va marcher.
Goulwenn : Tu t’y retrouves aussi au niveau des loyers par rapport à la piscine, par rapport aux prestations que peut offrir la résidence ? Et là, toujours la même stratégie ? Tu loues de septembre à juin et après c’est fini en meublé et après tu fais du saisonnier de juin à septembre.
Marina : Voilà, donc je vois par rapport quand les travaux seront terminés s’il y a de la demande hors saison, je vais peut-être faire de la location de courte durée toute l’année mais je sais que comme plan B j’ai toujours la location étudiante pour l’hiver qui prendra le relais s’il le faut.
Goulwenn : Donc grosso modo on va faire un petit résumé sur tes quatre premiers biens, sur tes quatre premiers biens en fait, je vais faire un résumé de ce que moi j’ai pu comprendre et de ce que j’ai envie de vous véhiculer de ce que j’ai pu comprendre, en fait grosso modo tu t’es passionnée pour l’immobilier et après en fait tu as appliqué, tu as lu trois livres, tu as pris ces trois livres, tu en as fait un mix, donc Élise Franck « Comment je suis devenue rentière en quatre ans » aux éditions Maxima, mon livre « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros » aux éditions Maxima et dernièrement le livre de Romain Caillet.
Marina : Qui met en avant la location de courte durée.
Goulwenn : Voilà, donc au début Élise Franck pour comment réussir à trouver un super bien avec des travaux, comment défiscaliser et tout ça, le livre de Goulwenn, mon livre pour essayer d’emprunter un peu plus, pour essayer de continuer ton aventure dans l’immobilier et le livre de Romain Caillet pour justement avoir une meilleure rentabilité enfin optimiser ta rentabilité par rapport à la superficie, par rapport à la stratégie que tu peux mettre en place par rapport à tes investissements, tu mélanges les trois et ça fait déjà.
Marina : Ma formule.
Goulwenn : Voilà c’est ta formule et ça te fait quatre super biens, ça fait quatre super acquisitions. De là dernièrement tu as acheté un cinquième bien ?
Marina : Oui.
Goulwenn : Raconte-nous, parle-nous de ton cinquième bien.
Marina : Le cinquième bien c’est mon préféré, il est encore plus près de la mer donc je pense que je pourrais le louer encore mieux, il est plus grand.
Goulwenn : Toujours à Canet-Roussillon ?
Marina : Toujours Canet-Roussillon et il a vue sur la mer donc ça je sais que les gens ils apprécient beaucoup, ils demandent souvent est-ce que c’est fond de mer ? Est-ce que c’est près de la mer ? Ça c’est vraiment une condition que les gens réclament et il va être au niveau du standing il va peut-être être encore au-dessus, donc je pense qu’il va vraiment être atypique et sortir de l’ordinaire et créer le gros coup de cœur.
Goulwenn : Celui-ci toujours par le Crédit Agricole ou tu es passée par un autre organisme ?
Marina : Cette fois-ci je n’en ai même pas parlé au Crédit Agricole, je savais que d’entrée que ça serait non, donc j’ai fait appel au Crédit Foncier.
Goulwenn : D’accord, donc tu as appliqué la méthode Goulwenn pour ne pas rester bloquée, pour pouvoir continuer.
Marina : Voilà, je n’ai pas parlé du dernier investissement donc le lot des deux appartements que j’avais achetés, j’en ai pas parlé puisque il était pas encore effectif étant donné que j’avais négocié un report de prêt, donc les échéances n’avaient pas commencé, donc j’ai pas parlé de cet investissement-là, j’ai fait deux appartement et ça a cartonné.
Goulwenn : Tu as un peu filouté et le fait de filouter un peu ça t’a permis d’obtenir une super acquisition où tu vas gagner une super rentabilité, tu vas dégager du cash flow, une future plus-value par la suite, enfin voilà tu vas gagner énormément parce que tu as juste un peu filouté, tu t’es juste un peu servi des règles de l’immobilier, après vous appelez ça comme vous voulez, tu t’es servie un peu des ingrédients que tu avais en ta faveur, tu en as fait ta propre recette et cette recette.
Marina : C’est d’après ma région aussi parce que ce que fait Élise Franck sur Paris ça marcherait pas forcément ici.
Goulwenn : Oui bien sûr.
Marina : Donc j’ai fait un petit mix avant.
Goulwenn : Oui, il faut toujours prendre en considération aussi la situation personnelle, professionnelle, tes revenus, la région où tu habites et après tu fais un mix de tout ça, on a chacun nos ingrédients et après c’est comme Top chef, vous avez vos ingrédients et après vous en sortez votre recette, vous en sortez votre plat.
Marina : J’ai commencé Élise Franck il y a quatre ans, j’ai trouvé ça un peu trop long, je me suis dit au lieu de faire des achats-reventes ce qu’elle préconise, je me suis dit je vais plutôt basculer en mode Goulwenn et faire plutôt des achats groupés pour aller plus vite.
Goulwenn : Aujourd’hui tu en as cinq, tu comptes t’arrêter là ? Comment tu vois ton futur ?
Marina : Là pour l’instant je pense que pendant un petit moment je vais être bloquée par rapport à la banque, donc il faut que je réfléchisse à une nouvelle stratégie, peut-être revendre un des appartements de ceux qui rapportent le moins actuellement, il faut voir, je ne suis pas fixée encore pour l’instant mais je me fais confiance pour trouver de nouvelles idées.
Goulwenn : Oui voilà, si je peux te conseiller continue à te former, continue à échanger, à partager et tu verras que tu trouveras des solutions à tes problématiques, pense aussi à fonctionner par paliers, là tu as déjà franchi je pense un premier palier tu as acheté cinq biens, pose-toi deux trois ans s’il le faut, continue d’apprendre, continue d’amortir tes biens et après dans deux trois ans tu vas apprendre plein de nouvelles stratégies, tu vas voir plein de choses arriver à toi et ça te permettra de repartir de plus belle.
Marina : De me diversifier aussi.
Goulwenn : Diversifier après.
Marina : Si tu mets tous les œufs dans le même panier, ça ça peut inquiéter la banque aussi.
Goulwenn : Oui, après les œufs dans le même panier on va dire les mettre dans la même région, c’est pas non plus dans le même.
Marina : Même type de location dans la même région.
Goulwenn : Oui voilà, c’est pas vraiment les œufs dans le même panier mais après tu peux te diversifier comme il y en a beaucoup qui le font, on commence par des studios, F2, enfin des petites surfaces, après on va sur ce qui est encore plus rentable c’est-à-dire les immeubles de rapport.
Marina : Ah oui j’en ai pas parlé d’ailleurs, j’avais un projet d’achat d’immeuble avec mon frère, on a fait pas mal de demandes, une banque nous accordait le crédit, on était super contents et on s’est dit on peut sûrement avoir un meilleur taux puisque ça a l’air d’être très facile et ensuite on a fait des demandes à d’autres banques et après on a eu que des refus, que des refus et après par la suite mon frère a acheté sa résidence principale et là ça nous a complètement bloqués.
Goulwenn : Voilà, c’est un projet que tu pourras reprendre dans deux trois ans.
Marina : Oui, ça nous emballait bien.
Goulwenn : Après les immeubles de rapport, après c’est une bonne solution surtout dans les PO où l’immobilier est pas très cher du côté de Perpignan ou la région, voilà si vous avez envie d’investir, si le témoignage de Marina, alors juste avant de le clôturer, je ne sais pas si on en a parlé, tu travailles dans quoi Marina ?
Marina : Je l’ai dit au départ, je vends des lunettes.
Goulwenn : Oui les lunettes, c’est quoi ? Tu as un salaire de cadre moyen ?
Marina : Oui, en fait on est primé, donc on peut gagner entre 1.600 et 2.000 euros.
Goulwenn : Voilà, on va dire que tu as le salaire moyen d’un Français.
Marina : Un peu comme toi d’ailleurs.
Goulwenn : Marina qui gagne entre 1.600 et 2.000 euros donc voilà qui n’excède pas, c’est pas des salaires qui excèdent non plus, pour vous dire Marina elle a acheté cinq biens, donc si vous voulez faire comme Marina, formez-vous, Marina elle a eu sa volonté d’abord, tout est né d’une volonté, d’un vouloir, de vouloir se construire un patrimoine, ensuite elle s’est formée, elle a échangé, elle a partagé et elle a lu trois livres, Élise Franck, Goulwenn Tristant, Romain Caillet, donc voilà elle a assemblé ces trois livres, elle en a fait sa recette et voilà elle en a pondu cinq appartements et je pense que ça n’est pas fini.
Marina : J’en ai lu plus que trois mais c’est vrai que c’étaient ces trois-là qui m’ont vraiment marquée.
Goulwenn : Qui t’ont vraiment propulsée ou marquée.
Marina : … passer un cap.
Goulwenn : Si tu avais un petit, je vais te laisser la parole, si tu avais un petit mot rapidement à dire aux internautes qui sont en train de nous regarder pour les motiver, si tu avais un conseil à leur donner par rapport à ton parcours, par rapport à ton état d’esprit, à ta philosophie de vie, c’est à toi.
Marina : Moi je pense qu’il faut pas avoir peur de se lancer, souvent on a des blocages, moi j’ai réussi alors que je suis pas plus intelligente qu’un autre même de loin, en plus je suis une vraie catastrophe, il y a des problèmes des fois, ça s’arrange toujours.
Goulwenn : C’est comme ça qu’on apprend aussi.
Marina : Voilà c’est ça, quand il y a des problèmes, c’est vrai que sur le coup c’est un peu difficile mais après ça permet d’apprendre et de se renforcer.
Goulwenn : Voilà, en tout cas si ce témoignage vous a plu, n’hésitez pas à le partager, à le liker, à en parler autour de vous, comme à chaque fois que je fais une interview, un témoignage, je vais t’offrir mon livre même si je sais que tu l’as déjà et que tu l’as lu.
Marina : C’est super, je voulais le racheter, donc merci.
Goulwenn : Donc je vais te l’offrir, si tu veux l’offrir à une personne qui a envie de se lancer dans l’immobilier ou si tu vois voilà si t’as envie d’aider quelqu’un à se lancer dans l’immobilier, tu pourras lui offrir ou le faire gagner à quelqu’un c’est comme tu le souhaites et donc voilà pour toi.
Marina : Je pense que je vais le garder.
Goulwenn : Mon ouvrage que j’ai sorti en 2015, donc il y a plein d’astuces sur comment investir, sur comment emprunter, donc Goulwenn Tristant « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros » aux éditions Maxima, c’est pour toi, c’est cadeau, en tout cas j’ai été enchanté de te rencontrer, enchanté de connaître ton histoire et surtout content de la partager aux internautes puis pour qu’à leur tour ils puissent s’inspirer de ton parcours. Marina je te remercie et je te souhaite bonne continuation, à bientôt.
Marina : Merci.

Écrit par : Goulwenn Tristant

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