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28 mai 2018

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Comment devenir financièrement libre avec l’immobilier ?

Venez découvrir comment Sébastien Durantet a fait pour devenir indépendant financièrement avec l’immobilier…

 

Goulwenn : Bonjour tout le monde, je vous souhaite la bienvenue aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo, pour ce nouveau témoignage des gens qui passent à l’action, des gens qui investissent. Alors aujourd’hui, je suis en présence d’une personne que vous connaissez sûrement, que vous avez sûrement vue sur Internet, sur YouTube, un blogueur. Il va se présenter, Sébastien.
Sébastien : Bonjour.
Goulwenn : Bonjour.
Sébastien : Ça va ?
Goulwenn : Content de te rencontrer aujourd’hui pour la première fois en vrai, voilà.
Sébastien : Et autrement que par téléphone.
Goulwenn : Pour apprendre un peu de ton expérience, pour la véhiculer aussi aux internautes qui vont nous regarder, en deux, trois mots, est-ce que tu peux te présenter pour ceux qui te connaîtraient pas, d’où tu viens que fais-tu dans la vie ?
Sébastien : Alors je viens d’avoir 37 ans, j’habite à Paris, j’ai vécu à Paris, j’ai toujours connu cette ville, et bah voila j’investis depuis 2003, achat-revente, j’ai fait, et puis aujourd’hui je fais plutôt de la location en meublé à l’année, et voilà. Et puis, j’ai arrêté du coup de travailler fin d’année dernière, fin 2016.
Goulwenn : Donc l’indépendance financière, maintenant t’es libre comme l’air.
Sébastien : Voilà.
Goulwenn : Félicitations.
Sébastien : C’est que je voulais, voilà c’était l’objectif du départ que j’ai atteint. Bon, j’ai mis un peu de temps mais enfin on le verra tout à l’heure.
Goulwenn : Un peu de temps. Rappelle-nous ton âge, 37 ans, indépendant financièrement.
Sébastien : Non, non, ça aurait pu aller un peu plus, un peu plus vite, mais bon voilà, j’ai pris mon temps.
Goulwenn : Tout ça, on va revenir là-dessus. Donc comme vous le savez, moi dans les témoignages que je vous véhicule à travers les différents interviews, moi ce que j’aime bien c’est revenir sur la réussite ou sur les échecs aussi des personnes que je peux interviewer pour vous véhiculer leur état d’esprit, comment ils ont fait pour réussir, comment ils s’y sont pris aussi, quelle direction, quel chemin ils ont emprunté pour réussir dans l’immobilier, surtout véhiculer le plus important pour moi c’est vraiment leur état d’esprit et leur philosophie de vie qui les ont amenées à cette réussite. Alors Sébastien, toi qu’est-ce qui t’a amené à l’immobilier ? Pourquoi l’immobilier ? Pourquoi pas la Bourse ou autre chose, mais voilà pourquoi l’immobilier tout simplement ?
Sébastien : Parce que, au départ, quand j’ai commencé l’immobilier, en fait, c’était pas du tout sur un mode investisseur. Moi j’ai commencé, si tu veux le déclic ça a été que j’ai quitté, donc je vivais chez mes parents, je les ai quittés pour faire de la colocation et, au bout de quelques mois, bah j’ai décidé d’arrêter. On était trois gars, et puis voilà au niveau de la propreté, du confort et tout, on n’était pas tout à fait d’accord.
Goulwenn : C’est pas évident la colocation.
Sébastien : Voilà, en gros pour pouvoir manger il fallait déjà nettoyer la vaisselle des autres, voilà. Donc ça, ça m’a pas tout à fait plu, je suis parti et je me suis dit voilà maintenant j’ai deux options, soit en fait je trouve un studio à Paris, je le loue ou soit, en fait, j’achète un appartement et je rembourse un crédit. Il se trouve que, à l’époque, il y avait quasiment 150 à 200 euros de différence, c’était beaucoup plus avantageux pour moi de rembourser un crédit.
Goulwenn : Entre rembourser un prêt ou prendre une location.
Sébastien : Voilà, pour donner un ordre d’idée, à l’époque en 2003, je remboursais 450 euros pour vivre dans 23 m² alors que c’était plutôt aux alentours de 600 euros, voilà donc tu vois le delta. Ça c’est fait hyper facilement, je n’ai pas rencontré de difficultés particulières, et encore une fois c’était pour habiter dedans, donc c’était assez simple. Après bah, donc ça c’était vraiment le déclic, et puis après je l’ai revendu, j’ai vu qu’il y avait une plus-value intéressante, j’ai recommencé, j’ai refait une deuxième plus-value.
Goulwenn : Combien de plus-values à peu près sur le premier pour avoir un ordre d’idée ?
Sébastien : Alors sur le premier, je l’ai acheté 80, je grossis.
Goulwenn : Oui, grosso modo.
Sébastien : J’ai acheté à peu près tout compris, travaux, frais de notaire, frais d’agence, le premier 80.000, je l’ai revendu 160. Et sur le deuxième, j’ai acheté aux alentours de 200, 215.000 et j’ai revendu 270.000.
Goulwenn : Donc 60.000 euros de plus-value sur le premier.
Sébastien : Ouais, on arrive à peu près à 140, 150.000 euros de plus-value sur les deux, et c’étaient mes résidences principales, donc il y a aucune imposition.
Goulwenn : Tout à fait, et tout ça en combien de temps les deux premiers avec les plus-values ?
Sébastien : Premier cinq ans, deuxième deux ans, bah parce que je vivais dedans, en fait.
Goulwenn : D’accord, t’étais pas pressé, t’avais pas acheté ça pour faire du chiffre, pour faire, c’est venu naturellement.
Sébastien : C’est venu naturellement. Alors quand même au premier, je me suis dit bon il y a quand même quelque chose qui s’est passé, c’est quand même pas mal.
Goulwenn : Ça t’a fait réfléchir.
Sébastien : Ouais, donc du coup après bah quand j’ai acheté le deuxième, je suivais quand même un peu la tendance de l’immobilier, l’évolution des prix, notamment à Paris, qui s’envolaient quoi et qui se sont envolés, on va dire, jusqu’à 2010 à peu près. Et du coup en 2010-2011, j’ai revendu le deuxième et j’ai vu que ça commençait à stagner. Alors là, de toute manière, le choix de partir de mon appartement c’est aussi parce que j’étais plus célibataire, j’étais en couple et qu’il fallait prendre une décision, soit c’était dans mon appart ou soit dans l’autre appart. Mon appartement, l’appartement que j’avais, on pouvait pas rester dedans pour une raison d’agencement, voilà ça allait pas. Il y avait une sorte de piano qu’il fallait caser et ça pouvait pas rentrer dans le mien. Donc je l’ai revendu, et puis donc du coup bah je suis devenu locataire, j’habite toujours dans le même appartement, donc je suis toujours locataire.
Goulwenn : Alors pourquoi avoir revendu ton deuxième, pourquoi t’en as pas racheté un troisième et pourquoi t’es devenu locataire ?
Sébastien : Ouais, en fait j’ai revendu le deuxième, et je m’étais dit ben soit je le loue, ce que je fais, sauf que je voulais le louer plutôt à des étudiants, je louais une petite surface et surtout, en fait, c’est psychologique mais j’avais tout refait la déco pour moi, j’avais fait des beaux matériaux et en fait je me suis dit c’est pas possible. Si je mets un locataire et qu’il me l’abîme, je vais avoir les boules.
Goulwenn : Ça va te faire mal.
Sébastien : Ouais, donc j’ai décidé de liquider, de le vendre. Et puis en plus, on était aussi dans une période où il y avait des plus-values et je me suis dit est-ce que je le mets en location et puis tous les mois je vais récupérer un petit peu d’argent ou soit d’un coup je récupère xxx euros.
Goulwenn : Un gros billet.
Sébastien : Ouais donc, et net d’impôt, je me suis dit donc je fais ça. Et puis après ben du coup, j’ai racheté un appartement, un studio, et là celui-ci il était en location meublée.
Goulwenn : Donc toi, tu prends une location de ton côté et t’en rachètes un troisième mais là pour faire de l’investissement locatif.
Sébastien : Exactement, et là bah je me dis là ben c’est génial parce que les loyers maintenant ils commencent à tomber tous les mois, je dégage un cash flow qui est positif, donc c’est plutôt intéressant. Je renouvelle l’opération je sais pas un an ou deux après.
Goulwenn : Ce troisième bien, je te coupe rapidement, tu l’achètes avec le même organisme bancaire, avec ceux qui t’ont financé ton premier et ton deuxième bien ?
Sébastien : Non en fait, je ne suis pas et je crois que j’étais au chômage à ce moment-là, oui j’étais au chômage, je ne travaillais pas parce que je voulais monter ma boîte et, en fait, je ne travaillais plus. Donc en fait, j’ai racheté un appartement mais j’ai transféré le crédit, en fait.
Goulwenn : D’accord.
Sébastien : J’ai pas eu besoin de ça. En fait, c’était le crédit du premier que j’ai transféré sur le deuxième, que j’ai transféré sur le troisième. Donc c’est hyper intéressant même si les taux, en fait, les taux de toute manière ils étaient à peu près équivalents à ce moment-là. Par contre, j’avais amorti beaucoup d’intérêts d’emprunt, en fait, au départ, donc voilà. Donc ce qui permet de oui, en fait j’étais au chômage, donc j’ai acheté à ce moment-là. Et puis du coup, j’ai remboursé une partie du crédit, enfin bon bref, aujourd’hui, cet appartement il est complètement remboursé, donc déjà aussi c’est quasiment la totalité du loyer qui arrive dans mes poches quoi si on n’enlève les parties charges.
Goulwenn : Les charges, impôts et compagnie.
Sébastien : Voilà, les impôts j’en ai pas sur cet appartement et, du coup, je me suis dit voilà, ça fonctionne, j’ai mis en place, j’ai attendu un an, hop je recommence l’opération. Ce sera un peu plus compliqué mais bon ça c’est fait.
Goulwenn : En fait, tu rachètes un deuxième bien.
Sébastien : Un deuxième bien à Paris toujours, 17 m², je remets un locataire dedans, d’ailleurs j’avais trouvé mon locataire.
Goulwenn : Toujours studio, petite surface.
Sébastien : Oui, toujours.
Goulwenn : C’est un choix ? C’est pourquoi un studio, pourquoi pas un F2, F3, c’est une question de budget, une question de principe par rapport à la rentabilité, stratégie je veux dire plutôt, plutôt stratégie par rapport à la rentabilité ? Si t’avais le choix, tu ferais plus du F2, F3 ?
Sébastien : La première raison c’est le prix.
Goulwenn : C’est le prix.
Sébastien : Parce que à un moment, enfin il faut financer, bon grosso modo j’ai dû financer quelque chose comme 150.000 euros pour le deuxième si on prend tout, tout, tout compris. Il y a un moment où si vraiment je voulais un appartement pour mettre un couple, il fallait que je sorte peut-être 50, 60.000 euros de plus.
Goulwenn : Oui, après on sort du budget, on sort des.
Sébastien : Le problème, c’est que je n’allais pas louer à hauteur, enfin en pourcentage, vraiment beaucoup plus finalement. Et puis, j’avais l’expérience du premier qui était un studio qui tournait, j’avais une demande étudiante qui était colossale, qui d’ailleurs a même encore évolué depuis, il y a encore plus de demandes, donc je me dis voilà j’ai un schéma qui fonctionne je duplique, je vais pas commencer à m’embarquer dans d’autres trucs, c’est plutôt sécure pour moi.
Goulwenn : Oui, bien sûr.
Sébastien : J’ai commencé, elle fonctionne, donc je duplique.
Goulwenn : Il faut faire ce qu’on sait, en tout cas, il faut toujours faire ce qu’on sait faire, faut surtout pas, il faut privilégier l’investissement dans votre quartier, enfin où vous connaissez, faut faire où vous habitez et faire ce que vous savez faire. Ne vous embarquez pas dans des choses que vous ne maîtrisez pas, privilégiez ce que vous savez faire, ça c’est vraiment très important. Toi-même, c’était ta stratégie aussi.
Sébastien : Oui et puis il y a aussi une autre chose, c’est au niveau de la sécurité, c’est que là c’est beaucoup plus facile de revendre un studio aussi, il y a beaucoup plus de demandes que sur des biens un peu plus grands. Bon sur Paris, tout se vend à peu près bien, mais il y a un moment quand le ticket d’entrée il est trop haut, je veux dire quand on dépasse 250, 300.000 euros, il y a beaucoup moins d’acheteurs, en fait. Donc, il faut aussi être sûr que le bien intéresse beaucoup de monde parce que quand il y a peu d’offres, enfin quand il y a peu de demandes pardon, les acquéreurs essayent un peu plus de négocier parce qu’ils le savent, alors que sur les studios ils négocient beaucoup moins. Il n’y a jamais, en général il n’y a pas de négociation, les studios, moi les deux derniers que j’ai acquis, ben le premier studio dont je te parlais, je l’ai eu parce qu’il allait arriver en vente dans une agence, je connaissais la nana qui me faisait les visites, on trouvait pas, elle me dit demain j’en ai un qui arrive, je récupère les clés, je le visite, je vous appelle, on voit. Je fais non, vous récupérez les clés et je viens après-demain matin et on va le visiter ensemble. Non, je fais pas comme ça. J’ai insisté et, finalement, elle l’a ouvert. C’était on ouvre les volets et elle me dit ah mais c’est génial et tout, ça va intéresser beaucoup de monde, moi j’étais hyper conscient de ce bien et j’ai tout de suite fait une offre, immédiatement. Et après, ses collègues l’ont mis en, si tu veux, en annonce et tout, ils ont eu énormément de demandes. Et du coup, je l’ai eu parce qu’il était pas encore sur le marché, sinon je ne l’avais pas. Et le deuxième, pareil.
Goulwenn : Tu l’as acheté en fait avant qu’il soit mis en vitrine.
Sébastien : Ouais, parce que à part, enfin en tout cas à l’époque et même à peu près aujourd’hui c’est à peu près le cas, mais si t’es pas le tout premier tu l’as pas.
Goulwenn : Oui, c’est ce que je vous dis en fait, pour vraiment être le premier à acheter un bien, que ce soit à Paris ou dans n’importe quelle région, en fait, les meilleurs biens, c’est ce que je dis à chaque fois, sont pas en vitrine. Les biens, ils passent même pas en vitrine les meilleurs biens, c’est à force de démarcher des agences immobilières, vous laissez votre carte de visite, vous vous faites connaître et, en fait, avant qu’un bien arrive en vitrine, il y a beaucoup d’administratif à faire. Il y a surtout tout ce qui est tous les diagnostics à faire voilà, il y a tous les diagnostics à faire et le temps que ce soit fait, le temps que tout soit fait réglementairement, ben ça met quelques semaines avant d’apparaître en vitrine, et ces quelques semaines qui s’écoulent, il y a déjà des gens qui sont, ils ont déjà un fichier clients, en fait, les agences immobilières avec les critères de ce que recherchent leurs clients, et si le bien correspond aux recherches de l’un des clients, ben le bien hop, il est déjà vendu. En fait, grosso modo, ce qui apparaît en vitrine ben c’est des biens dont les clients ne sont pas intéressés, mais toutes les meilleures affaires sont vendues avant même d’apparaître en vitrine. Donc c’est pour ça, c’est très important ben d’aller démarcher régulièrement les agences immobilières, de les relancer, de se faire connaître, d’envoyer comme je le dis moi un petit CV avec tous vos critères de recherche, votre photo, enfin vraiment vous faire connaître pour être le premier à être sur cette bonne affaire.
Sébastien : Et d’ailleurs le deuxième, c’est aussi comme ça. Je l’avais visité, en fait, on n’arrivait pas à le visiter le deuxième appartement que j’ai acheté, enfin ce qui est devenu le quatrième en réalité, c’était très compliqué. On prenait rendez vous, l’agence prenait rendez-vous et le locataire était pas là où il ouvrait pas. Et donc, en fait, bah ça soûlait l’agence, elle a arrêté en fait de le proposer et moi je lui ai dit mais voilà j’ai vu les photos, on était devant la porte, j’ai vu l’environnement, j’ai vu le potentiel, je lui ai dit ben vous me rappelez, vous me rappelez si il devient disponible. Et je sais pas, quatre, cinq mois après, coup de téléphone de cette nana et qui me dit monsieur il est redevenu, vous voyez lequel ? Et moi, je voyais exactement lequel c’était. En plus, on était revenu au printemps, donc il faisait beau, il y avait une bonne luminosité et j’étais en visite à ce moment-là. Et donc je lui ai dit écoutez, dans une heure je suis là, j’ai pris un Vélib, je terminais une visite et je suis arrivé, j’étais le premier. Et j’ai fait la visite et dans le quart d’heure de visite, j’ai fait une offre, immédiatement.
Goulwenn : Tu connaissais ce que tu voulais, tu connaissais le produit.
Sébastien : Exactement.
Goulwenn : Et ça a été rapide.
Sébastien : Et j’ai pu renégocier, même on a renégocié, je crois que j’ai négocié entre le prix de départ et à la fin quasiment 30.000 euros dessus, et c’était à distance, c’était hyper compliqué.
Goulwenn : C’est énorme sur un studio.
Sébastien : J’étais à Porquerolles, ça captait pas, j’arrivais pas à le faire par distance, et au bout d’un moment on arrivait tellement pas à échanger que le propriétaire valide quand je lui ai dit écoutez, moi je suis en vacances, je suis loin, j’en ai ras-le-bol de devoir trouver une connexion, de devoir trouver un endroit où ça capte, donc maintenant je vous ai dit mon prix c’est tant, sinon je passe, je continue mes vacances.
Goulwenn : Je passe outre et on passe à autre chose.
Sébastien : Et comme on était du coup en période de vacances, du coup il n’y avait pas de visite qui se faisait, quasiment pas de visite qui se faisait pour lui, moi j’étais solvable, j’avais montré que je pouvais avoir le crédit, etc. et voilà il a lâché, je l’ai eu, mais parce que il était, c’est coup de téléphone directement à moi et elle m’a dit moi je vous rappelle vous êtes le premier sur ma liste, je lui ai dit vous rappelez personne, je suis là dans un heure, et donc je l’ai eu.
Goulwenn : Voilà le premier, tu l’as eu.
Sébastien : Tous les autres, et là on parle de comment ça se passe et qu’on fait l’affaire, mais tous les autres, j’étais pas le premier et je les ai jamais jamais eus, jamais. Alors je parle pour Paris hein vraiment ou peut-être je pense d’autres villes, peut-être à Toulouse je sais pas, mais en tout cas Paris c’est vraiment spécifique.
Goulwenn : Oui, il y a énormément de personnes qui veulent investir. Justement toi qui investis sur Paris, un petit bilan sur les investissements à Paris par rapport, ça se loue bien à Paris, t’as eu du turn-over par rapport aux studios ? On parle aussi beaucoup de rentabilité, comme quoi Paris bon c’est pas forcément la ville la plus rentable, mais ça a des avantages aussi, c’est qu’il y a énormément de demandes de locataires, la rentabilité tu peux la calculer facilement sur douze mois contrairement à d’autres villes où tu la calculais sur dix mois, comment ?
Sébastien : C’est-à-dire que quand on calcule.
Goulwenn : Quel bilan tu en ferais toi ?
Sébastien : Quand les agences immobilières vous la calculent, ou parfois quand on la calcule nous-mêmes, c’est exactement ce que tu dis c’est sur douze mois qu’on la calcule.
Goulwenn : Oui, tout à fait.
Sébastien : C’est sur cinquante-deux semaines, c’est pas cinquante-et-une semaines ou cinquante semaines, c’est on loue tout le temps à Paris. Quand on compare des rentabilités, à un moment on dit oui mais Paris est plus bas que telle autre ville. Oui d’accord, mais quand on n’est pas bon au niveau des chiffres, quand on calcule pas la bonne renta, si t’es sur une ville de province et qu’il faut que tu prennes dix mois de loyer et que tu t’es mis dans la tête que mon calcul je fais tout pareil c’est sur douze mois, je suis désolé forcément il y en a une qui est plus haute, mais c’est pas la vraie. Moi ce que je calcule c’est qu’est-ce qui me reste dans la poche à la fin du mois.
Goulwenn : C’est la meilleure façon de la calculer.
Sébastien : Vraiment et en plus la demande à Paris elle est croissante, c’est encore plus qu’avant. Là les deux dernières années, c’est en moyenne, parce que je compte, c’est 70 appels le jour de l’annonce qui est déposée. Et pour le dernier bien à Paris, j’avais trouvé mon locataire quasiment un mois avant d’avoir les clés parce que j’avais fait un changement de locataire sur un autre appartement, j’avais deux candidats qui étaient extrêmement bons et le deuxième qui a pas eu le bien, il m’a dit vous connaissez pas quelqu’un et tout ? Je lui ai dit ben moi j’en ai un mais il va falloir attendre un mois et demi quoi. Il m’a dit ok, j’ai montré des photos, il est venu pendant les travaux de réno et il m’a dit je le prends, je le prends, et voilà il l’a eu. J’avais, en fait, j’ai même mon locataire un mois avant la signature.
Goulwenn : Voilà, comme le souligne Sébastien, ne vous laissez pas aveugler uniquement par la rentabilité. La rentabilité c’est un chiffre, cela va vous donner plein d’éléments, mais il y a beaucoup d’autres choses à regarder au niveau de la renta, enfin il faut creuser la rentabilité voilà, il faut creuser cette rentabilité, il faut creuser l’appartement, il faut creuser les chiffres de cet appartement, voir le turn-over, voir si vous aurez des locataires sur douze mois ou non, voir le type de locataires que vous aurez aussi. Moi j’ai des investissements, j’ai fait des investissements dans la région parisienne, j’en ai fait aussi d’autres sur Béziers, Perpignan, les locataires que je peux avoir sur Béziers, Perpignan, c’est pas les mêmes locataires qu’en région parisienne. C’est des choix qui sont plus compliqués à faire, c’est voilà il y a une part de risque aussi, il faut en être conscient, donc voilà il faut pas être aveuglé uniquement par la rentabilité. C’est sûr qu’en province, Béziers, Perpignan, j’ai la rentabilité, certains appliquent 15 %, mais je ne m’y retrouve pas forcément beaucoup plus que sur les biens que j’ai en région parisienne où la rentabilité, j’ai des rentabilités à 10 %, voilà. C’est vrai que j’ai des vacances locatives qui sont parfois d’une semaine, deux semaines, voire même un mois avant de trouver le bon locataire. Des locataires, je pourrais en avoir facilement mais avant de trouver le bon locataire ben parfois ça demande, c’est plus de recherche, plus de travail, donc plus de temps, donc du temps comme on le dit c’est de l’argent, voilà que sur Paris c’est vrai que c’est peut-être moins rentable, en tout cas sur le papier, mais après dans la vie réelle, parce qu’il y a les chiffres, il y a le papier mais il y a la vie réelle. Et l’immobilier c’est pas que du papier, ça va au-delà que les chiffres qu’on peut voir sur du papier, ça va au-delà de tout ça. Donc, faites vraiment attention sur tous les chiffres qu’on peut vous avancer avant de vous engager dans tel ou tel investissement, dans telle ou telle région.
Sébastien : Oui, et d’ailleurs souvent on met très souvent en avant justement cet argument de la rentabilité, mais moi ma réponse c’est simple, c’est vous accordez plus d’importance à la rentabilité, au cash flow, je vous dis mais moi mes courses je les paye pas avec ma rentabilité, je les paye avec ce que j’ai sur le compte. La rentabilité elle est faite en cadre, enfin c’est juste de mesurer, en fait, combien vous rapporte l’argent que vous auriez investi. D’ailleurs, vous ne l’avez même pas investi c’est vrai parce que vous l’avez emprunté à la banque en général, mais c’est juste une valeur par rapport à l’ensemble de votre bien immobilier, des loyers par rapport à tout ça. D’ailleurs en plus, souvent les gens calculent pas tout parce qu’ils le mettent par rapport au prix du bien, ils calculent pas forcément les frais de notaire, les travaux qu’ils ont mis et tout, donc en fait cette rentabilité elle n’est pas forcément bonne. Mais moi, on vit et on achète des choses avec des euros en France, on n’achète pas des choses avec un pourcentage, donc cette rentabilité est importante. Et aussi ce qu’il faut souligner, c’est que dans les plus grandes villes, la rentabilité est basse, mais plus la rentabilité est basse et plus le risque, en fait, est diminué. C’est-à-dire le risque de ne pas louer est extrêmement faible, donc du coup, forcément, on a moins de vacance locative comme tu dis. Moi sur le premier studio, j’ai eu l’année dernière ou il y a deux ans, oui l’année dernière, une semaine de vacance locative parce que je l’ai imposée, je voulais refaire des travaux.
Goulwenn : Des travaux, bien sûr.
Sébastien : Mais j’ai imposé et pourtant tout le monde le voulait pour tout de suite quoi.
Goulwenn : Voilà, c’était un petit message pour vous dire de ne pas vous laisser aveugler uniquement par la rentabilité. Par rapport à tes investissements, là donc t’en es à ton quatrième, enfin les deux premiers tu les as vendus, t’en as racheté deux pour faire de l’investissement locatif. Là actuellement, t’en as un troisième, t’as arrêté les investissements ?
Sébastien : Alors j’en ai fait un il y a un peu moins d’un an, et un autre il y a trois mois en janvier 2017, donc là j’en ai fait deux à six mois d’intervalle.
Goulwenn : D’accord, toujours par le même organisme bancaire ou à un moment donné ta banque elle t’a dit stop ?
Sébastien : Oui, oui.
Goulwenn : Et t’as dû xxx
Sébastien : Non, c’est le même.
Goulwenn : C’est le même, voilà t’as eu un.
Sébastien : Non, c’est le même, et en plus bah ça m’a permis d’avoir des choses assez intéressantes et surtout de pouvoir même renégocier, en fait, mon prêt d’avant que j’avais encore sur la banque, et puis j’ai négocié pas mal d’avantages, j’ai reporté pour des travaux. Donc le premier, j’ai commencé à payer.
Goulwenn : Un différé.
Sébastien : Oui, j’ai un différé d’un an et demi. Le deuxième, j’ai trois ans de différé.
Goulwenn : Justement, on va faire une petite parenthèse par rapport au différé, différé facile à avoir le différé ou c’était compliqué pour toi de demander de différer ?
Sébastien : Je suis passé par ma courtière, on a beaucoup de pollens qui passent, j’avais demandé un an, un an et demi, j’ai eu trois ans, non c’était pas dur. En fait, c’est elle qui m’a dit bah finalement j’ai réussi à avoir trois ans.
Goulwenn : Voilà, c’est très bien, c’est très bien d’avoir un différé, au moins ça permet de vous constituer une trésorerie avant de commencer à rembourser. Et si, moi c’est une petite astuce que j’ai découvert par une autre personne mais si, voilà si la banque peut être réticente à vous faire un différé, même de six mois, mettez en argument que vous seriez intéressé pour un différé de six mois mais que l’argent que vous allez avoir en trésorerie vous le placerez dans la banque sur une assurance-vie. Comme ça, en fait, l’argent resterait au niveau de l’organisme bancaire et ça pourrait être un esprit de confiance entre vous et l’organisme bancaire. Donc c’est vrai quand vous commencez, quand vous voulez faire un investissement locatif, enfin un prêt immobilier quel qu’il soit, enfin un investissement locatif, demandez un différé pour vous constituer une trésorerie, pour vous constituer comme je dis moi une roue de secours en cas de coup dur, et ça peut toujours servir, et je trouve que c’est bien de les différer. Donc là, t’as quatre biens, et après t’as arrêté les investissements ?
Sébastien : Ben là, je rénove.
Goulwenn : Tu rénoves ?
Sébastien : Oui, là je suis en période un petit peu de rénovation. Le dernier, j’ai arrêté le dernier, il est à trois mois, donc oui oui, et comme je prends le temps aussi de voyager, je suis pas toujours à Paris, je suis pas toujours en France, donc les choses n’avancent pas forcément très vite.
Goulwenn : Donc, t’as deux biens à Paris et deux à Rouen.
Sébastien : Exactement.
Goulwenn : Et deux à Rouen. Ton futur, comment tu le vois actuellement ? Ta stratégie c’est quoi ? Tu continues d’investir, tu prends un peu de temps pour rénover un peu ton patrimoine, tu voyages, comment t’organises un peu maintenant ton présent et ton futur ?
Sébastien : Alors je vais, je pense faire un peu, bah encore une fois je vais redupliquer ce qui a marché pour moi avant, c’est-à-dire que là je vais donc les rénover, les mettre en location, enfin surtout le petit puisque le grand risque d’évoluer au niveau du projet. Je vais le louer, je vais le laisser tourner un petit peu plusieurs mois, peut-être jusqu’à la fin de l’année et voir comment ça évolue voilà, histoire de voir comment ça évolue. Mais aussi la manière dont je vis l’immobilier, c’est j’aime voyager, je ne suis pas forcément à m’en occuper tout le temps, donc j’aime bien mettre en place des systèmes qui après sont des systèmes voilà semi-passifs, c’est-à-dire que ça tourne, on peut gérer à distance, on n’a pas besoin d’être là.
Goulwenn : Déléguer.
Sébastien : Ouais, mais même sans déléguer, en réalité je délègue très peu de choses parce que s’il y a un locataire qui part c’est moi qui fait l’état des lieux d’entrée et de sortie. Honnêtement, il y a pas grand-chose à faire par appartement à part regarder en début de mois si le loyer est tombé.
Goulwenn : Bien sûr.
Sébastien : Voilà, qu’est-ce qu’il y a d’autre à faire ? Si le locataire il reste un an, et en général c’est à peu près la moyenne que j’ai, ça veut dire que voilà une fois par an j’ai un état des lieux d’entrée et de sortie, je m’occupe des papiers, je renvoie la caution et puis c’est tout, enfin il y a pas grand-chose à faire, donc ça, ça peut se gérer complètement à distance. Là tu vois dans quelques jours, je pars un mois en Thaïlande et je sais que enfin je pars sereinement, il y a aucun souci.
Goulwenn : Donc là au jour d’aujourd’hui, donc t’as quitté ton emploi de salarié il y a combien de temps ?
Sébastien : Cinq mois, six mois.
Goulwenn : Cinq, six mois, on va justement clôturer avec ça mais écoutez bien, t’as combien de temps, t’as commencé l’immobilier en quelle année ?
Sébastien : 2003.
Goulwenn : 2003, on est en 2017, 14 ans.
Sébastien : Ouais, sauf que en réalité.
Goulwenn : En prenant ton temps.
Sébastien : Ouais, non parce que le système que j’ai mis en place il l’est depuis 2011.
Goulwenn : Depuis 2011.
Sébastien : Le système de location il est depuis 2011, donc on va dire xxx
Goulwenn : Donc c’est vrai, c’est en 2011. Depuis 2011, tu t’es dit l’immobilier faut, ça va être un des piliers qui va me permettre de prendre, de m’enrichir et d’être indépendant financièrement. Donc 2011-2017, six ans.
Sébastien : Ouais, j’ai levé le pied pendant deux ans, en fait.
Goulwenn : Sans, voilà en y allant tranquillement, t’as investi dans quatre biens en six ans et t’as pris ton indépendance financière. Moi je trouve que c’est un super parcours, indépendance financière, maintenant tu vis de ta passion, de tes loisirs, des voyages, tu prends du bon temps pour toi. Voilà, c’est ce que je vous dis en fait, c’est ce que je voulais vous dire, c’est ce que je répète régulièrement, c’est vrai que l’immobilier c’est vraiment un pilier d’enrichissement qui peut vous permettre de gagner de nombreuses années sur votre retraite, voilà. Au lieu de prendre votre retraite plus tard comme tout salarié à 65 ans, l’immobilier peut vous faire gagner des dizaines d’années, c’est pas forcément un gros travail à faire, c’est déjà dans un premier temps s’intéresser à l’immobilier, vraiment s’intéresser et faire de l’immobilier avec amour, sans forcément avoir pour objectif de prendre sa retraite prématurément ou quoi que ce soit, faites de l’immobilier par passion et vous verrez que l’argent découlera naturellement si vous échangez, si vous partagez, si vous vous formez régulièrement, que vous assistez à des conférences, à des séminaires, que voilà, ou que vous êtes un maximum présent dans ce milieu-là, au niveau apprentissage, vous pourrez gagner des dizaines d’années sur votre retraite, vous épanouir comme le fait Sébastien dans ses voyages.
Sébastien : Il faut que ça ait du sens, quand ça a du sens, en fait, on met du cœur et c’est ce qui me motive et ce qui fait accélérer les choses.
Goulwenn : Voilà, faire ça par passion, après c’est du temps de libre pour votre famille, pour vos amis et pour votre passion. Donc voilà, le dernier mot avant de nous quitter pour les personnes, parce qu’il y a toujours des personnes qui hésitent un peu, qui ne savent pas comment s’y prendre, qu’ont peut-être pas confiance en elles, quel mot, quel message de motivation tu pourrais leur véhiculer pour les personnes justement qui hésitent encore à se lancer, qui ont peur, en deux, trois mots, qu’est-ce que tu pourrais leur dire ?
Sébastien : Pour moi, ce qui va être le plus important, parce que l’immobilier n’est qu’un moyen d’atteindre vos objectifs, c’est de savoir exactement ce que vous voulez sur les prochaines années. Quel est votre but ? Quel est votre objectif ? Moi mon objectif depuis des années, c’est de pouvoir voyager quand je veux. Et il y a une image, en fait, que j’avais tous les matins en me levant quand ça sonnait à 6 heures ou 7 heures le matin, je prenais 30 secondes, j’éteignais le réveil, je fermais les yeux et là je m’imaginais en train de me lever en Thaïlande, je sors, j’ouvre les portes du bungalow et je pique une tête dans la mer. Et ça, tous les matins pendant des années c’est ce que j’ai imaginé. Et je me suis dit ça, ça arrive, en fait, je le vis, c’est pas dans le futur, je suis en train de vivre ce super moment, c’était trente secondes, une minute tous les matins et, en fait, toute la journée je pensais immobilier en disant comment je peux attendre ça le plus rapidement.
Goulwenn : Tu t’es fixé un objectif.
Sébastien : Exactement.
Goulwenn : Tous les matins, tu martelais ton esprit avec cette image, avec cette vision qu’il fallait que tu ailles chercher, qu’il fallait que tu réalises, à laquelle il fallait que tu donnes vie quoi.
Sébastien : Et pour que ça soit encore plus concret, c’est pas une projection dans ce que j’imagine, c’est une projection dans le présent, c’est-à-dire c’est pas j’imagine que je vais le faire, c’est je suis dedans pendant une minute, je suis sûr que j’avais les yeux fermés, que j’avais le sourire, j’avais la banane parce que ça y est je le vivais.
Goulwenn : C’est vraiment en convaincre votre esprit,
Sébastien : Exactement.
Goulwenn : Le marteler, martelez votre esprit pour le convaincre que c’est possible, pour le convaincre qu’on va le faire, et à partir du moment où votre esprit vous l’avez convaincu que vous voulez réaliser ce rêve, vous y allez, vous allez y aller vous et votre esprit vers cette destination, vers ce rêve et vous allez le réaliser. Et quoi qu’il arrive vous le ferez, et si un jour ou l’autre vous changez de direction, vous hésitez ou vous passez par des moments qui sont un peu plus durs que d’autres, on connaît tous des moments qui sont plus ou moins difficiles dans la vie, votre esprit comme vous l’avez convaincu il sera là pour vous rappeler, eh bonhomme, rappelle-toi l’image que tu me véhiculais tous les matins, faut pas l’oublier cet objectif et il faut le réaliser. Dans la vie on avance, c’est vous et votre esprit, c’est vraiment on avance à deux dans la vie et c’est vraiment faut lui marteler des images, faut lui marteler, faut lui faire découvrir un maximum de choses pour que justement réaliser, c’est réaliser tout simplement ses projets, et toi c’est ce que t’as fait, tous les matins avec ça.
Sébastien : En fait, j’ai hacké mon cerveau. En fait, il faut savoir que le cerveau est stupide, c’est-à-dire qu’en fait ce qu’on va lui dire il va le croire.
Goulwenn : Oui, tout simplement.
Sébastien : Quand quelqu’un se dit je vais pas y arriver, je vais pas y arriver, je vais pas y arriver, ben vous savez quoi, vous allez pas y arriver. Par contre, si vous vous dites que je vais y arriver, que j’y suis, que je suis dans cette situation, en fait, tu vas le croire. Donc vous pouvez lui dire le pire mensonge que vous voulez, le problème c’est que si vous donnez du sens à un mensonge qui est négatif, il va se réaliser. Le cerveau ne comprend pas la négation, il voit uniquement.
Goulwenn : Tout à fait.
Sébastien : Le résultat final, donc mentez-vous à vous-même, imaginez-vous dans les meilleures situations que vous voulez avec des appartements, en vacances, en train de faire ce que vous voulez, chacun ses objectifs, et vous allez y arriver. Par contre, si vous vous dites je ne veux plus me lever le matin, je ne veux plus recevoir de factures, je ne veux, ben en fait, le je ne veux plus il l’entend pas, il entend factures, lever le matin et, en fait, c’est tout ça qui va vous arriver. Et si ça paraît très étrange, et je ne sais pas pourquoi, mais ça marche.
Goulwenn : Oui, mais c’est comme l’exemple qui est plus ou moins connu de Jim Carrey qui s’était tout simplement signé un chèque d’un million de dollars qu’il avait mis devant son bureau, il l’avait en visu tous les jours, eh bien son esprit il était convaincu, il en avait convaincu son esprit qu’un jour il aurait un million de dollars. Alors maintenant, le million de dollars il l’a pulvérisé, mais il est arrivé à son objectif en quelques années parce qu’il a martelé son esprit avec une vision, avec une image, et il a marché, il a réussi. Voilà, c’est comme ça que fonctionne le cerveau humain en tout cas. Sébastien, j’étais vraiment enchanté de te rencontrer.
Sébastien : Moi aussi.
Goulwenn : De faire ta connaissance, de partager ton état d’esprit, ta philosophie de vie, ton parcours, ta réussite et, à mon tour, je vais t’offrir mon livre, mon parcours, voilà tu le garderas pour toi, tu l’offriras via ton blog.
Sébastien : Ça serait le troisième, j’en ai déjà deux à la maison.
Goulwenn : D’accord, ben tu pourras le faire gagner via ton blog.
Sébastien : Je vais le faire gagner, oui.
Goulwenn : Ton blog, si tu veux.
Sébastien : Alors il s’appelle « apprendre-investissement-immobilier.fr » voilà, et la chaîne YouTube, c’est « Sébastien D ».
Goulwenn : Voilà, moi c’est mon parcours « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1750 euros », donc qui sera prochainement en ligne pour le faire gagner sur le blog de Sébastien.
Sébastien : Exactement, ben écoute je te remercie, et il y a un de mes lecteurs qui va le gagner.
Goulwenn : Voilà, merci à toi Sébastien.
Sébastien : Merci.
Goulwenn : Bon retour chez toi et à bientôt.
Sébastien : À bientôt.
Goulwenn : Bye bye.

Écrit par : Goulwenn Tristant

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