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15 mai 2018

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Hassan, nous parle de son état d’esprit pour réussir dans l’immobilier

Venez découvrir comment Hassan a réussi à se constituer un vaste patrimoine immobilier, malgré une première faillite…

 

Goulwenn : Bonjour les investisseurs, c’est Goulwenn Tristant du livre « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros ». Alors aujourd’hui, je suis content de vous retrouver pour une nouvelle interview, pour une nouvelle vidéo des gens qui passent à l’action, des gens qui sortent de leur zone de confort. Aujourd’hui, je me trouve dans la ville de Saint-Quentin, alors pour ceux qui auraient fait le rapprochement, pour ceux qui suivent l’actualité du blog sur l’immo, Saint-Quentin, blog immo investisseurs immobiliers, aujourd’hui je me trouve avec Hassan. Hassan, enchanté.
Hassan : Salut Goulwenn.
Goulwenn : Merci de me recevoir chez toi donc dans ta dernière acquisition.
Hassan : Avec plaisir.
Goulwenn : À Saint-Quentin, pour ceux qui te connaîtraient pas, est-ce que tu peux te présenter en deux, trois mots, d’où tu viens ? que fais-tu dans la vie ?
Hassan : Alors en deux, trois mots, ça va être.
Goulwenn : En deux, trois mots.
Hassan : En deux, trois mots, donc tu l’as dit on est à Saint-Quentin, c’est ma ville d’origine, j’ai 35 ans, je suis investisseur immobilier depuis un peu plus de sept ans, je suis également marchand de biens, agent immobilier, voilà puis après j’ai des sociétés immobilières.
Goulwenn : Donc tu touches à tout.
Hassan : Je touche à tout dans l’immobilier.
Goulwenn : D’où le Hassan.
Hassan : D’où le produit.
Goulwenn : Hassan, le pro de l’immo.
Hassan : Exactement, voilà, il fallait que je trouve un nom un peu ronflant, il faut que ça passe bien, donc Hassan le pro de l’immo.
Goulwenn : Donc aujourd’hui, on va parler un peu du parcours d’Hassan et surtout on va revenir sur son état d’esprit, sur sa philosophie de vie. Alors Hassan, qu’est-ce qui t’a amené à faire de l’immobilier ? pourquoi l’immobilier ? pourquoi pas la Bourse ? comment, quel a été le déclic pour toi ? pour les internautes qui n’ont pas eu encore ce déclic, quel a été le déclic chez toi pour te lancer dans l’immobilier ?
Hassan : Le déclic pour moi ça a été très simple, c’est que avant de faire de l’immobilier, très, très jeune j’avais ouvert des points de vente, c’est-à-dire j’avais des magasins de chaussures et vêtements, et j’ai eu la déconvenue de faire faillite, du coup je cherchais un moyen de me relever et ça a été l’immobilier qui m’est apparu le plus, le plus frappant pour me relever tout simplement.
Goulwenn : D’accord, suite à des, comment t’as observé l’immobilier ? tu t’es formé, des séminaires, des conférences ?
Hassan : Non, non, non, pas du tout, moi je me suis rendu compte d’un truc tout simple hein, c’est-à-dire que la plupart des gens qui réussissent, quel que soit leur domaine d’activité, chanteur, homme d’affaires, n’importe qui, à un moment donné il fait un placement dans l’immobilier. Donc moi, je me suis dis eh ben lance-toi là-dedans, sans trop savoir dans quoi j’allais me lancer, je me suis dit il faut que j’achète au moins quelque chose et après on verra ce qui se passe.
Goulwenn : D’accord, tu t’es lancé un peu comme moi, via ta logique quoi, ta logique ou autre chose.
Hassan : Oui c’est ça, et puis c’est aussi, moi ça a été surtout j’ai pas le choix, c’est-à-dire que là je venais d’une faillite, il fallait que je me relève, j’ai des gamins, j’ai une femme, il fallait que je fasse tourner la marmite. Et puis difficile pour un ancien gérant de société pour moi de me retrouver du travail, de retravailler pour un patron, j’ai jamais travaillé pour un patron ou peut-être quand je devais être très jeune, j’ai travaillé quelques semaines. Donc il fallait que je trouve quelque chose pour entre guillemets avoir mon indépendance.
Goulwenn : D’accord.
Hassan : Puis je me suis lancé sur une première acquisition et c’est devenu une passion, et de fil en aiguille j’ai multiplié les investissements.
Goulwenn : Donc justement pour sortir la tête de l’eau par rapport à ta déconvenue que tu as eue dans le commerce, quel a été justement ton premier investissement ? comment tu t’es lancé dans l’immobilier ? de quelle manière t’as investi ?
Hassan : J’ai acheté une maison, j’ai pas spécialement regardé l’emplacement. Alors il faut savoir que chez moi les prix étaient à l’époque.
Goulwenn : À cette époque.
Hassan : Oui, très, très bas, j’ai acheté une maison en dessous du prix de sa valeur, en dessous de sa valeur pardon, j’ai dû l’acheter 35.000 euros, j’ai fait 15.000 euros de rénovation, elle faisait à peu près 50 mètres carrés la maison, je l’ai revendue très vite 70.000.
Goulwenn : D’accord.
Hassan : Première affaire, première opération, première culbute, voilà.
Goulwenn : Donc d’une part ça t’a permis de sortir un peu la tête de l’eau par rapport à ta première déconvenue dans le commerce.
Hassan : C’est ça, si tu veux tu sors d’une faillite et puis tout de suite quasiment allez ça a duré, une opération qui a duré à peu près huit mois, en huit mois, je crée 20.000 euros alors que je venais de tout perdre, tu te dis bon.
Goulwenn : Il y a un truc à faire.
Hassan : Il y a un truc à faire, il y a un filon à prendre et quelque chose à approfondir. Alors bien évidemment ça s’est bien passé.
Goulwenn : Oui xxx
Hassan : Donc c’est un peu l’effet boule de neige, ça se passe bien pour la première affaire, ça a été beaucoup plus simple d’enchaîner après par la suite.
Goulwenn : Oui, c’est ce que je dis dans l’immobilier, c’est ce que disent beaucoup aussi, c’est l’état d’esprit qu’il faut avoir, c’est que le premier investissement, ça doit rester l’un des plus importants parce que c’est ce qui va nous permettre d’en acheter un deuxième, un troisième. Si on se plante sur le premier investissement, on aura du mal à retourner au charbon.
Hassan : T’auras peut-être plus l’envie en fait.
Goulwenn : Oui bien sûr.
Hassan : C’est ça aussi c’est que t’auras peut-être plus envie de recommencer parce que si ça se passe mal, bah tu vois tout de suite le côté négatif.
Goulwenn : Ah bien sûr, sans voir toutes les belles choses qu’il peut y avoir dans l’immobilier xxx Donc toi c’était un premier investissement réussi, plus de 20.000 euros.
Hassan : Oui.
Goulwenn : Donc ça te donne envie justement de vouloir recommencer.
Hassan : C’est ça.
Goulwenn : Peut-être à une échelle plus importante.
Hassan : C’est ça, après j’ai fait que ça hein, j’ai multiplié les investissements locatifs, j’ai multiplié les opérations immobilières.
Goulwenn : T’avais quel âge quand tu t’es lancé dans l’immobilier ?
Hassan : 28 ans et demi précisément.
Goulwenn : 28 ans et demi.
Hassan : En 2010.
Goulwenn : Aujourd’hui, t’en a 39, c’est ça ?
Hassan : Non, non, aujourd’hui j’en ai 35, alors déjà me vanne pas sur mon âge
Goulwenn : Ah oui xxx
Hassan : Ne commence pas comme ça, tu vas être désagréable,
Goulwenn : Non 35 ans, il est de 81 comme moi, 35 ans,
Hassan : Oui en tout voilà sept ans que je fais ça au quotidien.
Goulwenn : Et là justement, quelle direction t’a donnée à tes futurs investissements ? tu fais quoi toi ? du vide, du meublé, du saisonnier, de la colocation ?
Hassan : Je fais tout. Pas de colocation, ma ville elle s’y prête pas spécialement.
Goulwenn : D’accord.
Hassan : Alors pour le coup, j’ai quand même accompagné des clients à moi dans cette ville qui ont fait de la colocation, ça s’est bien passé, mais si tu veux moi déjà j’étais sur un rapport dans ma ville de 10/10, c’est-à-dire dix euros au mètre carré locatif et 1.000 euros à l’achat si tu veux. Donc on a ce rapport de 10 % factuellement qui fait que quelque part tu as entre guillemets un autofinancement sur les acquisitions que tu peux faire en locatif. Et du coup, je me voyais pas faire des optimisations saisonnières, colocatives ou quoi que ce soit puisque un investissement par chez moi c’est tout de suite rentable
Goulwenn : Voilà.
Hassan : Donc voilà, puis après c’est aussi un état d’esprit, faire de la coloc c’est pas exactement la même chose que faire de la location classique.
Goulwenn : Oui bien sûr.
Hassan : De la location saisonnière c’est pareil, moi j’ai vraiment un profil d’investisseur, donc travailler dans mes logements c’est pas pour moi, c’est acheter, c’est louer, on passe à autre chose.
Goulwenn : Donc tu fais du meublé.
Hassan : Ben là si tu veux dans mon immeuble tout est meublé, pour te donner un ordre d’idée par ici, mais sinon j’ai des acquisitions qui sont en location nue.
Goulwenn : D’accord, donc tu fais du nu, du meublé, t’achètes aussi des immeubles de rapport, xxx diversifier tous tes investissements.
Hassan : Tout ce qui rapporte dans l’immobilier.
Goulwenn : Et justement, toi qui as touché, toi qui a étendu ton panel d’investissement, enfin qui a diversifié tes investissements, quel avec le recul, avec un recul d’expérience, c’est quoi qui te rapporte le plus, ou qui est le plus facile à gérer ou t’as le meilleur retour par rapport au vide, le meublé, l’immeuble de rapport ?
Hassan : D’une manière générale, oui.
Goulwenn : xxx
Hassan : Je vois ce que tu veux dire, ce qui ramène le plus, tu peux pas te l’enlever c’est l’immeuble, c’est l’immeuble, parce qu’en une seule acquisition déjà tu xxx plusieurs lots, forcément c’est l’immeuble, mais par contre il faut pouvoir le gérer, il faut pouvoir le gérer, il faut pouvoir l’assumer.
Goulwenn : Ça demande une trésorerie beaucoup plus importante.
Hassan : Oui, il y a plus de turn-over, voilà c’est des particularités un immeuble. Là tu vois c’est pas anodin, c’est un bel emplacement, c’est un bel immeuble, mais ça coûte, ça coûte déjà l’acquisition, ça coûte un entretien, ça coûte au niveau de la rente locative qui se crée, ça coûte, donc c’est une gestion particulière. Il faut être, parfois tu penses que quand tu fais une acquisition, il faut que tu sois à l’aise avec ce que t’achètes, c’est-à-dire qu’il y a des types ils se sentent vraiment à l’aise qu’avec les boxes, il y a des types qui sont à l’aise.
Goulwenn : Oui bien sûr, bien sûr.
Hassan : Qu’avec de la maison, il y a des types qui seront à l’aise qu’avec des studios, peu importe.
Goulwenn : Bien sûr oui, c’est ce que je dis, il y a pas un investissement qui est mieux que l’autre xxx investissement par rapport à ta personnalité, par rapport à ce qu’on est, par rapport à sa situation personnelle, professionnelle, il faut en tenir compte aussi de ça. Toi, dans tes futurs, si demain tu peux en refaire des investissements, tu vas continuer en immeuble de rapport ou tu vas peut-être retourner sur un simple appartement ? tu continues de diversifier, comment tu vois ton avenir par rapport à ça ?
Hassan : Moi je suis toujours ouvert aux opportunités qu’on me présente.
Goulwenn : Toi c’est l’opportunité.
Hassan : C’est l’opportunité qui fait le bien, c’est-à-dire que je réfléchis pas, je réfléchis en termes d’objectif final moi, si tu veux, je suis pas là en train de me dire, je réfléchis comment t’expliquer avec je vais avoir tant de lots pour ma retraite, pour ceci, pour cela, je réfléchis en termes de coût, après c’est aussi dans mon caractère et c’est aussi lié aussi à mon activité, parce que investisseur c’est une chose, c’est pour mon patrimoine familial, mes enfants, quelque chose à leur transmettre, mais aussi l’état d’esprit lié à mon activité principale c’est d’être marchand. Aujourd’hui, je suis en train d’acheter des terrains pour faire de la construction, donc je suis vraiment dans un autre état d’esprit, puis je revends les terrains, je fais xxx
Goulwenn : xxx tu évolues, tu découvres de nouvelles choses.
Hassan : Voilà, c’est ça, donc te dire vers où je vais aller, ce que je vais faire, j’en sais rien.
Goulwenn : Ça dépend de ce que tu vas apprendre, des gens que tu vas rencontrer.
Hassan : Non, ça dépend des affaires qu’on me montre, voilà si je vois qu’il y a un coup à faire, j’y vais tout simplement en fait.
Goulwenn : Et justement, par rapport au coup, tes recherches, le lieu géographique de l’investissement, toi c’est plus Saint-Quentin ou t’élargis ? comment tu, quel est ton état d’esprit justement par rapport au lieu géographique de l’investissement ?
Hassan : Jusqu’à présent, j’ai investi qu’ici parce que c’est l’endroit que je connais le mieux, et qui plus est étant également agent dans le secteur, tu vois des choses que d’autres ne voient pas, et je connais les rues, je connais la population, il y a une précision du marché que je peux pas avoir si demain je vais me projeter ou j’investis vers Montpellier, tu vois ? Donc c’est pour ça que j’ai acheté que ici.
Goulwenn : Là cette ville tu la connais par cœur.
Hassan : Je la connais par cœur.
Goulwenn : xxx
Hassan : xxx les mecs ils vont se dire xxx non, non, puis j’ai accompagné beaucoup de clients ici ces derniers temps, parce que la ville était propice, et parce que je connaissais vraiment le marché, avec mon activité d’agent j’ai des très bons coups avec des clients, aujourd’hui je me calme un peu, j’arrête même mon activité agent parce que je veux pas emmener des clients sur un marché qui se sature, aujourd’hui ça se sature un peu, tu vois là tu me poses la question, je te dis ici ça se resserre un petit peu au niveau du marché.
Goulwenn : T’as tout acheté, Hassan.
Hassan : C’est ça, tout est à moi ici. Donc en fait, j’arrête un petit peu le locatif pour une durée, je sais pas combien de temps ça va durer, peut-être un an, peut-être deux ans, vraiment je travaille plus sur mon activité marchande. Là je pars dans la construction, donc je suis très novice dedans, je suis vraiment un jeune puceau qui va au combat et je vais apprendre je pense de mes erreurs, donc voilà, pour l’instant le locatif par chez moi on stoppe, après j’ai des ambitions, acheter des places fortes, et pas spécialement dans ma ville, c’est-à-dire que peut-être que je ferais dans Paris intra-muros, peut-être que je quitterais la France pour aller dans d’autres pays.
Goulwenn : Comme tu l’as dit, tu vois par rapport aux opportunités que tu peux avoir.
Hassan : Oui, absolument.
Goulwenn : Ta dernière acquisition, tu veux en parler un peu ? ta dernière acquisition c’est quoi ? c’est un immeuble, douze appartements tu m’as dis ?
Hassan : Non, c’est pas celle-là, je suis en train d’en signer un autre.
Goulwenn : Ah d’accord.
Hassan : Un immeuble avec quatre lots, voilà pour ma vie d’investisseur c’est ça ma dernière acquisition, sinon pour mon activité marchande j’ai acheté trois terrains.
Goulwenn : D’accord, où là tu vas faire construire dessus ?
Hassan : Là je fais de la construction, je sais pas encore ce qui va être possible de faire.
Goulwenn : Construction-revente, je suppose ?
Hassan : Absolument.
Goulwenn : D’accord.
Hassan : Donc voilà, c’est ça mes dernières acquisitions, dernière acquisition, je te parle un peu de mon immeuble.
Goulwenn : Oui, parle-moi un peu de ton immeuble, comment je sais pas, comment tu l’as choisi ton immeuble ? comment, pour les internautes justement qui voudraient avoir quelques renseignements sur comment tu choisis tes immeubles.
Hassan : L’emplacement, t’as pas 50.000 mystères, de toute façon il faut être clair, il y a pas.
Goulwenn : Emplacement, centre-ville de Saint-Quentin pour toi ?
Hassan : C’est ça, c’est ça, très, très stratégique au niveau de l’emplacement, au niveau de l’orientation, au niveau de la structure du bien, qu’est-ce que je vais faire dedans aussi par rapport à l’exploitation que je vais aller chercher.
Goulwenn : L’immeuble que tu choisis, là tu prends, tu dis que c’est de l’opportunité, mais c’est plus des immeubles avec des studios, F2, F3, tu te limites si l’immeuble il y a que des F4 ça va te freiner ou tu préfères, comment tu préfères ?
Hassan : Avec le temps, je me sens moins à l’aise avec les studios.
Goulwenn : D’accord, par rapport au turn-over ?
Hassan : Oui, oui, je suis pas à l’aise avec ça.
Goulwenn : D’accord, tu préfères avoir des jeunes couples, des familles.
Hassan : Je préfère que il y ait plus de pérennité au niveau de la longueur. On est, ici t’en as pas mal des studios, t’en as huit.
Goulwenn : Là où on se trouve c’est un appartement, un immeuble, de douze appartements, c’est ça ?
Hassan : Douze appartements, dont huit studios.
Goulwenn : Dont huit studios, d’accord.
Hassan : Et je suis moins à l’aise avec ça. Donc voilà, c’est ce que je te disais tout à l’heure, c’est que les investisseurs ils se trouvent quelque chose vraiment où ils sont à l’aise avec le produit. Un studio ça se gère pas pareil qu’un T2, T3, voilà donc aujourd’hui, je me focalise un peu plus sur le T2
Goulwenn : D’accord, par rapport à tout ton patrimoine, tes investissements, par rapport au financement.
Hassan : Oui.
Goulwenn : Es-ce que ça a été facile de te financer ? est-ce que t’as eu, est-ce que tu t’es pris des claques ? est-ce que t’as dû démarcher une dizaine de banques avant de trouver un bien ? comment ça s’est passé tes relations avec les organismes bancaires ? ça a été facile ?
Hassan : Bon, j’ai pas les mêmes stratégies que toi, mais oui j’ai pris des claques évidemment, et plus t’avances, plus c’est compliqué, parce que les garanties financières sont pas les mêmes, parce que l’œil des banques n’est pas le même, voilà donc ça devient de plus en plus compliqué, après si tu veux savoir comment continuer d’investir, c’est pareil et là je vais te dire il y a pas non plus 50.000 solutions, rapporte de l’argent.
Goulwenn : Oui, bien sûr.
Hassan : Tant que tu rapporteras de l’argent pour financer tes investissements, tu joueras la crédibilité à long terme.
Goulwenn : Oui, quand vous montrerez que vous aurez une garantie, que vous serez solvables, que voilà xxx ça sera d’autant plus facile pour vous. Si t’avais un message avant de clôturer cette interview, si t’avais un message à véhiculer donc aux internautes par rapport à ceux qui sont hésitants, par rapport à ceux qui savent pas encore qu’ils veulent se lancer, qu’ont xxx à l’intérieur d’eux mais qui n’y arrivent pas, un message, le message d’Hassan, un message de motivation pour ceux qui veulent se lancer dans l’immobilier avec les risques bien sûr, donc là je vais xxx
Hassan : Eh bien, c’est très bien que tu finisses par ça, parce que justement je vais, je préfère te donner tous les risques liés à l’immobilier, et si tu les entends et si tu les acceptes et te lancer quand même, c’est que tu es prêt, voilà donc les risques ils sont multiples, ils sont énormes dans l’immobilier, parce que si tu te casses la gueule, tu peux te casser la gueule très lourdement, il y a une chose que j’aime bien dire, c’est que on entend souvent dire que t’achètes avec l’argent des autres et c’est une phrase qui me parle absolument pas, même si c’est l’argent de la banque, même si c’est l’argent de ton locataire qui paye le loyer, la vacance, la carence.
Goulwenn : C’est toi qui la payes.
Hassan : L’impayé du locataire c’est pour toi, donc la dette elle est sur ton dos, elle est sur tes épaules, éviter les endettements massifs, faites attention aux risques tout simplement, et si tu les entends, tu les acceptes, fonce et là t’es prêt. Après c’est un état d’esprit aussi, tu vois si t’es sûr de toi, si t’es conquérant, toi ton parcours il est là parce que à la base t’as un état d’esprit de machine quoi.
Goulwenn : Oui, l’entreprenariat c’est avant tout c’est un état d’esprit, moi qui avais aucune connaissance, j’avais pas les finances mais j’ai réussi parce que xxx l’état d’esprit c’est quoi au jour d’aujourd’hui chez moi, c’est que je me refuse à l’abandon, je me refuse aux excuses, et c’est comme ça, et c’est comme ça que j’avance, voilà c’est vraiment un état d’esprit qui m’a permis de réussir, d’acheter autant de biens durant toute ma carrière d’investisseur, c’est pas les finances, c’est pas les connaissances, c’est vraiment mon état d’esprit, et la plupart des gens qui font de l’entreprenariat, de l’investissement immobilier, c’est comme ça qu’ils réussissent. La plupart des gens, ils réussissent pas dans l’immobilier parce qu’ils ont un héritage, ils ont 500.000 euros de côté, papa, maman, il y beaucoup d’investisseurs, la plupart ils réussissent parce que ils ont l’état d’esprit qui est là pour réussir.
Hassan : C’est plus facile quand t’as l’héritage.
Goulwenn : C’est plus facile, oui.
Hassan : Si tu l’as, c’est beaucoup plus simple.
Goulwenn : Et encore faut-il avoir l’état d’esprit, tu peux avoir demain, tu peux avoir un héritage de 2, 300.000 euros, si t’as pas l’état d’esprit pour continuer, bah t’avanceras à rien.
Hassan : Exactement.
Goulwenn : Voilà, ça xxx parce que t’auras pas l’état d’esprit de l’investisseur, du mec qui voudra prendre des responsabilités, qu’aura pas peur des imprévus, qu’il y a un gros delta qui te xxx Donc voilà, moi Hassan j’ai été enchanté.
Hassan : C’est moi, merci d’être venu.
Goulwenn : De te rencontrer, ça fait un an que je te suis un peu sur ton blog.
Hassan : Merci à toi.
Goulwenn : Sur tes vidéos que j’ai appréciées, j’ai apprécié de xxx j’ai apprécié d’autant plus encore d’être venu te voir à Saint-Quentin, moi je vais t’offrir mon parcours.
Hassan : Merci.
Goulwenn : Voilà, c’est cadeau.
Hassan : C’est gratuit hein ?
Goulwenn : C’est gratuit, il y a rien à payer, je vais pas sortir le porte-monnaie, c’est gratuit, voilà, « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros », c’est cadeau Hassan.
Hassan : Merci.
Goulwenn : Et une dernière question.
Hassan : Dis-moi.
Goulwenn : En 2020, il y a les municipales, tu te présentes ?
Hassan : C’est ça.
Goulwenn : Aux élections à Saint-Quentin ?
Hassan : Non, c’est quand la présidentielle ?
Goulwenn : C’est dans cinq ans maintenant.
Hassan : Ben voilà.
Goulwenn : Présidentielles directement.
Hassan : Non, pas le temps.
Goulwenn : Donc voilà, après Hassan le pro de l’immo, ben Hassan le président de la République dans cinq ans.
Hassan : Exactement, défiscalisation à mort, tutti quanti, on est bons.
Goulwenn : Hassan.
Hassan : Merci Goulwenn.
Goulwenn : À bientôt, bonne continuation, bye bye.

Écrit par : Goulwenn Tristant

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