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14 mai 2018

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3 immeubles et une maison en seulement 18 mois !

Venez découvrir le témoignage de Manu et Simon, qui vous dévoileront leurs stratégies pour investir en couple…

 

Goulwenn : Bonjour les investisseurs, je suis content de vous retrouver aujourd’hui pour ce nouveau témoignage, pour cette nouvelle interview des gens qui passent à l’action, des gens qui sortent de leur zone de confort. Alors aujourd’hui, c’est pas une personne que je vais interviewer mais c’est un duo, Simon et Manu, non on la refait, Manu et Simon. Voilà, donc ils me reçoivent chez eux à Lille, à côté de Lille, où on s’était rencontrés dernièrement à un séminaire, on avait sympathisé, on a échangé, on a partagé et aujourd’hui je me retrouve chez eux pour vous véhiculer leur état d’esprit, leur philosophie de vie pour qu’à votre tour vous puissiez vous imprégner de leur histoire, de leur parcours. Alors c’est à vous, ma question : pourquoi de l’immobilier ? comment vous en êtes venus à faire de l’immobilier parce que vous êtes pas issus du monde de l’immobilier ?
Simon : Non, pas du tout, on est les premiers dans notre famille à avoir fait ça, on est des précurseurs, pourquoi on a fait de l’immobilier ? c’est une bonne question. Moi ma motivation la première c’était de voyager, donc créer des revenus passifs pour pouvoir voyager.
Goulwenn : Par contre, on s’est pas présentés, Simon.
Simon : Donc Simon, j’ai 28 ans, je suis responsable de production et on est l’auteur du site « Acheter-un-immeuble.fr », on est spécialisés dans les conseils sur l’investissement dans les immeubles de rapport
Goulwenn : Avec Manu.
Manu : C’est ça, donc moi j’ai 26 ans, je suis responsable ressources humaines dans l’industrie et ça fait maintenant deux ans qu’on fait de l’immobilier avec Simon.
Goulwenn : Alors pour en revenir à ma question, quel a été ce déclencheur parce que vous faites absolument pas partie d’un milieu de l’immobilier.
Simon et Manu : Non.
Goulwenn : Quel a été l’élément déclencheur où vous vous êtes dit je vais investir, je vais passer à l’action ?
Simon : En fait, comme tu l’as dis nous on est pas du tout du milieu de l’immobilier puisqu’on a été les premiers dans notre famille à faire ça, et l’élément déclencheur ça a été le fait de vouloir se créer des revenus passifs pour pouvoir voyager. On a une passion, Manu et moi, c’est de voyager.
Manu : C’est ça, alors à ce moment-là Simon lui il commençait à s’intéresser à la Bourse, moi la Bourse c’est pas tout mon truc, le fait de spéculer je me sentais pas à l’aise.
Goulwenn : C’est pas le pilier d’enrichissement qui t’intéresse.
Manu : Exactement, c’est pas le pilier d’enrichissement qui m’intéresse en premier, par contre je me suis dis l’immobilier ça ça m’intéresse. Quand j’ai fait mes études à la base je voulais même faire un BTS dans l’immobilier et je me suis dis ben allez c’est l’occasion, on va avoir un projet en commun, une passion commune et en plus se créer des revenus passifs pour voyager.
Goulwenn : Mon BTS je vais le faire en investissant dans l’immobilier.
Manu : C’est ça exactement.
Goulwenn : Et alors, vos investissement, vous avez quel âge ? rappelez-moi vos âges.
Simon : 28.
Manu : Et 26.
Goulwenn : Et 26, vous avez commencé à investir à quel âge ?
Simon : Il y a deux ans, donc j’avais 26 ans on va dire.
Goulwenn : Et 24.
Manu : Et 24, c’est ça.
Goulwenn : Donc très jeunes pour vous lancer dans le grand bain de l’investissement immobilier.
Manu : Oui en fait, moi j’étais encore en CDD à ce moment-là, c’est le moment où j’allais tout juste passer en CDI, donc je me suis dis ben c’est l’occasion d’optimiser le CDI, ben de profiter pour avoir un bon dossier bancaire. On est tous les deux cadres dans le privé, donc les banques elles aiment bien ça, et développer notre patrimoine.
Goulwenn : D’exploiter au maximum votre CDI.
Manu : C’est ça.
Goulwenn : Votre, cet atout en fait. Et alors, ce premier investissement, dans quelle direction, comme vous le savez tous, quelle direction vous avez donnée à cet investissement immobilier ? sachant que les directions, les chemins il en existe des dizaines, des centaines. On a tous notre état d’esprit, notre philosophie de vie, notre parcours personnel, enfin notre situation personnelle, professionnelle, donc vous quelle a été la vôtre pour cet investissement, pour ce premier investissement ?
Simon : Ben nous, en termes de stratégie, on s’est vraiment posé la question, quelle stratégie immobilière on allait utiliser, puisque moi je suis ingénieur, donc je fais très attention au ratio temps de travail/ bénéfice en fait. Donc on voulait trouver quelque chose où on pouvait avoir des bonnes rentabilités sans avoir trop de travail. Donc on a mis tout de suite de côté la location saisonnière qui est pour nous, à l’époque on pensait en tout cas que c’était beaucoup de travail. Donc on s’est tournés vers un intermédiaire qui était pour nous la colocation. Donc le premier investissement qu’on a fait c’était en coloc.
Manu : Et ce qui a vraiment été un tournant pour cet investissement, ça a été d’abord de se former. Donc en fait, on s’est formés dans un premier séminaire, on y était allés avec notre idée on veut investir mais on sait pas encore très bien avec quelle stratégie, et dans ce séminaire il y avait une personne qui faisait de la coloc, et on s’est dit ben c’est super, on a de la rentabilité, on a du travail mais pas autant qu’en location saisonnière, allez on se lance, on achète une maison sur Lille et on fait de la coloc. Lille c’est étudiants, donc c’est parfait on y va.
Goulwenn : Voilà, je vais faire un petit coup de pub, ça me fait plaisir, elle voulait parler d’Audrey xxx voilà je te fais une petite dédicace Audrey.
Manu : C’est ça.
Goulwenn : Au passage et penser à toi.
Manu : xxx
Goulwenn : xxx voilà, petite dédicace, bisous. Donc vous vous formez, vous vous formez via des séminaires.
Manu : Oui, c’est ça.
Goulwenn : De votre formation en séminaire jusqu’au passage à l’action, jusqu’au passage à l’acte il y a combien de temps ?
Manu : Ben il y a quelques mois hein, le séminaire de mémoire ça devait être vers avril et on a signé le premier compromis au mois d’août. Donc juste le temps de rentrer, se mettre à chercher, faire notre étude de marché, se familiariser avec des offres. Alors nous c’est pas « SeLoger » comme toi, c’est plutôt le Bon Coin qu’on aime bien, et ça y est, on est passés à l’action juste au moment où j’avais ma promesse d’embauche en CDI.
Goulwenn : Voilà c’est super, vous avez appris et rapidement vous êtes pas restés dans l’inaction, vous avez appliqué ce que vous avez appris, tout ce que vous avez pu échanger, partager avec les autres personnes qui étaient venues aussi assister à ce séminaire, et vous avez directement mis en pratique justement pour ne pas procrastiner, pour ne pas oublier, pour ne pas que ça parte aux oubliettes dans votre esprit, dans votre cerveau.
Simon : C’est clair.
Goulwenn : Et ça a été votre, on va dire votre seconde formation qui vous a permis de vous lancer dans l’immobilier.
Simon : C’est clair.
Goulwenn : Or cette colocation, ce premier investissement, c’est un investissement réussi, vous en êtes satisfaits ?
Simon : Ah non pas du tout.
Goulwenn : C’est un investissement ce que je dois dire de confiance, il vous a mis en confiance.
Simon : Oui clairement, le premier investissement c’est un peu bateau de le dire mais c’est vraiment le plus important, c’est celui qui va vous donner la confiance pour l’avenir. Donc oui nous c’était une maison, 1930, avec la brique rouge comme dans le Nord, trois chambres, on a acheté ça, elle était affichée à 136.000 euros et on a fait une bonne négo, on l’a touchée à 120.000 euros.
Goulwenn : Donc 16.000 euros de gagnés.
Simon : Voilà, l’agent il y croyait pas, on a demandé à vraiment pousser le dossier et au final ils ont dit oui.
Manu : En fait, on y est allés au culot, c’était le premier investissement, on était un peu formés mais aussi encore un peu naïfs, donc on s’est lancés, moi j’ai dit allez on y va, au pire ça sera un non, ben on recommence, et ça a marché.
Goulwenn : Donc première grosse astuce, vous posez une question, ils ont posé une question, ils ont gagné 16.000 euros, en quelques secondes ils ont gagné 16.000 euros avec une question, voilà. N’hésitez pas à négocier même si vous êtes une bille en négociation, voilà. Sinon, si vous êtes une bille, que vous avez pas confiance en vous, que vous voulez pas sortir de cette zone de confort pour poser cette question, pour aller au devant, ben faites-vous représenter par un ami, par votre petit ami, votre petit copain, faites-vous représenter par quelqu’un juste pour poser une question. Bien sûr aussi après mettre en avant pour justifier, il faut ce qu’il faut, c’est justifier cette baisse de prix, mais cette justification passera par une question et pourra vous faire gagner beaucoup d’argent.
Manu : Ça c’est hyper important ce que tu dis, la justification, en fait, nous on le fait systématiquement pour faire comprendre que c’est pas faire baisser le prix pour faire baisser le prix. En fait, quand on visite, on va regarder ce qu’il y a à faire, on va faire la liste.
Simon : Les travaux oui.
Manu : La liste des travaux tout simplement, donc là dans la coloc il fallait changer le carrelage, il fallait refaire quelques peintures, et tout ça on l’a listé pour expliquer à l’agent immobilier, on lui a donné des billes pour aller négocier pour nous, et on l’a récapitulé, dans un mail au moment de faire la proposition de prix.
Goulwenn : T’as fait un état des lieux de tous les petits défauts qui xxx pas là, t’as mis ça en avant pour faire baisser ton prix. Lors de la visite, aussi important, toujours garder la règle numéro un, garder son émotionnel pour soi, n’allez pas faire une visite en disant waouh c’est super, c’est génial, c’est ce que je veux, même si c’est la vérité vous dites non c’est nul, c’est nul, c’est pas ce que je veux, il y a plein de défauts, c’est comme que vous arriverez à négocier, votre émotionnel vous le laissez, quand vous allez faire une visite, vous le laissez chez vous votre émotionnel, vous allez faire votre visite sans votre émotionnel, ça c’est très important. Alors après vous achetez votre première colocation, donc très satisfaits.
Simon : Oui.
Goulwenn : Ça se passe très bien, et comment se passe la suite de vos investissements ?
Simon : En fait, on a été, donc on a eu une bonne rentabilité, on a atteint les plus de 12 % sur cet investissement, et on s’est dit ben pourquoi s’arrêter là en fait ? tant que je gagne je joue. Donc là on a voulu passer vraiment à la vitesse supérieure et pour ça la meilleure stratégie, pour nous en tout cas, c’était l’immeuble de rapport.
Goulwenn : Ah l’immeuble de rapport.
Simon : Rien que le mot ça fait rêver.
Manu : Ça sonne bien en fait, immeuble de rapport.
Goulwenn : Et l’immeuble de rapport, ça reste quand même votre deuxième investissement.
Simon et Manu : Oui.
Goulwenn : Ça reste, l’immeuble de rapport c’est combien de temps après la colocation ?
Manu : C’est encore une fois quelques mois après la colocation.
Goulwenn : C’est dans la même année que votre formation quasiment ?
Manu : Oui, c’est dans la même année, enfin on avait fait le premier investissement en août, donc là on devait être tout début de l’année d’après en fait, même pas six mois après, pareil on a signé le compromis, on a fait le dossier bancaire et voilà c’était parti, c’était parti pour six appartements, donc six locataires en plus cette fois-ci.
Goulwenn : Justement, comment vous faites tous les deux à ce moment-là, parce que moi quand je reprends mon expérience où j’ai acheté un studio, un deuxième studio, un troisième studio, un quatrième studio, on m’aurait dit à cette époque-là t’achètes un immeuble de six appartements, j’aurais peut-être pas eu les épaules. Comment t’appréhendes, comment vous appréhendez cette démarche de vous dire je vais acheter un immeuble de six appartements alors que votre formation vous l’avez faite six mois auparavant.
Manu : Bah déjà nous est deux.
Goulwenn : C’est vrai, il y a très peu de gens qui sont un peu dans votre cas qui sont peut-être autant complices, qui sont autant complices dans un projet pour bah pour avancer ensemble de cette sorte. Donc quels ont été vos atouts justement pour.
Simon : Passer à la vitesse supérieure,
Goulwenn : Appréhender, pour investir dans ce nouveau bien ?
Manu : Ben je pense que Simon toi c’est la notion des 20/80 hein, c’est se dire je vais travailler moins et je vais avoir directement six appartements.
Goulwenn : Oui, la loi Pareto.
Simon : Exact, bien. C’est ça, il faut trouver les 20 % d’action qui génèrent 80 % des résultats. Si vous achetez un immeuble, vous passez une fois devant le notaire, vous faites, alors les visites ça dure, c’est en une fois c’est un peu plus long parce qu’il y a plus d’apparts, mais au final vous faites qu’une fois les choses et d’un coup vous vous retrouvez avec six appartements, enfin en tout cas c’était ça pour notre cas. Donc vraiment, comment on a eu les épaules ? on a pris notre calculette, on a regardé la rentabilité et puis on a bien visité le logement, on a fait attention à tous les détails, et puis on s’est lancés, et il faut avoir peur mais y aller quand même, c’est comme ça.
Goulwenn : Ce mot immeuble, on entend parler immeuble, moi je me souviens quand j’ai acheté mes premiers immeubles, quand je racontais ça aux gens, mais les gens ils me regardaient avec des yeux, un immeuble ! Oui et t’as pas eu peur, vous avez pas eu peur d’acheter ce mot immeuble, il vous a pas freinés dans ce deuxième investissement ?
Simon : Ben pas vraiment en fait, parce que c’est ça c’est une des croyances aussi des gens, c’est que quand on parle d’immeubles tout de suite les gens ils voient.
Goulwenn : La tour Montparnasse.
Simon : Voilà, la tour Montparnasse au minimum, alors qu’en fait on peut toucher des immeubles, en tout cas à Lille à moins de 150.000 euros quoi.
Goulwenn : Écoutez, écoutez.
Simon : Moins de 150.000 euros, donc largement accessible pour tout le monde.
Manu : Et là, enfin c’est vraiment une opportunité, à la base on regardait pas le secteur où on a acheté cet immeuble, on regardait, depuis le début on visait un secteur et on a aucun bien dans ce secteur, on a toujours acheté des trucs autour. On est allés voir une agence immobilière, l’agence immobilière nous a parlé de l’immeuble, ça faisait un an qu’il était en vente, le vendeur avait du mal à le vendre, il avait baissé son prix, on s’est dit de toute façon on n’a rien à perdre, on va aller visiter c’est juste un peu de temps, et puis au fur et à mesure on s’est laissés convaincre, l’immeuble était bien, on a rencontré les locataires, on a vu que les travaux on les ferait au fur et à mesure, et on a fait surtout une négociation de 50.000 euros, donc ça ça nous a aidés aussi à passer à l’action.
Goulwenn : 50.000 euros pour l’immeuble ?
Simon : Oui.
Manu : On l’a acheté 50.000 euros moins cher que le prix affiché.
Goulwenn : Ah oui, deuxième question, 50.000 euros, en deux questions 66.000 euros.
Manu : C’est ça exactement.
Goulwenn : 66.000 euros dans votre poche.
Manu : Dans notre poche.
Simon : Carrément.
Goulwenn : Voilà, écoutez bien, c’est voilà encore une fois insistez sur la négociation, même si vous sentez que c’est peut-être irrespectueux parce que c’est souvent le sentiment qu’on peut avoir, je vais être, c’est pas correct de demander 50.000 euros tout ça, bah non voilà c’est encore, c’est une question, au pire des cas vous aurez un non, au pire des cas de 50.000 euros vous pouvez passer à 30.000 euros de négociation, laissez-vous toujours aussi une marge de négociation par rapport à une contre-offre, mais donc voilà la preuve vivante en est qu’on peut économiser 66.000 euros en deux investissements.
Simon : Oui c’est clair, après il faut bien se remettre dans le contexte du projet, c’est-à-dire que si vous allez voir n’importe qui et que vous lui demandez 50.000 euros en moins sur sa maison, ça va pas passer à tous les coups, on s’est fait envoyé balader plein de fois aussi, mais là le contexte de ce vendeur il était ok pour négocier aussi loin, voilà.
Manu : En fait, la notion-clé c’est de trouver le bon vendeur, là on lui a presque rendu service, on lui a rendu service, il était loin, il en avait marre de le gérer, ça lui coûtait de l’argent, il y avait quelques travaux à faire, il avait plus envie et nous ben on arrive comme ça avec notre fraîcheur, notre jeunesse, ça a été encore un atout, et on s’est dit bah tiens nous on a de l’énergie on y va et les locataires sont contents aussi parce qu’ils voient le nouveau propriétaire.
Goulwenn : Les internautes, moi je me mets à la place de l’internaute qui se dit ah c’est bien beau, une maison, trois appartements en colocation et six appartements, mais dans tout ça le financement.
Manu : Ah le financement.
Goulwenn : Comment ça se passe pour le financement ? parce que c’est bien beau de vouloir se projeter, l’internaute il doit se dire moi aussi je me projette, je veux bien me projeter sur une maison, sur un immeuble, mais pour le financement comment on fait ? vous aviez du cash ? vous êtes passés, vous avez tout fait financer ? votre famille vous a aidés, vous avez eu un héritage ? comment ça s’est passé concrètement, vous êtes passés par deux banques différentes ?
Manu : Bah déjà il y a pas d’héritage hein dans ma famille, ça c’était réglé. Sur le financement, nous on achète sans sortir un euro de notre poche.
Simon : Oui, zéro.
Manu : Donc ça c’est vraiment notre credo.
Goulwenn : 110 % à chaque fois ?
Simon : 110 % à chaque fois.
Goulwenn : Donc 110 %, j’ouvre une petite parenthèse, c’est frais de notaire inclus.
Manu : C’est ça. Le premier investissement, on a fait un petit mensonge, on a dit que c’était notre résidence principale.
Goulwenn : C’est pas bien.
Manu : Parce que sinon si ce n’était pas notre résidence principale, la banque ne comprenait pas et notre profil il était parfaitement dans la cible des primo-accédants qui veulent acheter leur résidence principale pour se marier, faire un enfant, fonder une famille, donc on était pile-poil dans la cible et on a juste dit ben finalement on a changé d’avis, de voir notre travail on a décidé de louer. Et le deuxième investissement, on est retournés voir la même banque, donc c’était pas le même conseiller mais c’était la même banque, on lui a fait tout simplement un PowerPoint qui présentait la situation du premier investissement, le deuxième projet avec une hypothèse basse qui était l’hypothèse actuelle et l’hypothèse haute avec ce que on voulait faire des loyers, et pour l’anecdote on a su que le PowerPoint avait tourné dans l’agence parce que c’était pas courant d’aller voir à la banque comme ça avec une présentation, enfin ça faisait pro en fait, c’est le feedback qu’on nous a donné.
Goulwenn : Voilà, quand vous allez démarcher un organisme bancaire, votre banquier, votre banquier il faut vraiment que vous en preniez connaissance, le banquier que vous allez avoir en face de vous, déjà avant d’être un banquier c’est un être humain, et c’est un être humain indirectement, il vous le pensez peut-être pas comme ça mais c’est comme ça qu’il faut voir les choses, il va s’engager avec vous par rapport à la somme d’argent que vous demandez. Vous demandez admettons 150.000 euros au Crédit Agricole, c’est pas uniquement 150.000 euros que vous allez demander, c’est aussi 150.000 euros à votre banquier qui va s’engager avec vous indirectement, c’est pas son argent mais il s’engage avec vous dans son investissement. Et tout simplement, moi je me mets à la place du banquier, si en face de lui il a une ou deux personnes qui viennent avec un dossier complètement en désordre, ben ça va refléter aussi l’image de la personne, un dossier en désordre ça va dire que c’est une personne qui est pas carrée, qui est pas voilà qui est peut-être pas fiable, qu’une personne en face de moi qui amène un PowerPoint, une chose que ne font pas les autres, ben ça va marquer son esprit et il va se dire waouh en face de moi j’ai vraiment des gens qui sont carrés, qui savent où ils veulent aller, qui vont vraiment faire, qui vont tenir leur comptabilité comme leur PowerPoint, c’est-à-dire vraiment les choses carrées.
Simon : Professionnelles, oui.
Goulwenn : Professionnelles et ces gens-là ben j’ai envie d’aller avec eux quoi, j’ai envie de leur faire confiance, de leur prêter 100.000, 150.000, 200.000 euros pour les accompagner dans leur projet, et c’est comme ça que vous vous démarquerez, démarquez-vous de l’état d’esprit des banquiers comme des agents immobiliers. C’est ce que j’ai fait moi pour la recherche de mon appartement que je voulais à Toulouse, que j’ai eu il y a cinq ans en arrière, j’étais pris par le delta temps, j’avais que deux jours pour aller, enfin deux possibilités de descendre à Toulouse par rapport à mes diverses activités professionnelles et sportives pour trouver un bien immobilier, et je savais que il fallait que je me démarque de la masse pour trouver le bien de caractère que je recherchais à Toulouse, appartement 100 mètres carrés, avec du charme, du caractère dans l’hyper centre tout à côté du Capitole, eh ben pour me démarquer des autres j’ai fait un CV avec photo, avec toutes les caractéristiques, j’ai tout fait, et le fait de mettre une photo ben quand j’ai voulu continuer de relancer les agences immobilières, ben ils se souvenaient de moi parce ils identifiaient quand je me présentais ils identifiaient, ils m’identifiaient via la photo et de suite ça leur parlait et hop avec Goulwenn on allait droit au but, et des gens qui voulaient les mêmes prestations que moi, ben dans la masse leur prénom était rapidement oublié parce qu’il y avait pas de photo sur cette personne. Donc ça, c’est une excellente stratégie le PowerPoint, il y en a d’autres qui font ça aussi avec des fichiers Excel, enfin soyez vraiment carré, cubique avec votre dossier, des intercalaires, enfin des dossiers pour un dossier taxe d’habitation, un dossier sur l’impôt, un dossier sur vos revenus, un dossier sur votre contrat, sur vos diverses dépenses, enfin voilà, un truc, un dossier, et ce sera carré voilà. Donc voilà, très bonne stratégie pour les internautes. Pour en revenir à nos moutons, on disait quoi déjà ?
Manu : Ben on parlait des investissements, donc ça c’est le deuxième projet.
Goulwenn : Donc le deuxième projet.
Simon : L’immeuble.
Goulwenn : L’immeuble, six appartements, donc ça se passe bien, tout est loué aujourd’hui ?
Manu : Tout est loué aujourd’hui, oui les six apparts, quand on l’a récupéré il y en avait cinq loués et un sixième où on a profité pour faire quelques travaux, on l’a reloué derrière et là ça tourne.
Goulwenn : Ça tourne et satisfaits de cette expérience immeuble de rapport ?
Simon : Oui, franchement on recommande.
Goulwenn : Je recommande aussi.
Manu : La preuve c’est qu’on a recommencé en fait.
Goulwenn : Vous avez recommencé ?
Manu : Oui.
Simon : On s’est pas arrêtés là.
Goulwenn : C’est une drogue.
Manu : On y prend goût.
Simon : C’est clair.
Goulwenn : Donc alors la suite, vous avez recommencé, alors de quelle manière ?
Simon : Alors là, ben toujours pareil.
Goulwenn : Donc il y a le premier la coloc, l’immeuble.
Simon : Oui.
Goulwenn : Entre l’immeuble de six appartements et vous avez recommencé, il y a combien de temps, il y a un delta de temps qui s’est écoulé ?
Manu : Ben cinq mois.
Simon : Trois mois, trois mois où on a remis en route.
Manu : Ah oui et cinq mois en tout entre la signature du compromis de l’immeuble et la signature du compromis du troisième projet.
Goulwenn : De votre première, de votre premier séminaire.
Manu : Oui.
Goulwenn : Jusqu’à la signature de votre deuxième immeuble.
Simon : Un an et demi.
Manu : Ah non, du deuxième immeuble.
Goulwenn : Du deuxième projet.
Manu : Oui, un an même.
Simon : Ah oui, en un an entre la formation.
Manu : Et le séminaire, oui.
Simon : Un an.
Goulwenn : Séminaire, formation, quelques mois plus tard la colocation, quelques mois plus tard un immeuble de six appartements, et encore quelques mois plus tard vous allez nous le dire.
Simon : Un immeuble avec trois logements sur Lille, donc là c’était une affaire en or, quand je l’ai vu en fait j’ai tout de suite appelé, j’ai eu une alerte, je recommande surtout mettez des alertes sur SeLoger, sur le Bon Coin, et donc l’alerte elle a sonné, j’ai vu, j’ai tout de suite vu, moi je calcule deux indicateurs qui sont importants, le premier c’est le prix au mètre carré pour voir si on est dans le marché, et deux c’est la rentabilité brute puisque quand on est sur des immeubles il y a pas de charges de copro, donc je m’arrête à la rentabilité brute, et là j’étais tout de suite à plus de 10 %, ce qui est assez rare par rapport au secteur. Du coup, là j’ai tout de suite appelé le notaire, c’était un notaire qui vendait et à la base il nous proposait une visite trois jours après, et je lui ai dit ben moi je travaillais tout ça, je lui ai dit justement je travaillais de nuit ce jour-là, donc j’ai dit moi demain matin à huit heures je peux être là à la première heure, donc il a hésité un peu et puis il m’a dit bon ben allez c’est sur ma route, donc j’y vais. C’était un immeuble qui avait eu une proposition d’achat et au dernier moment la personne s’était rétractée. Et rien qu’au prix, il était canon, il était à plus de 12 % de rentabilité, et du coup le soir même je montre l’annonce à Manu et je dis là il y a une affaire en or, une pépite, il faut absolument qu’on fasse une proposition. Si demain il est comme je le pense, parce que j’avais discuté, posé les bonnes questions, tout ça au notaire, s’il est comme il faut je fais une proposition dans la foulée, Manu ne l’aurait même pas vu.
Manu : Je l’ai pas vu, j’ai juste lu le courrier avec l’offre d’achat.
Simon : Au prix.
Manu : Et au prix et dans le prix il y avait aussi les meubles. Donc ça c’est la première fois qu’on se retrouve avec meubles, donc quand je dis les meubles c’est pas seulement la cuisine équipée comme on le voit souvent, là t’avais la table, le lit, enfin tout.
Goulwenn : Donc là une deuxième astuce.
Manu : Oui.
Goulwenn : Avec les meubles.
Manu : Les meubles, là on a pas négocié le prix sur celui-là parce que c’était vraiment canon, par contre on a demandé un cadeau, le cadeau c’étaient les meubles, c’est une autre technique de négociation.
Simon : Sachant ce que Goulwenn essaie de dire je pense.
Goulwenn : Je vais te laisser dire.
Simon : C’est qu’en fait
Goulwenn : On peut baisser les frais de notaire.
Simon : Exactement, donc vous pouvez intégrer, enfin faire une enveloppe, estimer combien il y a de meubles dans l’immeuble et ça vous permet de défalquer, par exemple il y avait 10.000 euros, on a estimé à 10.000 de meubles dans l’immeuble, on a pu le déduire des frais de notaire, enfin de déduire du prix d’achat ce qui permet de.
Goulwenn : Un prix d’achat un peu moindre.
Simon : Voilà.
Goulwenn : Des frais de notaire moindres.
Simon : Exactement.
Goulwenn : Ça c’est une astuce, pensez à faire évaluer le montant de vos meubles pour avoir des frais de notaire, pour gagner quelques centaines, voire même quelques milliers d’euros sur les frais de notaire.
Simon : Yes.
Goulwenn : Donc là hop ça c’est la première surprise, enfin la première surprise, le deuxième, le premier immeuble, et Manu la suite.
Manu : Bah en fait, on s’est pas arrêtés là parce que comme on cherchait on a eu plusieurs bonnes opportunités en même temps, et il y a un autre immeuble qui était très, très intéressant. Donc là pareil, on est allés le visiter, encore une fois trois logements, là il est loué, donc en plus il y a les locataires.
Goulwenn : Tout était loué déjà.
Simon : Oui.
Manu : Tout est loué.
Goulwenn : T’avais un visu sur la rentabilité ?
Manu : Oui, la rentabilité, les loyers ben rentraient tout de suite puisque c’est loué. Bon là, il était en vente, enfin on était aussi dans les premiers à le visiter, et là on pouvait pas l’acheter au prix parce que c’était trop cher par rapport à nos critères de rentabilité prix au mètre carré. Donc on a fait une proposition en dessous du prix, le prix à la base c’étaient 200.000 euros, bon nous on a fait une proposition à 180.000 euros, elle est pas passée, on a eu une contre-proposition à 190.
Goulwenn : Ça passe pas toujours.
Manu : 190, donc ne jamais accepter la première contre-proposition.
Goulwenn : On renégocie.
Manu : On renégocie et finalement on l’a touché à 187.000 euros.
Goulwenn : Donc là ce qui est intéressant, là il y a deux astuces de poids qui sont intéressantes à savoir, c’est le fait déjà d’acheter que ce soit un immeuble, un studio, n’importe quoi déjà occupé, c’est plus facile de négocier parce que on vous dira toujours on l’achètera, on vendra un bien occupé 10 % moins cher que si vous vendez le même bien vide.
Manu : La banque adore aussi.
Simon : Oui, très bien pour le financement.
Goulwenn : Pour le financement et aussi très bien pour savoir, pour connaître aussi l’immeuble. Lorsque vous achetez un immeuble qui est occupé, ce qui est très important c’est de questionner les locataires, les locataires ils y habitent dans l’immeuble, donc ces locataires eux connaissent par cœur, que vous vous ne connaissez pas, vous connaissez l’immeuble par rapport à une petite annonce, par rapport à des photos et ça s’arrête là, par rapport à une visite, par rapport à un ressenti, mais ça s’arrête là, parce qu’il peut y avoir des vices cachés, il peut y avoir de l’humidité que vous allez pas voir, il peut y avoir du bruit, des voisinages, le fait de discuter avec vos locataires aussi vous allez apprendre à connaître vos locataires, là il y a des locataires parfois c’est pas facile.
Simon : Fuyez.
Goulwenn : Fuyez, mais voilà, discutez un maximum avec vos locataires, échangez, partagez avec eux et ça vous permettra d’en apprendre un maximum. N’oubliez pas quand même c’est un investissement, vous allez quand même dépenser 100.000, 150.000, 200.000 euros, voilà c’est pas non plus, c’est pas une baguette de pain, donc voilà apprenez à en connaître un maximum sur le bien que vous voulez acheter.
Manu : Il y a une chose qui est importante quand on achète avec des locataires, c’est de toujours demander les baux et les actes de cautionnement.
Goulwenn : Tout à fait.
Manu : Ça nous permet de mieux connaître les locataires, vous les avez rencontrés et après vous les connaissez sur le papier au travers du bail.
Simon : Est-ce qu’ils ont un emploi ? est-ce qu’ils ont une caution ? ce genre de choses.
Goulwenn : Tout à fait. Une question à laquelle on a pas répondu tout à l’heure, je vais relancer, l’organisme bancaire.
Simon : L’organisme bancaire.
Goulwenn : On a pas répondu à cette question, donc les deux premiers, l’internaute voilà ok d’accord, ils sont gentils Manu et Simon, une coloc, un immeuble de six appartements, deuxième trois appartements, et l’argent ben ils font comment ? L’internaute lui c’est ce qu’il l’intéresse, c’est comment financer tout ça parce que eux ils veulent avoir les mêmes projets que vous, ils veulent rêver comme vous, ils veulent mettre en application ce que vous allez leur dire, mais donnez-leur des moyens.
Simon : Ils ont raison, ils ont raison.
Goulwenn : De pouvoir réaliser ça, alors comment vous vous y êtes pris pour financer tous ces biens ? donc le premier avec votre banque principale, et la suite ?
Manu : Ben le premier la banque principale, donc nous c’est la Banque Postale qui nous finance, le deuxième ben la Banque Postale et puis le troisième ben on avait rendez-vous aussi avec la Banque Postale, sauf qu’entre-temps on a signé un autre compromis, donc quand on a eu le rendez-vous à la Banque Postale, de nouveau le PowerPoint et là c’était avec les deux projets en même temps. Donc nous on est allés leur présenter les deux projets, on a demandé les deux financements en même temps et ben ça passe.
Goulwenn : Donc il y a eu quatre acquisitions.
Manu : Oui, la même banque.
Goulwenn : À la Banque Postale.
Simon : Oui.
Goulwenn : Sans filouter ?
Simon : Ah non, non, non.
Goulwenn : En jouant cartes sur table.
Simon : Cartes sur table.
Goulwenn : Voilà c’est possible, vous avez tous les deux un CDI.
Simon : Oui.
Goulwenn : Des revenus corrects.
Simon : Oui.
Goulwenn : Et avec, alors donc voilà c’est super, comme quoi c’est faisable, mais avant de vouloir investir, est-ce que, donc vous vous êtes formés comme vous avez pu nous le dire, mais est-ce que vous avez pris le temps, le soin de vous constituer ce que j’appelle moi une roue de secours, de l’épargne.
Manu : En fait, je pense que c’est la base.
Goulwenn : De l’épargne, ça joue énormément sur un oui ou sur un non, et si vous êtes aussi dans la faisabilité de montrer au banquier que tous les mois vous êtes capables d’épargner, que vous êtes pas à découvert, tout ça, vous remplissiez, vous aviez déjà travaillé sans même le vouloir le faire dans un futur projet, mais est-ce que déjà en amont vous aviez déjà cette, pas cette culture, mais cette.
Simon : Habitude d’épargner.
Goulwenn : Oui, l’habitude, enfin voilà on va dire cette habitude d’épargner.
Manu : Ben oui en fait, c’était la première chose qu’on a fait avant même de s’intéresser à l’immobilier.
Goulwenn : Cette éducation de vouloir épargner.
Manu : Exactement et d’avoir des comptes propres.
Manu : Éducation financière, donc là moi j’ai lu « Père riche, père pauvre » de Robert Kiyosaki, la base pour apprendre à se payer en premier, donc se payer en premier ça veut dire je reçois mon salaire, j’épargne tout de suite, j’ai des virements automatiques qui partent vers les différents supports de placement, donc par exemple l’épargne de précaution moi elle va aller sur un livret A. Après j’ai d’autres supports financiers un peu plus rentables pour continuer d’avoir une épargne de précaution qui est moins disponible, mais ça c’est hyper important pour le banquier. Le banquier regarde si on a de l’épargne mais il regarde aussi nos habitudes de consommation et nos habitudes d’épargne. Donc ça pour notre cas, c’était déjà un réflexe qu’on avait.
Goulwenn : Donc vous aviez déjà, en amont vous aviez déjà constitué une, enfin vous aviez déjà une bonne éducation financière ce qui vous a permis d’épargner, de montrer au banquier que vous aviez la tête sur les épaules, que vous étiez responsables via l’argent que vous mettiez de côté, via le fait que vous ne soyez jamais à découvert.
Simon : C’est ça.
Goulwenn : Donc tout ça ça a joué énormément aussi je suppose, dans la suite de vos investissements immobiliers.
Simon : C’est clair, oui.
Goulwenn : Donc voilà, retenez bien une chose, voilà première chose c’est avoir une éducation financière, épargnez, ne jamais être à découvert, être responsable, ensuite ça va être vous former, échanger.
Simon : Pas de crédit.
Goulwenn : Partager, pas de crédit à la consommation, ça il faut les bannir.
Manu : Nous on est locataires aussi de notre résidence principale et ça ça joue.
Simon : Aussi, oui.
Manu : Oui, parce qu’on a pas de crédit immobilier pour notre résidence principale.
Goulwenn : Donc tout ça, voilà tout ça c’est à prendre en compte, si après vous voulez mener à bien votre projet immobilier, voilà avant de mener à bien un projet immobilier, il y a beaucoup de choses à faire en amont ça se travaille et si vous des avez des refus des banques, ben demandez-leur le pourquoi du comment ce refus à ce dossier, ben retravaillez-le de façon à l’utiliser pour que la prochaine fois.
Simon : Ça passe.
Goulwenn : Ce soit un oui. Alors pour finir avec cette interview, ben déjà par rapport au projet, là aujourd’hui, il y a peut-être d’autres immeubles que vous avez achetez dont on en a encore pas parlé ?
Manu : Non, non, là ça y est c’est bon.
Simon : Moi je regarde hein, mes alertes elles sont en place, ça peut sonner à tout moment.
Goulwenn : Eh oui toujours, toujours être dans l’action. Et votre futur, comment vous voyez votre futur ? là vous avez des pour 2017, 2018, vous avez des futurs projets d’investissement ou vous allez faire enfin ce que j’appelle, ce qu’on appelle l’immobilier, un premier palier, vous allez un peu vous poser, laisser xxx vous amortir, continuer de vous former, d’échanger, apprendre d’autres stratégies peut-être, continuer d’épargner, comment, quels sont vos futurs dans les deux ans à venir ?
Simon : Ben on aimerait bien voyager, donc profiter un peu, pour l’instant on a pas mal travaillé sur les investissements, donc on va étudier pourquoi pas un beau voyage en 2018. Au niveau investissement, ben on est toujours à l’écoute de bonnes affaires hein, nous on cherche les bonnes affaires, si on trouve une bonne affaire et que on peut présenter un financement et qu’on l’obtient, ben on s’en privera pas. Donc on optimise notre CDI clairement, ça c’est la suite à faire quoi.
Goulwenn : Et une dernière question pour clôturer ce témoignage, si avec du recul, quand vous regardez derrière vous, tout ce que vous avez pu mettre en place, si c’était à refaire est-ce que vous referiez la même chose ? enfin sachant que vous avez tout fait en un an et demi, donc vous avez déjà été super rapides, mais voilà vous avez appris énormément de choses de par vos investissements, si c’était à refaire est-ce que vous feriez les choses différemment ? et quels conseils vous donneriez aux internautes qui nous regardent, aux internautes qui ont envie de se lancer, aux internautes qui ont envie de vous ressembler, de faire la même chose que vous ? voilà déjà quelle expérience vous en tirez de tous vos investissements ?
Simon : On veut partager.
Manu : Moi je pense que ce je retiens déjà c’est le fait de se former, commencer petit pour nous c’était une bonne stratégie. La coloc ça nous a permis d’apprendre avant de nous lancer sur des immeubles de rapport.
Goulwenn : Ils ont commencé petit moyen, directement par la coloc, une maison hein.
Manu : Petit moyen mais.
Simon : En tout cas, enfin commencez à votre, au niveau où vous vous sentez à l’aise en fait.
Goulwenn : À votre rythme.
Manu : C’est ça.
Goulwenn : Allez-y à votre rythme.
Simon : C’est clair.
Manu : Voilà c’est ça, nous notre stratégie c’est les immeubles de rapport, mais si vous êtes débutant, on vous dit pas forcément de commencer tout de suite par un immeuble, à part si vous le sentez, il faut vous sentir à l’aise en fait. La deuxième chose c’est oser, oser se lancer, on s’est formés, on est passés à l’action, on a osé négocier le prix et là maintenant notre force aussi c’est d’être à deux. Quand on est à deux nous on est complémentaires, donc on n’en a pas parlé tout à l’heure, mais par exemple les visites, nous on a chacun notre rôle. Donc Simon lui il va être là avec sa check-list, il va regarder, il va prendre les mesures, il va regarder les travaux à faire. Moi je vais plutôt prendre les vidéos, je vais discuter pour en savoir plus sur le vendeur, et aussi dans notre gestion au quotidien, quand il y en a un de nous deux qui a un coup de mou, ben en général l’autre à ce moment-là est dans une phase où il est super motivé, et ça c’est inspirant.
Goulwenn : Et il remonte l’autre.
Simon : Voilà, c’est ça.
Goulwenn : Allez hop Manu va pas bien, hop Simon rééquilibre, Simon va pas bien, hop Manu est là, c’est ça ?
Manu : C’est ça.
Goulwenn : Et voilà c’est vrai que c’est.
Simon : C’est le duo gagnant.
Goulwenn : Voilà, c’est pour ça, c’est vrai qu’à plusieurs bon ben on va beaucoup plus loin.
Simon : C’est clair.
Goulwenn : En tout cas voilà. Si cette interview vous a plu, si l’expérience de Manu et Simon, Manu et Simon vous a plu, vous a inspiré, n’hésitez pas à partager cette interview, ce partage, le liker, en parler autour de vous. Moi en tout cas j’ai été ravi de faire votre connaissance, d’échanger avec vous sur votre parcours, d’apprendre de votre expérience, et je vais vous offrir mon livre que vous avez déjà lu.
Simon : C’est sur.
Goulwenn : Ça vous permettra de le faire gagner via votre futur blog.
Manu : « Acheter-un-immeuble.fr »
Goulwenn : Voilà, de le faire gagner ou de l’offrir à quelqu’un qui veut se lancer dans l’immobilier, donc voilà c’est « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros ». Donc voilà, n’hésitez pas à l’acheter, à faire des retours sur mon blog www.businesschallenge.fr ou sur Amazon et je vous dis à très vite pour de nouvelles vidéos et de nouveaux témoignages. À votre succès, à bientôt. Bye bye.

Écrit par : Goulwenn Tristant

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