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14 décembre 2017

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5 piliers d’investissements en 3 ans !

Venez découvrir, comment Xavier Preterit a réussi à investir dans 5 piliers différent en 3 ans !

 

Goulwenn : Bonjour à tous, je suis content de vous retrouver aujourd’hui pour cette nouvelle interview, ce nouveau témoignage des gens qui investissent, des gens qui passent à l’action, aujourd’hui j’ai l’honneur de recevoir Xavier du blog « business is my religion ». Xavier, bonjour.
Xavier : Bonjour Goulwenn, ça va ?
Goulwenn : Oui content de t’accueillir aujourd’hui, content de te recevoir pour ton témoignage.
Xavier : Merci à toi en tout cas.
Goulwenn : Donc Xavier, parle-nous un peu de toi, d’où tu viens ? Quel âge as-tu ? Que fais-tu dans la vie ?
Xavier : Alors moi je m’appelle Xavier comme Goulwenn vous l’a dit, j’ai 31 ans, je suis prothésiste dentaire de profession et je m’intéresse beaucoup à l’investissement.
Goulwenn : D’accord, donc prothésiste dentaire, rien à voir avec l’immobilier, donc l’immobilier c’est vraiment une passion à côté de ta profession.
Xavier : Exactement.
Goulwenn : Et pourquoi l’immobilier ? Comment, parce que j’aime bien savoir et les internautes aussi se posent beaucoup cette question parce que moi je me la pose beaucoup c’est l’immobilier, voilà comment l’immobilier est arrivé dans ta vie ? Comment cette passion est venue frapper à ta porte ?
Xavier : Alors c’est tout bête, c’est-à-dire que depuis petit franchement j’ai toujours été intéressé par le business d’une manière générale et surtout sur la fameuse question, comment devenir riche ? Donc tout bêtement j’ai tapé sur Internet comment devenir riche ? Et suite à ca, on tombe sur pas mal de personnes comme Donald Trump, des personnes qui sont riches et qui se sont enrichies en partie avec l’immobilier, donc déjà ça ça m’avait mis la puce à l’oreille.
Goulwenn : Donc tu n’avais pas parce que tu avais quand même une bonne situation professionnelle, prothésiste dentaire, tu n’en avais pas assez, tu voulais atteindre un niveau au dessus ou gagner ta vie différemment.
Xavier : En fait là ça n’était pas spécialement une histoire d’argent mais plutôt une histoire de temps, ce qui m’a aussi amené vers cette voie en tout cas vers l’immobilier, c’est-à-dire que je sais qu’il y a des gens qui travaillent énormément et qui font du 20.000, 30.000 euros par mois et parfois plus mais ils passent leur vie au travail et moi c’est pas un concept qui me plaît spécialement, je voulais.
Goulwenn : D’accord, c’est pas dans ta philosophie.
Xavier : Je veux plutôt faire l’inverse, c’est-à-dire toucher peut-être cette même somme en travaillant beaucoup moins mais en travaillant intelligemment.
Goulwenn : Ce qui s’appelle travailler petit et gagner gros.
Xavier : Exactement, d’où l’idée de l’immobilier qui était pour moi le bon effet levier pour atteindre ces objectifs si c’est bien fait.
Goulwenn : D’accord, alors rapidement comment tu as commencé à t’intéresser dans l’immobilier, dans ce monde de l’immobilier ? Toi tu as lu des livres, t’as assisté à des conférences, des séminaires, tu as surfé sur Internet pour voir les blogs, voir ce qui se faisait ?
Xavier : Alors moi, ce qui s’est passé en fait j’ai beaucoup lu, j’ai lu pas mal de livres sur l’immobilier, j’ai eu l’occasion aussi par la suite un peu plus tard quand j’avais déjà investi d’avoir la chance de tomber sur ton bouquin.
Goulwenn : D’accord, c’est gentil.
Xavier : Donc c’est quelque chose en fait c’est un bouquin aussi qui m’a beaucoup inspiré, qui m’a on va dire convaincu dans mes choix, je me suis dit oui c’est ça.
Goulwenn : C’était un fait supplémentaire parmi tant d’autres qui t’a mis.
Xavier : Voilà exactement, c’est-à-dire je pense que quand on commence à investir au tout début parfois on doute surtout enfin dans mon cas j’étais par exemple le seul de la famille à investir vraiment de la façon dont je l’ai fait, je vais revenir dessus tout à l’heure, du coup c’était pour moi quelque chose d’assez risqué entre guillemets, je me suis dit si je me loupe personne ne va me louper.
Goulwenn : Surtout ta famille qui n’était pas forcément …
Xavier : D’accord, au début voilà
Goulwenn : Sur ton projet.
Xavier : Donc c’est un peu ça, donc le fait de lire beaucoup, de regarder aussi sur les blogs, ça aussi ça m’a beaucoup aidé puisque les bloggeurs sont des gens comme nous et on se rend compte que il l’a fait et s’il l’a fait.
Goulwenn : Ils sont souvent partis de zéro, qui ont investi, qui osent investir et qui font du blogging pour raconter leur passion, pour raconter des faits réels et ça motive, c’est un discours qui va avec nos envies, avec nos projets, c’est un discours positif, on s’aperçoit que les gens vont dans le même chemin que nous.
Xavier : Bien sûr.
Goulwenn : Et on se dit surtout eux ils l’ont fait.
Xavier : S’ils l’ont fait, voilà c’est bon.
Goulwenn : C’est tout bon, c’est tout bon.
Xavier : C’est un peu ça, c’est-à-dire que moi je ne me mets pas de barrières en tout cas.
Goulwenn : Tu as bien raison.
Xavier : Et c’est pour ça aussi que je me suis dis bon vas-y maintenant, lance-toi.
Goulwenn : Maintenant j’ai fini la formation, c’est bon je me suis formé, j’ai vu que je pouvais réussir, que d’autres ont réussi, alors maintenant explique-nous comment, quel a été le point de départ de tes investissements, à quel âge tu as commencé à investir, dans quoi tu as investi.
Xavier : En fait déjà j’ai pris un an avant d’investir alors que j’étais déjà prêt, c’est-à-dire que je m’étais bien formé, j’avais lu suffisamment de choses pour pouvoir me lancer, mais j’étais dans la recherche du mouton à cinq pattes quoi, je voulais absolument avoir le bien vue sur mer alors que je suis à Paris.
Goulwenn : Paris, huitième arrondissement.
Xavier : Voilà, donc c’est pas possible, c’est pas possible, donc c’est un peu ça, après je me suis mis face à la réalité et je suis tombé directement sur un bien, ça a été très vite à partir de là j’ai pris au moment où j’ai pris conscience du fait que mon niveau d’exigence ne correspondait pas avec ce que le marché proposait, j’ai trouvé un bien directement, c’était à la base une place de parking, donc j’ai commencé avec une petite place de parking.
Goulwenn : 28 ans, place de parking que tu as toujours actuellement ?
Xavier : Que j’ai toujours actuellement que j’ai mise en location depuis un bon moment.
Goulwenn : Ça se loue facilement ? Tu as beaucoup de turn-over ? Comment ça se passe ? Pour ceux qui s’intéressent aux places de parking.
Xavier : Oui, alors les places de parking ça se loue très facilement et ce qui m’a permis de me lancer un peu dedans, c’est-à-dire que c’est pas trop cher et c’est surtout que en réalité.
Goulwenn : À moins de 10.000 euros on trouve facilement.
Xavier : On peut trouver des places à moins de 10.000 euros, tout dépend d’où mais c’est largement faisable.
Goulwenn : Et en région parisienne.
Xavier : En région parisienne oui c’est possible et ça se loue facilement, il y a peu de risques, si l’investissement il est bien fait il y a peu de risques, c’est-à-dire que vous avez un locataire qui paye pas, vous venez un jour et vous vous garez là à sa place et bon le mec il a compris que.
Goulwenn : Voilà une astuce en cas d’impayés pour les parkings, il y a du turn-over ?
Xavier : Chaque année par contre j’ai remarqué que mes locataires ils sont environ un an et chaque fin d’année il y a quelqu’un d’autre qui se déplace j’ai un effort à faire check-in check-out sur une année, il y a pire comme histoire.
Goulwenn : Oui, une journée de travail, une demi-journée de travail.
Xavier : Et encore, c’est plutôt 20 minutes de travail mais je travaille dur pendant ces 20 minutes.
Goulwenn : Donc là 28 ans, tu décides de passer à l’action, première place de parking, premier investissement et donc satisfait de cet investissement ?
Xavier : Satisfait, donc en fait j’étais déjà passé à autre chose, là je me suis dit bon on va passer aux choses sérieuses, j’ai décidé d’investir dans un studio et à partir de là les choses sérieuses ont commencé pour moi en tout cas.
Goulwenn : D’accord, donc studio, tu investis où, quel prix, quelle superficie ?
Xavier : D’accord, donc j’investis en fait à Colombes donc c’est dans le 92 en région parisienne et en fait je suis tombé sur un bien qui venait tout juste d’être mis en location, qui venait tout juste d’être mis à la vente, donc du coup je me suis dis bon il faut que j’aille le voir directement parce qu’à ce prix-là donc il était à 95.000 euros.
Goulwenn : Il va vite partir.
Xavier : Il va vite partir, donc j’ai tout de suite appelé l’agent immobilier qui voulait pas tout de suite se déplacer, qui voulait le repousser au lendemain, je lui ai dit que c’était urgent, que ça faisait longtemps que je cherchais, j’ai fait le chiant mais c’est ce qui a payé et je me suis retrouvé dans le bien c’était entre guillemets un taudis.
Goulwenn : Un bouge, Il y avait tout à réparer, tout à refaire ?
Xavier : Il y avait tout à refaire et donc je me suis dis bon je crois que j’ai trouvé mon bonheur, donc l’agent immobilier qui m’a vu de par mon jeune âge il s’est dit putain j’ai perdu mon temps, il pensait pas que j’allais acheter et je lui ai dit oui c’est bon pour moi c’est bon je vais le prendre.
Goulwenn : J’ai un coup de cœur, c’est magnifique.
Xavier : Voilà c’était un peu ça, il m’a regardé un peu bizarrement, il m’a dit vous vous y connaissez en travaux ? Vous avez déjà fait des travaux ? J’ai fait non mais c’est bon.
Goulwenn : Quelle superficie le logement ?
Xavier : Alors superficie on est à 40 mètres carrés.
Goulwenn : 40 mètres carrés, c’est un studio, ça reste des travaux qui sont abordables même pour ceux qui n’y connaissent pas grand-chose, c’est pas non plus une maison, c’est pas non plus du 100, 150, 200 mètres carrés, ça reste du 40 mètres carrés donc des travaux d’ailleurs que tu décides de faire comment ? Tu fais appel à un artisan ? Tu fais appel à tes amis, ta famille ? Tu le fais tout seul ?
Xavier : Oui j’ai fait appel à des artisans qui m’ont fait des devis et tout, les devis étaient excessivement chers.
Goulwenn : Là ça ne rentrait plus dans ton budget.
Xavier : Si tu veux, ce que j’ai gagné à l’achat.
Goulwenn : Tu le perdais.
Xavier : Je le perdais avec des mecs qui me faisaient soi-disant des prestations hors normes mais je savais très bien que c’était trop cher, mais bon quand on achète et qu’on passe par la banque on a besoin de devis pour les travaux.
Goulwenn : Tout à fait.
Xavier : Donc voilà, j’avais franchi cette étape, j’ai eu mes devis et puis après avec les amis et la famille, on a décidé de prendre en main les travaux.
Goulwenn : Tu as fait un prêt travaux pour ce bien.
Xavier : Exactement.
Goulwenn : Un prêt travaux que tu as inclus directement dans ton prêt.
Xavier : Exactement.
Goulwenn : Ça c’est le gros avantage quand on fait les travaux, essayez de l’inclure dans votre prêt, d’une part l’avantage c’est que le prêt généralement vous le prenez sur 15, 20 ans, donc les travaux vous les prendrez aussi sur 15, 20 ans et ils seront inclus dans le prêt donc vous pourrez déduire de ces travaux les intérêts puisque si vous faites un prêt à la consommation à côté ou un prêt travaux à côté, vous ne pouvez pas déduire les intérêts généralement après travaux c’est 5 ans, 10 ans grand maximum mais généralement c’est du 5 ans, puis là le fait de l’inclure dans le prêt immobilier ça vous coûte beaucoup moins cher et vous l’étalez beaucoup plus facilement, pour votre trésorerie c’est beaucoup plus souple d’inclure votre prêt travaux dans le prêt immobilier.
Xavier : Je suis entièrement d’accord avec toi et du coup qu’est-ce qu’il s’est passé ? Voilà j’ai commencé les travaux.
Goulwenn : Tu as mis combien de temps pour faire les travaux ?
Xavier : J’ai mis un mois à faire les travaux.
Goulwenn : Relativement rapide.
Xavier : Oui c’était rapide et surtout que je travaillais, donc forcément je n’allais pas aussi vite que si j’avais mes journées pleines bien sûr.
Goulwenn : Après cet appartement aussi il fallait que tu le mettes en location.
Xavier : Exactement, donc j’avais une deadline, moi je voulais louer le plus rapidement possible, j’avais cette deadline, je voulais la respecter et puis j’ai pu la respecter, bon j’ai dépassé d’une semaine puisque je m’étais fixé une date.
Goulwenn : Il y a toujours des imprévus.
Xavier : Il y a toujours des imprévus.
Goulwenn : L’imprévu ça coûte toujours de l’argent, ça coûte toujours du temps, il y a toujours le fameux facteur imprévu qui est là dans notre vie mais bon il faut faire avec c’est comme ça. Donc là c’est donc 28 ans, place de parking, premier studio, ensuite tu en es où après cet achat qui est mis en location, les travaux sont finis, il est mis en location et tu t’orientes comment vers l’immobilier ? Tu veux continuer, t’arrêter, comment t’en es à ce moment-là, tu en es où à ce moment-là ?
Xavier : Alors comme j’avais réussi ma première opération, je voulais pas me dire bon ça y est tu es un grand investisseur donc maintenant c’est bon, j’ai vraiment fait attention à la suite des événements donc du coup j’ai pris le temps de chercher encore une fois le mouton à cinq pattes que j’ai toujours pas trouvé et voilà j’ai pas trouvé le bien qui me correspondait donc j’avais quand même compris au niveau des exigences qu’il fallait que je les revoie à la baisse mais je cherchais quand même une bonne affaire, donc ça c’était vraiment important pour moi, je voulais pas acheter juste pour acheter.
Goulwenn : D’accord tout à fait, on investit, on recherche la meilleure rentabilité, le meilleur bien, la perle rare quoi.
Xavier : Effectivement.
Goulwenn : Et qu’on trouve tout le temps en cherchant bien.
Xavier : Oui en cherchant on trouve, des fois il faut être patient, en attendant je voulais partager mon expérience donc du coup j’ai créé le blog « business is my religion ».
Goulwenn : D’accord, donc tu investis tout ça, tu commences à vouloir faire des vidéos, vouloir faire un blog, monter un blog pour partager toute ton expérience aux internautes, qu’après t’être bien renseigné, après avoir investi, maintenant tu as envie de léguer petit à petit ton savoir.
Xavier : Exactement puisqu’au moment où j’ai fait tout ça, à l’époque il n’y avait pas autant de formations comme on peut trouver aujourd’hui sur la façon d’investir, il y avait quelques bloggeurs qui étaient en tête de liste mais sans plus donc voilà je me suis dit que il y a des gens comme moi qui voudront savoir comment faire, les petits détails quoi, donc c’est pour ça aussi que j’ai créé ce blog.
Goulwenn : Donc très bien, pour juste en revenir, on en a pas parlé de ton premier investissement enfin ton deuxième investissement ton studio, combien tu remboursais tous les mois ?
Xavier : Je remboursais 567 euros tous les mois.
Goulwenn : Et tu as réussi à le louer à combien ? Tu le loues à combien actuellement ?
Xavier : Actuellement il est loué 800 euros.
Goulwenn : 800 euros donc ça couvre c’est même pas une opération blanche c’est plus que ça, ça couvre largement tous les frais annexes, ta taxe foncière, les charges de copropriété ou pas ?
Xavier : Les charges de copro aussi.
Goulwenn : Charges de copro, les petits travaux ça couvre vraiment tout.
Xavier : Ça couvre vraiment tout, c’est une opération rentable mais je pense que voilà on peut faire mieux, mais pour le moment.
Goulwenn : Au moins c’est une opération, on peut toujours faire mieux, mais comme je dis quand vous faites une première opération, c’est l’opération qui doit vous mettre en confiance, c’est une opération qui doit vous permettre d’être un tremplin pour en faire une deuxième et une troisième, alors certains s’arrêteront à la première mais pour ceux qui veulent continuer, si vous voulez continuer c’est compliqué de continuer si vous vous êtes mangé ou ramassé lors de votre première opération, donc cette première opération c’est la plus importante pour pouvoir continuer, toi en tout cas tu as été très satisfait de la rentabilité de ta première opération, tu sors un blog où tu racontes ton histoire, ta philosophie de vie, ton état d’esprit que tu as toi envers l’immobilier et après donc la suite, donc déjà un blog en plus de l’immobilier, prothésiste dentaire donc ça te demande quand même une charge de travail supplémentaire.
Xavier : Effectivement, oui.
Goulwenn : Et donc tu t’arrêtes au blogging, tu t’es dit c’est bon l’immobilier j’ai fait ma petite expérience, maintenant du blogging, dans quel état d’esprit t’es à nouveau ?
Xavier : Alors toujours dans cet esprit d’investir puisque c’est vraiment ce qui m’anime, du coup j’ai décidé d’investir dans une start-up, une start-up dans le numérique.
Goulwenn : Nouvelle expérience dans le domaine de l’investissement, dans le domaine de l’indépendance, enfin peut-être.
Xavier : Voilà c’était vraiment le but, en fait je vois ça vraiment comme planter des petites graines un peu partout et attendre que ça pousse pour récolter les fruits et l’investissement dans la start-up pour moi c’est aussi c’est une façon de voir comme de l’immobilier mais d’un autre genre, c’est-à-dire que ça va rapporter, il faut être patient et bien faire les choses, donc c’est une start-up que je surveillais depuis trois ans à peu près, donc j’avais suivi son évolution et au moment où j’ai intégré le capital, elle faisait déjà un bon chiffre d’affaires.
Goulwenn : D’accord et depuis ce chiffre a continué d’augmenter ?
Xavier : Il a continué d’augmenter, là aujourd’hui ils ont dépassé le million de chiffre d’affaires.
Goulwenn : Un très bon investissement, tu es à fond dans l’investissement, dans ce nouvel investissement, dans cette start-up.
Xavier : Exactement.
Goulwenn : T’es content d’avoir ajouté une nouvelle carte à ton jeu, une nouvelle expérience à ton jeu, une nouvelle expérience aussi à véhiculer, à raconter.
Xavier : Que j’ai partagée tout de suite sur le blog puisque à partir du moment où les choses passent ou ça progresse et que ça continue de progresser, on se dit mais voilà j’ai eu raison de le faire et si j’avais pas fait avant je me serais dit j’aurais dû le faire.
Goulwenn : Oui, j’aurais dû le faire, mais voilà toi tu ne te poses pas cette question parce que tu l’as fait.
Xavier : Oui j’ai foncé.
Goulwenn : Et là maintenant, la start-up, la place de parking, le studio, la start-up et maintenant ?
Xavier : Et maintenant.
Goulwenn : On passe à la vitesse supérieure.
Xavier : On passe à la vitesse supérieure, j’ai signé.
Goulwenn : On monte crescendo, tranquillement mais sûrement.
Xavier : Oui voilà sûrement, j’ai signé pour un immeuble de rapport donc c’est mon tout premier immeuble de rapport.
Goulwenn : C’est-à-dire que tu viens de sortir de chez le notaire, tu as les clés.
Xavier : Exactement j’ai les clés, c’est bon et les locataires sont bien installés, ils sont au chaud.
Goulwenn : Alors parle-nous, un immeuble pourquoi un immeuble ? Pourquoi t’es pas resté, tu as commencé par une place de parking, un studio, pourquoi tu n’es pas resté dans ce que tu savais faire on va dire ? Le studio, la petite surface, studio, immeuble.
Xavier : Alors pour moi par exemple, quand j’avais commencé entre la place de parking et l’immeuble, c’est le même travail, c’est-à-dire qu’il faut aller chez le notaire, il faut lire le compromis de vente dans les moindres détails, il faut aller à la banque, il faut faire sa demande de prêt, c’est exactement le même travail sauf que on a peut-être plus de locataires à gérer.
Goulwenn : Et le résultat n’est pas le même au final.
Xavier : Et le résultat n’est pas le même.
Goulwenn : L’acquisition n’est pas la même.
Xavier : Voilà, donc du coup je me suis dit je vais partir sur l’immeuble de rapport comme ça je vais accélérer mon processus vers l’indépendance financière.
Goulwenn : Très bonne réflexion.
Xavier : Donc voilà c’est pour ça que j’ai investi dedans.
Goulwenn : Pour pas continuer à faire petit pour gagner petit, pouvoir faire le même travail que pour le parking mais on va gagner beaucoup plus gros.
Xavier : Exactement et du coup petite anecdote c’est un immeuble.
Goulwenn : Oui parle-nous un peu de ton immeuble, la superficie, comment il est composé, combien tu l’as acheté, combien de loyers tu obtiens, enfin parle-nous un peu de la rentabilité, parle-nous un peu de tout ça.
Xavier : En fait c’était un immeuble qui était en vente à 104.000 euros, donc c’est pas un immeuble en région parisienne évidemment.
Goulwenn : Il est situé où d’ailleurs ?
Xavier : Il est situé à … c’est à côté de Lille, à peu près à 45 minutes de Lille, donc voilà j’ai décidé d’acheter là puisque c’est moins cher dans un premier temps et les rentabilités sont beaucoup plus élevées, donc comme c’est surtout ce que je recherche rentabilité et cash flow, donc j’ai pas hésité à me délocaliser parce que je connais aussi un peu le nord.
Goulwenn : D’accord, donc tu recherches du cash flow, de la rentabilité, alors maintenant parle-nous des chiffres.
Xavier : Alors bon c’est un immeuble qui était à la base à 104.000 euros, donc j’ai négocié au maximum avec l’agent immobilier et du coup j’ai réussi à l’avoir à 92.500 euros si je ne me trompe pas, quelque chose comme ça.
Goulwenn : Donc 12.000 euros, plus de 10.000 euros de.
Xavier : De négociation, sauf que c’est un peu plus de 10.000 euros, beaucoup plus puisque c’est 92.000 euros 92.500 frais de notaire inclus.
Goulwenn : Frais de notaire inclus, au moins de 15.000 euros de négociation
Xavier : Oui voilà.
Goulwenn : 15.000 euros, tant qu’on est là on va parler un peu de négociation puisque tu abordes le sujet, ça t’a pris, ça a été dur la négociation ?
Xavier : La négociation non pas plus que ça, en fait il faut poser les bonnes questions, j’ai posé les bonnes questions à l’agent immobilier, donc depuis combien de temps il était en vente ? Pourquoi le vendeur l’avait mis en vente d’ailleurs ?
Goulwenn : Oui très bonnes, quand vous voulez négocier il faut s’intéresser à tout ça, discuter un maximum, essayer d’aller à la pêche aux informations, l’agent immobilier généralement il aura tous les éléments en sa possession, n’hésitez pas à le questionner un maximum justement pour avoir un maximum de lui et pour pouvoir parler, pour pouvoir négocier le bien le plus facilement possible après.
Xavier : Exactement et du coup en fait en lui posant toutes ces questions, je me suis rendu compte que ça faisait un petit moment qu’il était sur le marché et que le vendeur ne trouvait pas spécialement quelqu’un pour lui reprendre le bien, donc je me suis dit moi je tente le tout pour le tout, j’ai imposé mon prix avec les frais de notaire inclus.
Goulwenn : Il a accepté du premier coup ?
Xavier : Il l’a accepté non, il m’a dit non, que ma proposition était trop basse, donc au départ je crois que j’étais, j’ai fait une proposition sans les frais de notaire à 82.000 euros.
Goulwenn : Plus de 20.000 euros et ça t’a rien coûté ?
Xavier : Non j’ai demandé ?
Goulwenn : Voilà, tu as demandé poliment.
Xavier : Voilà et il m’a dit non, donc je suis monté à 85.000 euros.
Goulwenn : T’es pas monté bien haut.
Xavier : Non, non, à 85.000 euros il a dit bon c’est bon, il s’en débarrasse puisque le premier qui avait fait une proposition avait fait une proposition à 70.000 euros et toutes les propositions que les gens faisaient étaient très très en dessous du prix affiché.
Goulwenn : D’accord, donc là-dessus il en a trouvé aussi une beaucoup plus haute, il s’est peut-être dit aussi il ne faut pas que je le perde, j’en aurai peut-être pas d’autre des comme lui
Xavier : Des comme lui il n’y en aura pas d’autre et c’est un peu comme ça que ça s’est passé, sauf que je sais sur le bien ce qui a fait peur aux gens qui voulaient investir, pourquoi ? Parce que c’est un bien sur un étage, donc c’est un immeuble de 340 mètres carrés.
Goulwenn : Très gros potentiel.
Xavier : Oui il y a pas mal de potentiel avec un grand local commercial qui fait à peu près 300 mètres carrés.
Goulwenn : Et 40 mètres à l’étage.
Xavier : Et 40 mètres à l’étage, 40 mètres carrés à l’étage.
Goulwenn : Donc à l’étage on trouve quoi ?
Xavier : Donc à l’étage il y a un T1 en duplex qui est en location d’ailleurs.
Goulwenn : Et ton immeuble que tu as acheté, tout était plein quand tu l’as acheté ou tout était vide ?
Xavier : Tout était plein, c’était avec les locataires.
Goulwenn : Déjà ça rassure.
Xavier : Donc voilà, moi j’ai préféré acheter comme ça puisque premièrement ça m’a permis de voir l’historique, de savoir si les mecs étaient bons payeurs, si l’histoire tournait bien.
Goulwenn : Et surtout de rassurer aussi les organismes bancaires et leur dire voilà il y a déjà un loyer, il y a déjà une rentabilité, il y a déjà du concret tout simplement. Après voilà si vous voulez acheter un appartement que ce soit un appartement ou un immeuble vide, s’il est vide il suffit juste de le faire estimer, généralement les banques vont vous demander deux ou trois estimations d’agences immobilières, ils prendront les trois, ça leur permettra de faire un calcul.
Xavier : De faire une moyenne.
Goulwenn : De faire une moyenne et de savoir et de bien connaître la rentabilité, ça c’est quand le bien est vide, donc voilà pas de panique s’il est vide, vous pourrez toujours annoncer des chiffres aux organismes bancaires. Voilà, donc là il était pas vide il était plein donc c’est encore plus facile, tu as juste à présenter les baux aux organismes bancaires, là ils ont une preuve par A + B qu’il y a ça qui rentre tous les mois.
Xavier : C’est exactement ça, donc du coup l’ensemble loué, l’ensemble des deux biens en tout cas j’en ai pour 1.330 euros de.
Goulwenn : De revenus locatifs.
Xavier : De revenus locatifs.
Goulwenn : Qui se décomposent en combien par rapport au local commercial ?
Xavier : Le local commercial j’en ai pour 900 euros et le reste c’est pour le studio.
Goulwenn : Pour le studio, le T1 en duplex.
Xavier : Le T1 en duplex.
Goulwenn : Et à la banque tu rembourses combien tu m’as dit ?
Xavier : Alors j’ai un prêt de 462 euros quelque chose comme ça.
Goulwenn : Tu rembourses 462 euros et en parallèle tu as 1.300 plus de 1.300 euros de loyers qui rentrent.
Xavier : Exactement.
Goulwenn : C’est juste énorme, donc tu as un cash flow.
Xavier : Après impôts quand j’ai tout enlevé, je tourne à peu près à 800 euros de cash flow.
Goulwenn : C’est énorme 800 euros en plus qui rentrent tous les mois, l’avantage des immeubles aussi, un immeuble dit plusieurs biens, si vous avez un bien qui n’est pas loué généralement le second, il y a tellement une bonne rentabilité sur les immeubles, le second couvre le premier avec les mensualités de l’appartement qui est vide, toi c’est un peu le cas de façon, s’il y en a un des deux qui est pas loué.
Xavier : Moi je ne me prends même pas la tête, il y en a un qui rembourse l’autre dans tous les cas.
Goulwenn : Toi il te suffit que que tu aies un seul pour couvrir ton prêt immobilier.
Xavier : Oui exactement, c’est-à-dire aujourd’hui pour parler un peu avec l’agent immobilier, il me disait qu’il ne comprenait pas pourquoi les gens n’achetaient pas alors que seul enfin même le T1 couvrait la totalité du prêt, la quasi-totalité.
Goulwenn : On va dire que le commerce qui est en bas, c’est du bénef.
Xavier : C’est du bénef.
Goulwenn : C’est ton cash flow.
Xavier : Voilà en gros c’est ça, donc en moyenne forcément si vous avez qu’un, il n’y a que le T1 qui est loué je vais peut-être pas m’en sortir aussi bien, j’aurais peut-être un petit effort financier de 10, 20 euros à mettre tous les mois.
Goulwenn : Au moins tu auras quelque chose qui rentrera tous les mois qui te permettra de rembourser ton organisme bancaire.
Xavier : Voilà, donc je me suis dit le risque il est minime, donc voilà j’ai foncé puis ça a donné ça.
Goulwenn : Super, tu as quel âge à ce moment-là ? Tu as quel âge aujourd’hui ? Tu viens juste de signer, tu viens juste d’avoir les clés.
Xavier : Voilà, j’ai 31 ans.
Goulwenn : Donc 31 ans, une place de parking, un studio, un blog qui te rapporte tous les mois, une start-up qui te rapporte, un immeuble de rapport et tu as commencé à 20 ?
Xavier : 28 ans.
Goulwenn : Tu as commencé à 28 ans et tu as 31 ans, donc en trois ans tu as fait cinq, tu as cinq piliers différents, tu as cinq biens à toi, cinq investissements en tout juste trois ans, est-ce que ça a été compliqué, est-ce que ça t’a demandé énormément de sacrifice par rapport à ta vie privée, par rapport à ta famille, par rapport à tes amis, ces cinq investissements est-ce que si c’était à refaire est-ce que tu le referais ? Comment tu analyses le truc maintenant ?
Xavier : Franchement si c’était à refaire, je l’aurais refait même plus rapidement, j’aurais pas attendu.
Goulwenn : Parce qu’entre-temps tu as continué à faire des séminaires, à te documenter, tu as accumulé une expérience et oui bien sûr.
Xavier : Non si c’était à refaire je le referais les yeux fermés.
Goulwenn : …
Xavier : Oui puisque aujourd’hui même pour on va dire pour la confiance en soi c’est super important même son premier bien, c’est-à-dire qu’on sait qu’on peut le faire et après c’est une suite logique.
Goulwenn : Ça te responsabilise aussi.
Xavier : Exactement.
Goulwenn : La suite maintenant ?
Xavier : Là je m’intéresse.
Goulwenn : Il y a un compromis qui est signé déjà, il y a un futur truc ?
Xavier : Il y a un truc en cours là, bon comme c’est en cours.
Goulwenn : … quelque chose.
Xavier : J’en parle pas trop pour l’instant mais comme j’ai prévu de partir aux États-Unis.
Goulwenn : T’installer là-bas ?
Xavier : Non pas m’installer par pour l’instant mais peut-être pourquoi pas oui, ce serait une bonne idée, non j’ai décidé de m’intéresser un peu aux États-Unis puisque je sais que par exemple à Détroit il y a des très bonnes opportunités dans l’immobilier, donc je compte me rendre là-bas pour voir si je peux faire éventuellement.
Goulwenn : Tâter le terrain.
Xavier : Tâter le terrain et me lancer par la suite.
Goulwenn : D’accord, studio, immeuble et Détroit maintenant.
Xavier : Détroit oui, ça c’est la suite logique c’est sûr.
Goulwenn : C’est des beaux objectifs, c’est bien, tu fonces, tu continues parce que voilà tous tes premiers biens t’ont permis de, on voit que tu accumules de la confiance en toi.
Xavier : Bien sûr.
Goulwenn : Cette confiance maintenant, tellement que tu en as accumulée, elle va même dépasser les frontières.
Xavier : Oui, il faut pas avoir peur en fait, je pense que une fois qu’on a compris comment ça marche, c’est que ça marche comme ça, on fonce, on change pas l’équipe qui gagne une fois qu’on a la bonne équipe on fonce, donc voilà.
Goulwenn : Super, pour te remercier Xavier d’avoir partagé ce témoignage aux internautes et de m’en avoir fait part parce j’avoue j’ai appris pas mal de choses avec toi, de ton expérience tout ça, je vais t’offrir mon livre, je sais que tu as déjà lu, je sais que tu as déjà longuement partagé, voilà si tu veux le faire gagner à nouveau sur ton blog, si un de tes internautes ceux qui te suivent, le livre maintenant vous le connaissez, voilà c’est mon témoignage, mon histoire dans l’immobilier « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros par mois », voilà c’est cadeau pour toi, ce sera un cadeau pour quelqu’un d’autre, je sais que tu feras un heureux.
Xavier : Merci, donc en tout cas bon c’est pas de la publicité mais pour l’avoir lu c’est vraiment un livre en tout cas qui m’a beaucoup inspiré donc je pense que si vous l’avez pas encore lu, vous devez absolument vous le procurer parce que c’est comme ça aussi que je me suis formé c’est en lisant et voilà donc petit message à faire passer.
Goulwenn : C’est gentil à toi.
Xavier : Pas de problème, merci en tout cas pour l’interview.
Goulwenn : Xavier, content de t’avoir rencontré et d’avoir partagé cette interview avec toi, je vous dis à bientôt pour une prochaine vidéo.
Xavier : Tchao.
Goulwenn : Bye bye

Écrit par : Goulwenn Tristant

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