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29 novembre 2017

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28 ans et déjà plus de 30 appartements !

Venez découvrir le témoignage de Guillaume Malgouyres, propriétaire de + de 30 apparts à seulement 28 ans !

 

Goulwenn : Bonjour à tous, je suis content de vous retrouver aujourd’hui pour cette nouvelle vidéo, ce nouveau témoignage des gens qui osent passer à l’action, des gens qui osent investir aujourd’hui en ma présence Guillaume. Guillaume, enchanté.
Guillaume : Enchanté.
Goulwenn : Je vais te demander de te présenter rapidement ? D’où viens-tu ? Quel âge as-tu ? Et quelle profession exerces-tu au jour d’aujourd’hui ?
Guillaume : Alors je m’appelle Guillaume, j’ai 28 ans, actuellement je suis sans emploi depuis cet été, alors c’est un choix, j’ai quitté mon emploi cet été, j’étais conducteur de travaux dans le bâtiment et j’ai décidé de vouloir vivre en fait de mes investissements immobiliers mais aussi d’une petite activité que j’ai à côté qui est non salariée.
Goulwenn : D’accord, tu as décidé de quitter ton emploi principal pour vivre de l’investissement immobilier, pour vivre de l’immobilier ?
Guillaume : Oui exactement, alors ça a toujours été une volonté pour moi de vivre de l’immobilier ou en tout cas de vivre, d’avoir une certaine indépendance financière et de ne pas dépendre d’un patron qui ne serait pas moi, mais ça n’a été possible en réalité que parce que j’ai développé une petite activité justement à côté qui me permettait d’avoir une sécurité en me disant si je suis embêté j’ai quand même ça.
Goulwenn : D’accord, au jour d’aujourd’hui l’immobilier, tes investissements qu’on va développer te permettent d’en vivre ou ?
Guillaume : Oui ils me permettent d’en vivre, après voilà j’ai une volonté de vouloir bien gagner ma vie et donc je ne vais pas me satisfaire seulement de ça.
Goulwenn : Rappelle-nous ton âge.
Guillaume : 28 ans.
Goulwenn : Et tu as commencé à investir à quel âge ?
Guillaume : À 24 ans.
Goulwenn : 24 ans, en quatre ans tu as atteint, on peut dire tu as atteint l’indépendance financière grâce à tes investissements.
Guillaume : Exactement.
Goulwenn : Pour revenir un peu en arrière, qu’est-ce qui t’as déjà d’une part poussé à, comment est venu dans ta vie l’immobilier ? Comment s’est installé l’immobilier dans ta vie ?
Guillaume : En fait, je savais que, je pense que ça vient quand même de mes parents à la base, mes parents faisaient un peu de l’investissement immobilier mais vraiment à petite échelle si tu veux parce que voilà ils avaient un appartement par ci.
Goulwenn : Tu as regardé ce qu’ils faisaient.
Guillaume : Voilà, j’ai regardé ce qu’ils faisaient, c’est vrai que j’ai été un peu baigné dans les visites, ils visitaient pas mal de choses et donc j’ai été soumis à ce genre de choses qui ne me plaisaient pas forcément au début parce que quand on a 20 ans ou même moins aller visiter des appartements …
Goulwenn : Tu les suivais, tu participais.
Guillaume : Pas tout le temps mais ça arrivait que je les suive et bon ça ne m’emballait pas spécialement au départ, petit à petit au final je me suis aperçu d’une chose c’était la problématique en fait des charges, c’est ça qui me faisait peur parce que les appartements moi j’ai jamais acheté d’appartement à part ma résidence principale et j’ai toujours considéré que c’était un gouffre financier par rapport aux charges qu’on ne maîtrisaient pas, c’est ça qui ne me plaisait pas, donc c’est pour ça que je me suis lancé directement dans l’immeuble.
Goulwenn : Tu investis directement dès 24 ans.
Guillaume : Oui.
Goulwenn : Après avoir été on va dire formé avec tes parents tout ça à 24 ans, tu as quel statut à 24 ans, tu es encore étudiant, tu as un CDI ?
Guillaume : Alors à 24 ans j’étais en CDI et au moment d’acheter en fait j’étais en train de quitter mon CDI et je partais vivre en région parisienne, j’étais à Bordeaux quand j’ai commencé à faire ma démarche de recherche de ce immeuble-là et j’étais en train de quitter mon emploi puisque je quittais je crois mon emploi au mois de décembre.
Goulwenn : Emploi dans du BTP encore toujours ?
Guillaume : Oui, c’était le BTP encore.
Goulwenn : Et là pour monter sur Paris.
Guillaume : Pour monter sur Paris.
Goulwenn : Toujours le BTP.
Guillaume : Voilà, toujours dans la même profession mais avec un salaire plus important, j’ai quitté Toulouse à la base pour Bordeaux et après je suis monté à Paris.
Goulwenn : D’accord.
Guillaume : Et voilà comme je te disais en fait j’ai acheté et j’avais déjà donné mon préavis de départ, je partais, j’avais signé un autre CDI ailleurs mais voila j’étais dans une phase de transition et j’ai acheté en plus en région bordelaise et en fait je partais à Paris.
Goulwenn : D’accord, ton premier investissement tu le fais en province, un immeuble, quel type d’immeuble pour ton premier investissement ?
Guillaume : Alors c’est un immeuble de six appartements.
Goulwenn : Six appartements, studio, F2, F3 ?
Guillaume : T2.
Goulwenn : T2, que des T2 ?
Guillaume : Oui que des T2, alors voilà c’est pas forcément quelque chose que je conseille d’avoir tout le temps la même chose, d’avoir le même type dans un même immeuble, surtout dans voilà c’est dans une zone rurale, quand je dis rurale c’est très rural, on est sur 200 habitants, c’est vraiment rural, surtout faire du T2 c’étaient pas des grands T2, enfin il y a une partie si tu veux tu as trois T2 qui font à peu près on va dire 40 m², il y a trois T2 qui font 30, 32.
Goulwenn : Tu n’as pas eu peur avec ce premier investissement par rapport à la zone où tu as acheté, de pas avoir de locataires, petite ville ? Quel a été à ce moment-là, en fait moi ce que je voudrais comprendre c’est ta philosophie de vie, ton état d’esprit dans lequel tu es pour te dire non ici c’est rural mais ça ne me fait pas peur, pour moi j’aurai le choix du locataire. Quelle est ta réflexion à ce moment-là ?
Guillaume : Ce qu’il faut savoir sur ce bien-là c’est que lorsque je l’ai acheté il était entièrement loué.
Goulwenn : Ça rassure.
Guillaume : Voilà ça rassure mais je me disais bon voilà c’est quand même pas mal et en termes de renta j’avais fait mon petit calcul suivant mon on va dire suivant mon prêt, etc. si j’en louais la moitié en gros je remboursais mon prêt, donc c’était pas mal, ça ne me mettait pas la pression.
Goulwenn : Tu avais une marge de sécurité par rapport aux appartements que tu pourrais acquérir par la suite.
Guillaume : Voilà exactement et bon apparemment il n’y avait jamais eu de problème, j’avais tendance à faire confiance un peu à tout le monde, je faisais confiance au vendeur alors que bon c’est pas forcément la meilleure.
Goulwenn : À 24 ans, on est tous passés par là.
Guillaume : C’était mon premier investissement, j’étais tout seul, je suis allé sur place, personne m’a aidé, personne m’a conseillé, je connaissais personne qui faisait ça, personne qui avait acheté d’immeuble, donc c’était vraiment l’aventure.
Goulwenn : 24 ans.
Guillaume : Oui voilà.
Goulwenn : … cercle d’amis, dans son entourage.
Guillaume : C’est ça tous, là j’étais pas un ovni mais personne ne comprenait pourquoi je faisais ça.
Goulwenn : Moi je comprends, je suis passé par là aussi, je comprends tout à fait.
Guillaume : C’est ça, les gens ils me disaient moi je vais en soirée, je sors, c’est vrai que je ne sortais pas mais c’était voilà mon argent il était consacré à ce genre de choses.
Goulwenn : Une autre direction, 24 ans pour parler un peu chiffres rapidement par rapport à ton premier investissement, un immeuble, 6 appartements, combien ça coûte ?
Guillaume : Je crois que celui-ci avec les frais de notaire on était à 150.000 euros, donc il n’y avait pas de travaux apparemment sur ??? et après on était sur un loyer à peu près de 1.500 euros par mois, on était sur du 12 % brut.
Goulwenn : Très bonne rentabilité
Guillaume : Voilà, alors quand je l’ai acheté, clairement j’ai cru que j’avais fait un.
Goulwenn : L’affaire du siècle.
Guillaume : L’affaire du siècle et que je pourrais jamais retrouver un truc comme ça et voilà j’étais fou.
Goulwenn : Avec déjà dans l’optique d’en, tu te projetais déjà d’en acheter un autre puisque vraiment tu avais fait une bonne affaire, tu avais fait un bien, tu as 6 appartements, tu a 24 ans.
Guillaume : À l’époque oui j’étais déjà très content de pouvoir faire ça, je ne me disais pas, je ne sais pas si à ce moment-là j’étais autant dans cette réflexion-là si tu veux de me dire mais ça commençait.
Goulwenn : D’accord.
Guillaume : Ça commençait et enfin je crois que c’est quand je suis arrivé à Paris que ça s’est déclenché vraiment, c’est là où j’ai vraiment, voilà j’ai commencé à faire des tableaux pour me projeter en me disant voilà dans 20 ans, c’était un peu bizarre enfin pas bizarre mais.
Goulwenn : Surtout c’était un premier investissement comme tu dis qui a été réussi.
Guillaume : Oui voilà pour moi il était réussi, ça s’était bien passé.
Goulwenn : C’était peut-être aussi une zone enfin un tremplin justement pourr la suite qui t’a donné confiance pour te dire voilà j’ai réussi mon premier investissement maintenant pourquoi pas en faire un deuxième.
Guillaume : Oui exactement, ça été ça et voilà j’avais des objectifs en me disant voilà 40 ans, je voulais … c’était mon, c’était bête mais voilà c’était ça.
Goulwenn : Tu avais une ligne de conduite.
Guillaume : J’avais une ligne de conduite.
Goulwenn : C’est bien.
Guillaume : En plus, cette ligne de conduite je la suis plus.
Goulwenn : Tu as évolué.
Guillaume : Voilà exactement qui évolue parce que.
Goulwenn : Tu découvres autre chose, tu t’intéresses à autre chose.
Guillaume : Oui, on s’aperçoit que ça n’a pas de sens.
Goulwenn : Peut-être que ça va évoluer vers des chiffres plus importants, tu y arrives bien, si tu y arrives à 45 ans.
Guillaume : Bien sûr.
Goulwenn : C’est ce que tu veux dire et quand tu as trouvé ton investissement, tu es en location, tu habites chez tes parents, tu as déjà acheté ?
Guillaume : Alors quand j’ai fait ma recherche j’étais en location sur Bordeaux et quand j’ai vraiment été propriétaire j’étais en location en région parisienne, j’étais locataire dans un petit studio.
Goulwenn : Tu étais locataire et ton premier investissement, c’est un achat pour faire de l’investissement, ça n’a pas dérangé les banques que ton premier achat, ton premier investissement …
Guillaume : Non c’est vrai j’entends beaucoup de gens qui disent que c’est la problématique, moi ça n’a pas été le cas, après peut-être que c’était entre guillemets la bonne banque ou le bon moment ou la bonne conseillère au bon moment je sais pas, mais sachez que c’est possible et qu’il y a beaucoup de monde qui le fait donc voilà pour moi c’est pas un problème et ça vaut vraiment le coup de le faire, c’est-à-dire de devenir propriétaire bailleur avant d’être propriétaire de sa résidence principale.
Goulwenn : D’accord, donc là tu as 24 ans, ton premier investissement, le deuxième, il y a eu un deuxième par la suite je suppose ?
Guillaume : Alors le deuxième si je ne dis pas de bêtises je crois que c’est ma résidence principale, j’ai un peu craqué, je vivais dans un appartement un peu pourri dans la région parisienne et je voulais partir en fait pour repartir en location sur un autre produit un T2, c’était un studio là vraiment pourri, c’était même du lino au sol qui était collé, quand tu marchais tu avais l’eau qui sortait après la douche, l’enfer, et voilà j’ai cherché, comme je ne suis pas assez patient alors si tu veux j’ai été confronté à une problématique, c’est celle des propriétaires et j’avais pas un dossier parfait parce que j’étais en train enfin quand j’avais quitté mon emploi je suis arrivé sur Paris ça faisait six mois que j’étais dans une boîte et je me suis barré et quand je suis arrivé dans cette nouvelle boîte c’est là où j’ai commencé à vouloir chercher un autre appart, le problème c’est que j’étais en CDI mais pas confirmé si tu veux, j’étais en période d’essai et voilà ça posait un petit peu de problèmes et en gros j’avais l’impression que les propriétaires à Paris c’était pas pareil qu’en province et qu’ils nous traitaient vraiment comme de la merde, voilà c’était genre posez votre dossier après on regardera et en fait.
Goulwenn : Beaucoup de papiers, beaucoup de sécurité, beaucoup de demandes.
Guillaume : Et je ne sais pas c’est peut-être mon ego ou ma fierté et je me disais attends moi j’ai 6 appartements, pourquoi on m’embête pour louer un appartement tu vois.
Goulwenn : Alors que toi tu es confronté avec ça avec tes propres locataires, tu es beaucoup moins exigeant.
Guillaume : Voilà, je suis beaucoup moins exigeant, c’est vrai que c’est ça qui me.
Goulwenn : C’est pas ce que tu as retrouvé chez les propriétaires en région parisienne.
Guillaume : Voilà et du coup j’ai visité deux apparts en location, il y en a un qui voulait bien mais il me demandait vachement de garanties, enfin vachement de trucs, j’ai payé vachement au départ et ça m’a gonflé et le deuxième je crois que j’ai même pas déposé mon dossier, je l’ai visité et je n’ai pas donné de dossier après je me dis c’est bon mon dossier il est pas complet, je n’ai pas tout ce qu’il faut tu vois, c’est bon.
Goulwenn : La location ça t’a dégoûté.
Guillaume : Ça m’a dégoûté.
Goulwenn : Ça t’a orienté vers autre chose.
Guillaume : Et le problème c’est que j’avais déjà donné mon préavis de départ.
Goulwenn : Ah oui d’accord.
Guillaume : J’avais déjà donné mon préavis de départ et du coup je ne voulais plus louer, je voulais acheter.
Goulwenn : Là ça devient compliqué.
Guillaume : J’avais trois mois, j’avais cherché pendant pas longtemps, moi … très vite, j’avais cherché pendant deux trois semaines, deux semaines on va dire.
Goulwenn : Trois mois, avoir les clés, faut faire vite.
Guillaume : Il fallait trouver le bien déjà, avoir le financement et déménager et avoir les clés.
Goulwenn : Gros challenge.
Guillaume : Gros challenge, rapidement j’ai trouvé ce que je voulais acheter, ça ça été voilà en une semaine et demie deux semaines.
Goulwenn : Région parisienne ?
Guillaume : Région parisienne, j’ai visité je crois trois je pense pas que j’ai visité plus de trois apparts, j’ai eu un coup de cœur clairement.
Goulwenn : C’est ce que tu voulais dès le début.
Guillaume : Ce que je voulais c’était un T2 un peu coup de cœur, belle déco, enfin voilà je me suis fait un peu avoir.
Goulwenn : Des travaux à faire ?
Guillaume : Non pas de travaux.
Goulwenn : Non pas de travaux ?
Guillaume : Non, j’avais que trois mois donc je ne pouvais pas faire des travaux tu vois, donc du coup ça c’est un peu précipité, je me suis dit bon je vais aller voir la banque en local, je suis allé voir je ne sais plus la Société Générale qui était à trois cents mètres de la maison, de l’appart et j’ai été reçu, ça prend du temps, c’est super long et à un moment donné je vois le temps passé et je me dis putain je ne vais jamais y arriver, je vais me retrouver à la rue et là en fait j’ai eu de la chance c’est que le propriétaire de l’appartement était directeur de l’agence Paris Nation Crédit Agricole et du coup c’est lui qui m’a fait le prêt et lui ça a pris je pense que pour donner une idée deux semaines et demie quoi, en gros le temps de donner tous les dossiers, l’argent était débloqué en deux semaines.
Goulwenn : Dans les deux trois mois, tu as eu les clés.
Guillaume : On devait déménager, on quittait l’appartement le 25 décembre, on a emménagé le 21.
Goulwenn : À une semaine près.
Guillaume : Pour Noël j’étais à la rue.
Goulwenn : Mission accomplie.
Guillaume : Oui mission accomplie voilà.
Goulwenn : Beau cadeau de Noël.
Guillaume : Beau cadeau de Noël.
Goulwenn : Donc là on est quoi ? On est un an après ton premier investissement ?
Guillaume : On est six mois après.
Goulwenn : Six mois après, c’est passé par le même organisme, je sais plus ?
Guillaume : Non.
Goulwenn : Par un deuxième organisme ?
Guillaume : Non du coup j’étais passé par la Caisse d’épargne pour le premier.
Goulwenn : Ça n’a pas été compliqué de financer cette résidence principale sachant que tu avais déjà fait financer un immeuble ?
Guillaume : Clairement non, déjà c’était le directeur de la banque, ça allait vite parce que lui il voulait vendre, donc voilà forcément il a aidé mon dossier et après une résidence principale c’est quand même plus facile de se faire suivre par une banque que un investissement locatif, donc voilà on était en région parisienne, pour eux c’était pas un secteur risqué donc ça leur faisait pas peur du tout, donc ça pas été le problème.
Goulwenn : Tu as quel âge à ce moment-là, toujours 24 ans, 25 ans ?
Guillaume : 25 ans
Goulwenn : 25 ans, à la suite de ça ça y est tu te poses sur Paris, tu as un nouveau job, un nouvel appartement et là quelles sont tes envies à ce moment-là ?
Guillaume : Je ne veux pas m’arrêter.
Goulwenn : Tu ne veux pas t’arrêter.
Guillaume : Là c’était vraiment le moment où j’étais à fond.
Goulwenn : 25 ans, ça y est là c’est parti, tu as le déclic.
Guillaume : Pour la petite anecdote, l’été d’avant juste avant d’acheter, j’étais parti en Tunisie avec ma compagne et on avait rencontré un Français là-bas et Yvan il s’appelle et on s’était super bien entendus et on était dans le même état d’esprit de l’investissement etc. et en fait j’avais enfin trouvé quelqu’un avec qui partager.
Goulwenn : Positif.
Guillaume : Oui voilà positif pour investir.
Goulwenn : Vous avanciez dans le même chemin.
Guillaume : Qui était dans le même état d’esprit et qui avait mon âge, en gros on se montait un peu la tête tous les deux en disant moi je veux ça, moi je veux ça, je veux plus que toi, et c’était vraiment … par rapport à ça et ça c’était intéressant, c’était un moment où voilà j’avais vraiment trouvé quelqu’un avec qui discuter et ça c’était important et aujourd’hui ça me paraît facile.
Goulwenn : De côtoyer des gens qui sont dans la même dynamique que toi justement pour avancer plus vite, pour faire prendre aussi conscience que tes projets sont réalisables, que rien n’est impossible.
Guillaume : Aujourd’hui, alors peut-être c’est parce que justement je côtoie plus ce milieu-là mais j’ai l’impression que c’est plus facile de justement de rencontrer des gens qui font comme nous.
Goulwenn : C’est plus facile d’avancer après, on a davantage confiance en soi, que c’est possible, chacun a son expérience, chacun investit différemment.
Guillaume : Même si les gens peut-être vont douter de toi, ils vont dire non ce que tu fais c’est pas bien mais tu vas quand même trouver des gens qui vont dire c’est bien, super c’est génial ce que tu fais et là c’est un soulagement énorme.
Goulwenn : Et tu as envie de continuer.
Guillaume : Oui ça booste et voilà.
Goulwenn : Donc tu as ta résidence principale, tu as de bons contacts à côté, tu as de bonnes relations alors tu veux continuer.
Guillaume : Oui voilà, là je veux continuer.
Goulwenn : Et là c’est quoi ton projet, le troisième achat ?
Guillaume : Le troisième achat ce sera mon premier immeuble avec travaux.
Goulwenn : D’accord, région parisienne ?
Guillaume : Non pas région parisienne.
Goulwenn : Toujours en province.
Guillaume : Toujours en province, là on est dans la Marne et c’est un immeuble avec trois studios, un T3 et un local commercial.
Goulwenn : D’accord, cette fois-ci par contre il est vide ?
Guillaume : Oui il est vide, non le commerce est loué.
Goulwenn : Le commerce est loué et tous les logements.
Guillaume : Tout le reste est vide et il est à rénover entièrement on va dire, donc c’est.
Goulwenn : Du bâtiment ça ne te fait pas peur.
Guillaume : Oui, alors ce qu’il faut enfin moi j’ai fait du bâtiment mais je faisais pas de réno, je faisais beaucoup de neuf, je faisais toujours en état mais neuf et principalement des bâtiments industriels, bureaux, ce genre de choses, donc c’était pas quelque chose que je maîtrisais parfaitement et même si du coup ça me faisait moins peur, malgré tout il y avait quand même une certaine forme d’appréhension, c’était pas forcément ce que je maîtrisais le mieux.
Goulwenn : Je rappelle ton âge, 25 ans aussi.
Guillaume : Oui voilà, mais je pense ce qui a fait que justement j’ai réussi, je pense que pour toi c’est un peu ça, c’est un peu l’insouciance.
Goulwenn : L’insouciance, l’impulsivité.
Guillaume : L’impulsivité en me disant voilà j’ai … on y va, sans trop réfléchir.
Goulwenn : Tu n’es pas calculateur, tu réfléchis pas, tu as un projet, tu as une passion tout simplement et tu as envie d’aller au bout.
Guillaume : Oui c’est ça et j’ai fait des tableaux justement comme je t’ai dit pour réfléchir, pour analyser tout ça.
Goulwenn : Tableaux Excel, la comptabilité.
Guillaume : Exactement.
Goulwenn : Des trucs à toi perso.
Guillaume : Oui voilà pour voir si ça marchait bien etc. bon aujourd’hui je reviens dessus parce que bon je ne dis pas que ça n’a pas d’intérêt mais c’est juste qu’à un moment donné quand tu maîtrises le sujet, quand tu maîtrises ta fiscalité, quand tu maîtrises un peu les biens tout ça, tu n’as pas besoin d’être aussi précis sur un projet de savoir si la rentabilité c’est 12,2 ou 12,6.
Goulwenn : Tu sais si ça va marcher ou pas.
Guillaume : Voilà, il me semble que le bien il est bon, tu vas gagner de l’argent, bon voilà même si à la fin tu as un petit souci que je sais pas tu as un truc à changer que t’avais pas prévu, c’est comme ça c’est la vie.
Goulwenn :C’est l’immobilier, c’est l’investissement.
Guillaume : Voilà, faut continuer à avancer et continuer à acheter, c’est toujours … mon investissement.
Goulwenn : Et là ce deuxième immeuble, donc troisième bien après ta résidence principale que tu finances facilement aussi ? Tu passes par un autre organisme bancaire, par le même, par ton organisme principal ?
Guillaume : Alors en fait j’avais demandé au Crédit Agricole de Paris et puisqu’ils avaient financé ma résidence principale il m’ont dit bon ton bien ça va aller vite etc. de me financer et ils m’ont dit qu’en gros mon secteur géographique était sinistré et que du coup ils y allaient pas.
Goulwenn : D’accord, ils n’avaient pas confiance dans ton projet.
Guillaume : Oui, ils n’avaient pas confiance dans mon projet et surtout en gros ils avaient une carte de France avec des ronds en me disant non là on n’y va pas.
Goulwenn : Zones rouges.
Guillaume : Zones rouges, on n’investit pas, donc j’étais très étonné, je leur dis attendez enfin regardez le papier, regardez ce que c’est.
Goulwenn : Tu leur prouves par A + B avec tes chiffres, la future rentabilité que tu pourrais avoir.
Guillaume : Et non ils n’y croient pas, donc moi je suis obligé de changer de fusil d’épaule et du coup je décide de passer par un courtier, je crois que c’était l’agent immobilier qui était en local qui m’avait conseillé quelqu’un, donc je l’ai appelé, mec très confiant, il me dit voilà vous avez bien votre résidence principale, vous avez déjà des appartements, c’est super.
Goulwenn : Ça marche bien.
Guillaume : Vous gagnez bien votre vie, vous êtes en CDI tout va bien, donc ça va être facile, bon ça n’a pas été facile.
Goulwenn : C’est toujours facile.
Guillaume : C’est toujours facile au début et en fait on a eu le refus de toutes les banques qu’il y a côté sauf le Crédit Foncier.
Goulwenn : Ah le fameux Crédit Foncier.
Guillaume : Le fameux Crédit Foncier sauf que les banques en gros ce qui est visé c’était j’avais fait un premier crédit au Crédit Agricole, à la Caisse d’Épargne pardon, après je suis allé au Crédit Agricole et là j’ai retrouvé une nouvelle banque dans un autre secteur et en gros eux ils voulaient que je … mes comptes et surtout ils se disaient il vient juste de changer de banque il y a six mois, on sait très bien qu’il va rechanger encore s’il retrouve autre chose quoi, donc ils n’avaient pas confiance en moi, mais bon voilà, donc du coup je suis passé par le Crédit Foncier.
Goulwenn : Ton projet faut qu’il avance
Guillaume : Voilà, même si le taux il était peut-être moins intéressant que les autres mais je m’en foutais, moi le but c’était que le projet se fasse.
Goulwenn : C’est que le projet se finance.
Guillaume : Exactement, il y a tellement d’argent derrière entre guillemets en cash flow possible.
Goulwenn : Que le taux soit à 1 %, 2, 4, 5, 6, moi j’ai encore des taux qui sont à 5 % mais à côté de ça j’ai tellement une bonne rentabilité que j’ai pas le temps de travailler sur ces dossiers-là parce que j’ai une bonne rentabilité en amont, je suis satisfait et je continue d’avancer parallèlement sur d’autres projets, donc voilà la rentabilité n’est pas forcément enfin la rentabilité je veux dire le taux n’est pas forcément là mais en amont tu as La rentabilité qui est là, tu t’en fous.
Guillaume : Oui clairement, ce que je voulais c’est qu’on me suive, je continue et voilà, donc ça se passe plutôt bien, donc premier projet avec travaux, je rencontre l’artisan avec qui je travaille depuis sur tous mes projets, un peu par hasard, j’ai fait confiance comme d’hab, un peu d’insouciance, j’ai un artisan, il me fait un devis, je ne négocie pas, je dis ok.
Goulwenn : Cette confiance il te l’a rendue.
Guillaume : Voilà exactement et j’ai pas négocié le prix tu vois, j’ai pas, il m’a fait un devis, j’ai dit ok par contre je ne veux pas qu’il y ait de supplément, je dis vérifiez bien que vous avez tout pris en compte, je ne veux pas de supplément, en revanche je négocie pas le prix alors que mon boulot en tant que conducteur de travaux c’était négocier les prix, comparer les devis, donc voilà j’étais vraiment complètement en marge de ce que je faisais et c’est peut-être aussi ce qui ne me plaisait pas dans mon boulot, je veux dire voilà et dans le boulot que je faisais en tant que conducteur travaux, la confiance ça existe pas vraiment, tu ne fais pas confiance aux gens, tu les compares tout le temps, s’il y en a un finalement un jour il est plus cher même s’il t’a rendu service tu le dégages pour un autre tu vois.
Goulwenn : Tu le dégages, tu vas au meilleur.
Guillaume : C’est ça qui ne me plaisait pas.
Goulwenn : … projets perso.
Guillaume : Comme c’étaient mes projets perso, je pouvais faire ce que je voulais.
Goulwenn : Tu as recherché une personne qui t’accompagne de A à Z sur tes investissements et là tu as des travaux à faire, cette enveloppe travaux tu l’as financée dans ton projet par le Crédit Foncier.
Guillaume : Exactement.
Goulwenn : Après en dehors ou c’est un prêt inclus dans l’immobilier ?
Guillaume : C’est un prêt inclus.
Goulwenn : Inclus, super.
Guillaume : Voilà c’est un prêt inclus, je crois de mémoire que j’avais financé les frais de notaire je crois, bon c’était pas c’était genre 5.000 euros quoi.
Goulwenn : Cet immeuble-là, trois appartements et un commerce, combien tu payes ?
Guillaume : Tout compris avec les travaux, on est autour de 130.000.
Goulwenn : D’accord, tout compris 130.000.
Guillaume : Voilà, tout compris 130.000 euros.
Goulwenn : Un crédit à rembourser de combien à peu près au Crédit Foncier ?
Guillaume : Alors je n’ai pas pris sur long parce que j’étais contre, voilà c’est tout, vite je rembourse et vite je gagne de l’argent, c’est une vraie connerie.
Goulwenn : Et tu n’as pas pensé à tes futurs investissements … bloqué par rapport au taux d’endettement.
Guillaume : Exactement, donc j’ai un prêt sur 12 ans, c’est court et malgré tout donc j’avais 860 euros non attends je dis une connerie, 900 balles en gros par mois à rembourser et j’avais 1.700 euros de loyers.
Goulwenn : 600 euros.
Guillaume : Oui, 800 euros.
Goulwenn : Comme a fait Guillaume il a emprunté sur 12 ans, ça fait peut être une très bonne solution, vous voulez rembourser vite 12 ans c’est très bien, après il faut savoir si vous voulez continuer à faire des investissements derrière, 12 ans ça va vous faire des grosses mensualités, ça peut vous bloquer par rapport à votre taux d’endettement pour pouvoir réemprunter, si vous faites un prêt sur les 15 ans ou sur 20 ans, ça va diminuer votre taux d’endettement pour faire de futurs investissements, tout ça c’est à vous de le calculer, après comme je te l’ai dit si, alors on peut pas avoir la science infuse dès le début mais ça c’est modulable, le fait qu’il a fait sur 12 ans il peut très bien le rallonger à la date d’anniversaire, il peut très bien l’amener à 15 ans et aussi il peut le raccourcir, après tout est modulable, sa vie elle va changer dans le futur, il y a des nouveaux investissements qui vont arriver, peut-être des ventes, il sait pas de quoi est fait l’immobilier demain donc tout est modulable et à tout moment vous pouvez changer de direction par rapport à vos investissements et n’ayez crainte si vous voulez prendre 15 ans vous aurez préféré prendre 10 ans ou 20 ans, ça c’est après c’est remodulé par la suite.
Guillaume : Oui exactement, mais tu vois celui-ci je ne l’ai pas renégocié, c’était il y a quelques temps mais je ne l’ai pas encore renégocié mais voilà le premier prêt que j’ai fait en région bordelaise là, celui-ci je l’ai renégocié il n’y a pas très longtemps, j’avais de mémoire il était à 3,25 je crois, je suis passé à 1,10 donc voilà, mais je n’ai pas touché à la durée, j’ai juste essayé de raccourcir les mensualités pour pour un ratio plus important.
Goulwenn : Très rapidement, tu as deux immeubles, ta résidence principale, on en est à combien d’appartements, 6 et 3, 10 c’est ça ?
Guillaume : 6 et 4, 10 non en fait je me suis trompé, il y avait 4 appartements sur le.
Goulwenn : 4 on est à 10, tu as quel âge, 25, 26 ans ?
Guillaume : J’ai toujours 25 ans je pense, je vais avoir 26 ans.
Goulwenn : 26 ans et là tu décides de continuer encore.
Guillaume : Voilà.
Goulwenn : Tu n’en as pas marre, t’es pas rassasié, tu arrives à gérer correctement tes locataires, t’arrives à t’organiser, toujours en CDI, c’est pas ton activité principale.
Guillaume : Non.
Goulwenn : Mais malgré ça tu arrives à t’organiser pour continuer à gérer.
Guillaume : Ce qui s’est passé, c’est que dans cette petite ville en fait dans laquelle j’ai acheté dans la Marne, je me suis rendu compte que les appartements se louent très rapidement et en fait tout s’est loué très vite, du coup même moi-même j’étais très étonné parce que je m’attendais pas à ce que ce soit aussi facile.
Goulwenn : Ça t’a rassuré.
Guillaume : Ça m’a rassuré surtout ça m’a donné envie de continuer à investir dans cette ville-là et parce j’avais trouvé un artisan avec qui ça se passait bien, qui habitait à côté et voilà et j’avais un bon filling.
Goulwenn : Quelle ville exactement dans la Marne ?
Guillaume : Sainte Menehould.
Goulwenn : Sainte Menehould, s’il y en a qui désirent investir.
Guillaume : Non, non, n’y allez pas, c’est à moi, non faut pas dire ça, non c’est bon le marché est plein.
Goulwenn : Guillaume a tout acheté.
Guillaume : Voilà exactement, non mais c’est vrai que ça se passait bien, j’ai pu continuer là-bas, donc j’ai racheté un autre immeuble là-bas.
Goulwenn : Un troisième immeuble.
Guillaume : Oui un troisième immeuble.
Goulwenn : Là aussi combien d’appartements ?
Guillaume : Alors là c’est un peu complexe, j’ai fait un peu de découpe, donc j’avais deux T4 de 90 mètres carrés, un ancien bureau d’un électricien, un comment ça s’appelle ? Une sorte d’atelier, en fait une petite maisonnette à l’extérieur c’était un atelier vide, il n’y avait rien, il y avait de la terre battue au sol et une grande grange qui faisait, la grange elle devait faire quand même au sol elle était sur deux niveaux en tout en surface plancher tu devais peut-être avoir 500 mètres carrés 600 mètres.
Goulwenn : Ah oui d’accord.
Guillaume : C’est un projet qui était en vente à l’époque plus de 200.000 euros et qui a vachement baissé en termes de prix, qui est passé à 120.
Goulwenn : 200.000 à 120.000 euros d’accord.
Guillaume : Et je l’ai acheté 90.
Goulwenn : Ah oui carrément, 50 % moins cher ça fait une base.
Guillaume : Donc voilà, c’était vachement bien et surtout que dès le départ j’ai revendu la grange à l’artisan avec qui je bosse 30.000 euros, du coup en fait je ne l’avais pas compris dans ma rentabilité la grange et du coup ça m’a boosté ma renta parce que du coup j’ai récupéré 30.000 et ça m’a permis de financer, de payer des travaux.
Goulwenn : Ce bien tu le finances par des organismes bancaires ?
Guillaume : Oui.
Goulwenn : Avec ta trésorerie, comment tu t’organises ?
Guillaume : Alors organisme bancaire soit la totalité et je sais plus les frais de notaire j’en sais rien mais voilà en gros oui au moins.
Goulwenn : Par un nouvel organisme bancaire ou par ?
Guillaume : Pas un nouvel, par le premier.
Goulwenn : Par le premier qui maintenant est revenu vers toi, qui t’a fait confiance.
Guillaume : Voilà exactement, donc on a essayé de temporiser un petit peu, de ne pas trop les …, voilà c’est ça ?
Goulwenn : D’accord.
Guillaume : Donc c’était celui-ci et ça s’est bien passé, on a gardé un T4, on avait un T4 au rez-de-chaussée celui-là on l’a découpé en deux, on a fait deux T2 de 50 mètres carrés à peu près chacun, on avait un bureau transformé en T3 et on a un petit atelier qu’on a transformé en une maison d’une centaine de mètres carrés.
Goulwenn : D’accord, beaucoup de travaux encore à faire.
Guillaume : Oui beaucoup de travaux.
Goulwenn : L’immeuble était vide, occupé ?
Guillaume : Il était tout vide, à rénover.
Goulwenn : Ça t’a permis de le rénover à ton goût, de redispatcher les pièces et compagnie.
Guillaume : Exactement.
Goulwenn : Et après rechercher des locataires, pour aller à la recherche des locataires aucun problème ?
Guillaume : Oui aucun problème et même voilà on se retrouvait à faire je m’en rappelle quand l’artisan refaisait de je crois refaisait le T2, on l’avait loué très rapidement et après il commençait le T3 quand les gens venaient visiter le T2 et qu’ils savaient que c’était déjà loué, ils réservaient déjà le T3 alors qu’il n’avait pas commencé les travaux.
Goulwenn : D’accord, à ce point-là.
Guillaume : Oui parce qu’ils voyaient le type de rénovation qui était faite à l’intérieur, ils disent vous avez la même chose en plus grand ? Je le réserve.
Goulwenn : D’accord.
Guillaume : Donc là nous enfin moi j’hallucinais, c’était pas possible.
Goulwenn : Qu’est-ce que j’ai trouvé quand même.
Guillaume : Voilà c’est ça, tu te dis putain j’ai trouvé.
Goulwenn : Une mine d’or
Guillaume : Oui c’est ça exactement.
Goulwenn : Tu veux pas … tu veux pas t’arrêter surtout.
Guillaume : Non.
Goulwenn : Il est même pas terminé.
Guillaume : Non voilà c’est ça.
Goulwenn : Tu te projettes sur autre chose.
Guillaume : Exactement, on se projette déjà sur autre chose et voilà je vais acheter dans une autre région, on va changer, on va aller habiter, on va aller investir dans l’Yonne en Bourgogne et voilà c’était un peu différent, alors différent non c’était un immeuble de 4 apparts loués.
Goulwenn : Toujours un immeuble.
Guillaume : Toujours un immeuble, 4 apparts à rénover, alors celui-là je l’ai pas acheté tout seul, je l’ai acheté en famille voilà.
Goulwenn : Ta famille voit que ça marche bien, ils te font confiance.
Guillaume : Oui voilà c’est ça exactement.
Goulwenn : On va s’associer avec le fiston.
Guillaume : Oui, non puis moi ça me permettait de faire financer un projet parce que voilà à la vitesse où j’avançais, j’étais pas forcément sûr de pouvoir le faire tout seul, donc voilà je suis allé comme ça, il a été pas mal négocié aussi, alors j’ai plus les chiffres en tête mais en gros alors je crois qu’il était en vente un peu moins de 100.000.
Goulwenn : L’immeuble ?
Guillaume : Oui l’immeuble était en vente un peu moins de 100.000 euros et de mémoire on l’a acheté 63, il était à 90, 95, on l’a acheté 60.
Goulwenn : 60.000 euros l’immeuble ?
Guillaume : Oui.
Goulwenn : Combien d’appartements à l’intérieur ?
Guillaume : 4 apparts.
Goulwenn : 4 appartements.
Guillaume : Oui, il y avait un studio, un T2, un T3, un T4, donc là …
Goulwenn : Pour ceux qui ne connaissent pas les immeubles, ceux qui s’arrêtent aux studios, F2, F3, ils pensent qu’un immeuble c’est inimaginable, il y a des immeubles sont à moins de 100.000 euros, moins de de 90, moins de 80.000 euros, n’hésitez pas à vous renseigner sur les immeubles de rapport, c’est un gain de temps, c’est énormément d’économies au niveau des charges de copropriété.
Guillaume : Bien sûr.
Goulwenn : Vous gérez tout.
Guillaume : Voilà.
Goulwenn : N’hésitez pas à vous orienter vers des immeubles et justement par rapport aux internautes, c’est comment tu fais tes recherches ? Tu passes par qui ? Tu passes par une application ? Comment, pourquoi l’Yonne ? Pourquoi ? Tu as une application ?
Guillaume : Non.
Goulwenn : À proposer aux internautes.
Guillaume : Non pas spécialement une application, je me sers beaucoup du Bon Coin, après Se Loger je m’en servais pas à l’époque clairement, je faisais que Le Bon Coin même si au final la plupart du temps 90 % du temps c’était une agence, je passais par une agence parce que.
Goulwenn : C’est peu par Le Bon Coin finalement.
Guillaume : C’était via Le Bon Coin, si tu veux c’est annonces d’agences mais via Le Bon Coin, mais pourquoi ? Parce que les immeubles de rapport à rénover c’est quand même principalement détenus par les agences, c’est souvent des produits dont les gens ne veulent plus s’occuper donc ils les confient à une agence, moi j’aime bien les agences clairement, je ne fais pas de la pub pour les agences mais j’aime bien, pourquoi ? Parce que on peut être honnête et être franc en se disant non c’est de la merde en gros et ça je ne fais pas une offre au dessus de ça, alors qu’avec un particulier il faut être plus fin et on peut pas lui dire c’est de la merde votre produit voilà, donc c’est un peu plus délicat en fait et un particulier aura tendance à croire plus facilement une agence que nous, si nous on dit votre produit il vaut pas 100 il vaut 60, le mec il va dire va te faire voir forcément.
Goulwenn : Oui, oui, d’accord.
Guillaume : Tu dis ça à une agence, l’agence elle va arriver à le convaincre.
Goulwenn : Si c’est l’agence, il va voir le vendeur, il trouvera les mots, il aura les statistiques par rapport au marché par rapport à ce qui se vend.
Guillaume : Exactement.
Goulwenn : Donc là tu as fais un petit récapitulatif parce qu’on a été un peu vite, ça va super vite, tu as 4 immeubles et ta résidence principale.
Guillaume : Oui c’est ça.
Goulwenn : Tu as quel âge ? Je rappelle tu as commencé à 24 ans.
Guillaume : Oui, je dois avoir 26 ans, j’ai 26 ans.
Goulwenn : Pendant deux ans.
Guillaume : Sachant que j’achète tous les six mois.
Goulwenn : Tous les six mois tu rachètes.
Guillaume : Tous les six mois, depuis 24 ans en gros j’ai acheté un immeuble tous les six mois.
Goulwenn : 4 immeubles et ta résidence principale et tu continues encore.
Guillaume : Oui je continue.
Goulwenn : Avec un grand sourire.
Guillaume : Et on revient dans la Marne, justement voilà les travaux ont bien avancé, ce qu’il y avait à louer est quasiment loué et du coup on se dit on fonce.
Goulwenn : On fonce.
Guillaume : Et donc là j’ai acheté un petit immeuble, un tout petit, c’était vraiment l’occasion qui a fait que, il y avait un grand garage qui était loué déjà, qui devait faire le grand garage il doit faire plus de 100 mètres carrés.
Goulwenn : Très grand garage.
Guillaume : Voilà, c’est un mec qui en fait garde des voitures de collection ce genre de choses, c’est un mec qui était là depuis des années, qui entretient très bien son garage.
Goulwenn : Tu savais qu’il n’allait pas bouger.
Guillaume : Je savais qu’il n’allait pas bouger voilà et au-dessus j’ai deux appartements, un T2 un T3, un truc tout basique si tu veux et celui-là je l’ai acheté avec ma compagne en SCI et je crois que de mémoire enfin je ne veux pas dire de bêtises mais on l’a acheté dans les 45.000 euros.
Goulwenn : L’immeuble entier ?
Guillaume : Oui, on n’a pas fait beaucoup de travaux parce qu’il n’y avait pas grand-chose à faire, il y avait la toiture mais après dans les appartements c’était une rénovation assez légère.
Goulwenn : 45.000 euros divisés ça par trois avec le garage, les appartements, ça fait des biens de 17.000.
Guillaume : Oui c’est ça.
Goulwenn : 17.000 euros, le prix d’une voiture.
Guillaume : C’est clair.
Goulwenn : Le prix d’une voiture, ça vaut un appartement en cherchant bien.
Guillaume : Ça paraît fou comme ça mais voilà c’est vraiment ça.
Goulwenn : Quand vous vous intéressez à l’immobilier, quand vous recherchez Le Bon Coin, Se Loger, vous vous apercevez que des biens comme ça il y en a, c’est pas des prix qui sont rares, quand on cherche on les trouve et vous vous apercevez que vous pouvez acquérir un studio, un F2, peut-être un F3, une voiture tout simplement. Nous on est capables au jour d’aujourd’hui, on regarde autour de nous on est capables de rouler en BM, on est capables de mettre 15.000, 20.000 euros dans une voiture en tout cas beaucoup de monde à ce que je vois, voilà c’est ceux-là mais il suffit de les orienter vers de l’immobilier ou de les orienter vers une voiture et c’est le jackpot, donc 5 immeubles, une résidence principale, on continue.
Guillaume : Oui, en plus je crois que les appartements étaient rénovés très rapidement … il n’y en avait que deux.
Goulwenn : Tu as trouvé du monde rapidement encore ?
Guillaume : Oui, j’ai trouvé du monde rapidement.
Goulwenn : Qu’est-ce que tu appelles rapidement ? C’est quoi, c’est quelques semaines ? Tu mets une annonce, à partir du moment où tu mets ton annonce, ta première visite c’est ?
Guillaume : Je m’en rappelle plus, c’est pas moi qui m’en occupais en fait justement c’était mon artisan, il était sur place et du coup je lui disais écoute tu t’arranges avec lui et en gros c’est lui carrément qui passait les annonces, il passait les annonces, il faisait les visites et après il me faisait un compte rendu en me disant voilà lui je le sens bien, lui je le sens pas bien et du coup ça se louait vite, quand je dis vite c’est au moment où tu fais l’annonce et au moment où tu signes le contrat tu as deux semaines.
Goulwenn : Donc toujours ton artisan avec qui tu travailles depuis le début ?
Guillaume : Oui voilà, toujours le même.
Goulwenn : Ta confiance elle est là, tu arrives même avec …
Guillaume : Oui voilà c’est ça.
Goulwenn : De mise en place des locataires, tout ça.
Guillaume : Moi ça me soulage, je ne voulais pas passer par une agence parce que en fait.
Goulwenn : C’est des papiers, ils prennent cher.
Guillaume : Oui mais en fait j’avais fait la demande et le mec a pas été réactif du tout, j’avais demandé un devis ça a mis des plombes, j’arrivais pas à le joindre et je l’avais testé sur une affaire et je crois qu’il avait fait une visite, la femme n’était pas venue, j’ai dit bon laissez tomber, tu arrêtes je m’en occupe, c’était vraiment comme ça et puis moi je lui faisais confiance et le mec il était en local l’artisan et l’avantage c’est qu’il connaissait les locaux, c’est-à-dire que quand il y avait un mec qui venait, il se dit attends lui je le connais fais gaffe oui lui je le connais t’inquiète c’est un pote d’enfance ou c’est un mec que je connais par relation.
Goulwenn : Il connaissait la ville.
Guillaume : C’est pas une grande ville, donc voilà c’est pas une grande ville.
Goulwenn : Tout le monde se connaît.
Guillaume : Donc c’est facile, donc ça pour moi c’était une vraie garantie.
Goulwenn : Donc là il est rénové, ton artisan te trouve ton locataire et le garage il est loué et là on continue.
Guillaume : Voilà on continue.
Goulwenn : On continue, je me suis perdu un peu dans les chiffres, c’est le sixième immeuble ?
Guillaume : Oui je crois, oui c’est ça
Goulwenn : Sixième immeuble.
Guillaume : Et du coup là on part.
Goulwenn : On est six mois plus tard.
Guillaume : Oui voilà et là on est sur un plus gros projet qu’on a découvert un peu par hasard dans la Meuse.
Goulwenn : La tour Montparnasse.
Guillaume : Non, on est dans la Meuse et là on visite le bien puis on se dit mais c’est pas possible.
Goulwenn : Il y a un hic, il y a un problème.
Guillaume : Oui il y a un truc, c’était trop beau pour être vrai.
Goulwenn : C’est quoi le problème ?
Guillaume : C’est un immeuble qui appartenait au Secours Catholique, il faisait entre 600 et 700 mètres carrés avec les greniers
Goulwenn : Gros bâtiment.
Guillaume : Gros bâtiment avec une belle cour intérieure et tout, moi ça m’a fait rêver clairement.
Goulwenn : Dans quelle région ?
Guillaume : Dans la Meuse et là coup de coeur sur l’immeuble en lui-même même si à l’intérieur c’était pas il y avait tout à refaire, il y avait un appartement ou deux mais j’avais du mal à voir où était vraiment l’appartement.
Goulwenn : C’était quoi ? Salles de classe, des halls, des grandes pièces.
Guillaume : Oui des grands halls, c’était fait par les membres de l’association … genre tu avais des comment ça s’appelle ? Sous les combles tu avais des plafonds c’était mis en dessous de la dernière poutre tu vois la plus basse possible et en bas tu touchais presque le plafond avec tes doigts alors qu’en fait il aurait pu suivre tout simplement la pente de la toiture et faire un truc super sympa.
Goulwenn : Petits moyens, petits travaux.
Guillaume : Voilà, c’était fait un peu à l’arrache et là je fais la visite avec l’artisan parce qu’en fait l’artisan venait avec moi, chaque fois qu’on faisait une visite il la faisait, il se déplaçait avec moi, alors c’était à trois-quarts d’heure de chez lui, c’était pas non plus à 4 heures, il venait avec moi, on faisait la visite et là … ça ne correspondait pas à ce que je faisais.
Goulwenn : Le prix ?
Guillaume : 75.000 euros.
Goulwenn : 75.000 euros, un plateau de 100 mètres carrés.
Guillaume : Oui, il y avait un, deux, trois niveaux en fait, tu as trois niveaux et du coup chaque niveau entre 220 mètres carrés chaque niveau à peu près et … je me suis dit c’est pas possible dans une ville de 10.000 habitants donc pour moi c’était bien plus grand que tous les autres dans lesquels j’investis.
Goulwenn : D’accord.
Guillaume : C’est un truc de fou, je commence à faire mes petits calculs et tout.
Goulwenn : Combien d’appartements tu peux mettre.
Guillaume : Oui voilà, combien d’appartements je peux mettre, combien ça va coûter et donc je me rappelle c’était ce soir-là puisque donc j’étais allé visiter avec l’artisan, lui a pris sa voiture moi j’avais pris la mienne et on repart du bled et on revoit à Sainte Menehould et en partant j’ai dit écoute réfléchis à ton prix, moi je réfléchis au coût et qu’on arrive trois-quarts d’heure après et qu’on se dise ce qu’on en a pensé, donc le prix des travaux et donc on arrive là-bas.
Goulwenn : Trois-quarts d’heure plus tard.
Guillaume : Trois-quarts d’heure plus tard, j’ai fait mes petits calculs, je lui dis voilà ça, il me dit un peu plus et voilà j’ai signé la vente comme ça, en gros moi j’ai dû lui dire je sais plus lui dire 180.000 et lui a dit 220.000, on a dit ok à 200.
Goulwenn : Qu’est-ce que tu as fait de ce plateau ? Qu’est-ce que tu as fait de ce bâtiment ?
Guillaume : Alors, c’est un gros projet, il y a eu pas mal de soucis sur le projet, le projet c’est de le découper en 10 appartements, de mémoire tu as 2, 4, 5, 6 T2 je crois, 1, 2 T4 et 1 T3 je crois en loft, enfin un loft T3, grand plateau en fait avec une très grande hauteur du plafond, tu dois avoir peut-être sans vouloir dire de bêtises 3 mètres 50 et tout en ossature bois et avec des poutres apparentes dessous ça a vraiment beaucoup de charme, j’étais vraiment.
Goulwenn : Il y a une cour intérieure ?
Guillaume : Oui il y a une cour intérieure qui doit faire 150 mètres carrés, 200 mètres carrés à peu près et voilà c’était un vrai coup de cœur et là le problème c’est que sur ce projet-là on peut pas faire de déficit foncier et du coup le problème c’est que sur cet immeuble vu qu’on fait de la découpe pas simplement de la rénovation, on peut pas faire de déficit foncier, ça veut dire que voilà jusqu’à présent moi dans ma stratégie ça a toujours été de faire du déficit foncier pour payer moins d’impôts et avoir beaucoup de cash flow.
Goulwenn : Dans la découpe, tu ne peux pas faire de déficit foncier ?
Guillaume : Lorsqu’en fait tu fais tu demandes de la découpe d’appartements ou de la création de surfaces ce genre de choses, tu peux pas enfin ça rentre pas dans le cadre du déficit foncier, tu achètes en nu par exemple et que tu dis je veux et que tu ne fais pas de meublé, le montant des travaux tu ne peux pas t’en servir pour réduire ton assiette fiscale.
Goulwenn : D’accord.
Guillaume : Il n’y a que dans le cas où tu fais de l’amélioration ou de la rénovation ou de l’entretien que tu peux utiliser en fait le déficit foncier, là tu ne peux pas, donc on a acheté différemment, on a acheté en SCI à l’IS et alors on a une stratégie sur laquelle on va simplement revendre un appartement pour l’instant pour nous aider à financer les travaux, tous les travaux.
Goulwenn : Donc toi au jour d’aujourd’hui, les travaux ils sont en cours, ils sont pas encore finis ?
Guillaume : Non voilà, on signe la première vente le 15 novembre 2016 et du coup pour l’instant c’est pas habité, on a pris pas mal de retard, il y a eu pas mal de soucis administratifs, etc. et voilà parfois on ne maîtrise pas forcément le timing sur toutes les opérations.
Goulwenn : Surtout quand on a déjà un patrimoine bien conséquent.
Guillaume : Oui voilà c’est ça et puis bon là on avait un premier permis de construire à faireS.
Goulwenn : Ah oui d’accord.
Guillaume : Tu vois c’était quand même plus long en termes de démarches.
Goulwenn : Des travaux plus gros aussi.
Guillaume : Oui des travaux plus lourds, des démarches administratives plus lourdes avec l’architecte du Bâtiment de France à convaincre sur certains sujets.
Goulwenn : C’est pas les travaux en fait qui te retardent, c’est vraiment l’administration, les papiers, la paperasse.
Guillaume : Exactement et puis voilà.
Goulwenn : Donc là ça y est les investissements s’arrêtent là, tu as 28 ans au jour d’aujourd’hui, ton patrimoine pour faire le calcul rapidement donc c’est plus de 30 biens, 30 appartements.
Guillaume : C’est ça plutôt.
Goulwenn : 28 ans, tu as commencé à 24 ans, donc tout juste 4 ans avec ta volonté, avec ton envie de réussir, avec ta passion, ton goût de l’immobilier, ça t’a amené à faire des achats tous les six mois, tu as vite, ton patrimoine a vite augmenté, ta philosophie d’investissement c’étaient les immeubles et rien d’autre, tu avais vu par l’expérience de tes parents que les studios, les F2 en copropriété ça coûtait de l’argent, on investit aussi beaucoup d’argent au début, c’est pour ça que ma stratégie …, j’ai commencé à revendre pour … mes achats, investir dans les immeubles de rapport, toi tu l’as fait dès le début par rapport à l’expérience que tu as eue, une expérience au moins qui t’a servi à quelque chose, ton futur comment tu le vois ? Ta ligne de conduite au jour d’aujourd’hui 4 ans après c’est toujours la même ? Un achat tous les six mois, après tu achètes de plus en plus gros aussi, ça demande plus de travaux, donc ça va.
Guillaume : J’ai pas forcément une stratégie d’acheter de plus en plus gros, là ça a été un peu le hasard qui a fait que ça a grossi, j’ai pas forcément recherché ça, je vais repartir peut-être sur des produits plus qualitatifs ou dans des villes peut-être plus grandes pour avoir plus de stabilité, aujourd’hui j’ai pris des risques au départ si tu veux, aujourd’hui maintenant j’ai envie de prendre moins de risques, de moins m’embêter, peut-être qu’en allant justement dans des villes plus grandes je pourrais plus facilement le faire gérer par une agence et pas m’en occuper du tout, peut-être, ça pour l’instant j’en sais rien, je dis que j’ai envie de ralentir mais j’ai acheté mon dernier bien il y a moins de six mois donc pour l’instant je ne sais pas si je ralentis, de toute façon je ne suis pas en train de chercher, il y a beaucoup de travaux, beaucoup de choses à faire, donc ça sur le côté immo l’année 2017 ça va être en gros suivi de travaux avec tous les dossiers qu’on a.
Goulwenn : Suivi de travaux, entretenir déjà ton patrimoine.
Guillaume : Entretenir le patrimoine.
Goulwenn : Finir de bien ton investissement.
Guillaume : Exactement, après avec ma compagne on a créé Club Immobilier qui est une société d’accompagnement de projets immobiliers.
Goulwenn : Si vous désirez vous faire suivre, si vous avez des questions, si vous avez un patrimoine, si vous avez des économies que vous voulez investir, vous êtes un peu bloqué, n’hésitez pas à aller voir Guillaume sur le site…
Guillaume : immobilierclub.com tout simplement et voilà on a une forme un peu de coaching ce genre de choses, ça date un peu à la demande et voilà on organise également des apéros sur Paris régulièrement, t’étais venu d’ailleurs.
Goulwenn : Voilà, très intéressant, on parle immobilier, en face de nous nos interlocuteurs c’est des gens qui sont comme nous, qui avancent dans la même direction que nous, qui sont passionnés d’immobilier, qui ont investi ou pas, il y a tous les profils c’était vraiment une soirée très intéressante qui se reproduit je crois tu m’as dit tous les trimestres ?
Guillaume : Oui tous les trois mois grosso modo tous les trois mois, ça a bien évolué depuis ça fait un peu plus d’un an qu’on a créé ça et ça a bien évolué, au début on était juste dans un bar, c’était gratuit après ça a évolué, maintenant on a des serveurs, des serveuses, on est monté en gamme en tant que prestation, c’est vraiment c’est le moment qu’on préfère nous quand on vient à Paris pour.
Goulwenn : D’accord, le petit mot de la fin, un petit mot pour les internautes, maintenant que tu as 4 ans d’expérience dans l’immobilier, tu as énormément investi, est-ce que tu as un mot à dire à ceux qui nous regardent, à ceux qui veulent investir ? Est-ce que ça a été dur comme parcours, est-ce que ton parcours a été dur ? Est- ce que tu serais prêt à recommencer pareil ? Est-ce que si tu avais à recommencer, tu changerais deux, trois trucs ? Voilà, comment tu analyses tes 4 ans d’investissement aujourd’hui, est-ce que ça a été dur, est-ce que tu ferais la même chose ?
Guillaume : Je ne sais pas si ça a été dur, ça a été beaucoup de travail, beaucoup de temps passé et on ne compte pas ses heures pour ce genre de choses, mais bon c’est motivant parce qu’on gagne de l’argent mais la chose je pense la plus importante, c’est de ne pas forcément avoir peur de prendre des risques et voilà en effet c’est de l’argent mais c’est pas la santé c’est pas tout ça donc il faut prendre des risques, il faut y aller, il faut des fois il faut arrêter de réfléchir et pas perdre un an ou deux à réfléchir, il vaut mieux y aller et tant pis on rate, des fois on rate, on fait des erreurs, j’ai fait plein d’erreurs.
Goulwenn : Et on recommence.
Guillaume : On recommence.
Goulwenn : On analyse.
Guillaume : Voilà et on recommence.
Goulwenn : Guillaume, il a commencé à 24 ans les investissements, il a 28 ans aujourd’hui, 30 appartements, une indépendance financière, avec de la volonté rien n’est impossible, donc inspirez-vous de son expérience, je ne vous dis pas de vous inspirer de vouloir faire la même chose, de vouloir décoller, de vouloir investir dans 30 appartements mais déjà passer à l’action, acheter un premier, un deuxième, un troisième, c’est accessible pour beaucoup de monde, je peux pas dire n’importe qui mais presque, la volonté primera dans votre acquisition, merci à toi Guillaume de cette interview.
Guillaume : Avec plaisir.
Goulwenn : Comme pour chaque interview, j’ai été heureux de partager ton expérience immobilière, tu m’as appris beaucoup de choses, j’ai été heureux de te rencontrer.
Guillaume : Également.
Goulwenn : À mon tour je vais t’offrir mon livre, tu vas retrouver la même philosophie de vie, le même état d’esprit, un parcours différent du tien mais avec aussi un parcours intéressant.
Guillaume : Super, merci beaucoup, je te remercie.
Goulwenn : Et le livre mon parcours immobilier « Comment je me suis constitué un patrimoine de plusieurs millions d’euros avec un salaire de 1.750 euros » aux éditions Maxima, n’hésitez pas à le feuilleter, à aller voir ce que c’est.
Guillaume : Merci beaucoup, super.
Goulwenn : Guillaume, je te souhaite un bon retour chez toi.
Guillaume : Merci.
Goulwenn : Que tes projets immobiliers pour 2017 se passent bien, pour le mieux.
Guillaume : je suis confiant.
Goulwenn : Ça marche, à bientôt.
Guillaume : Salut, tchao.
Goulwenn : Bye bye.
Guillaume : Au revoir.

Écrit par : Goulwenn Tristant

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